كنائس كاليفورنيا ترغب في بناء مساكن ميسورة التكلفة على أراضيها، فلماذا هذا صعب للغاية؟

في عام 2021، كانت إيرا هدسون تبحث عن شقة جديدة في بيركلي، لكنها لم تجد شقة تستطيع تحمل تكاليفها. على مدى السنوات التسع الماضية، كانت تعيش في وسط مدينة أوكلاند. ولكن عندما تغيرت إدارة المبنى الذي كانت تسكن فيه العام الماضي، بدأت هدسون تلاحظ انتشار الحشرات في القاعات وفي شقتها. وبدأت تشعر بعدم الأمان حول جيرانها الجدد الذين كانوا صاخبين ويتصرفون بشكل غريب.

“قالت: ”من قبل، كانوا في السابق يقومون بفحص الأشخاص الذين يسمحون لهم بالدخول، ولكن [بعد ذلك] بدأوا في السماح لأي شخص وكل شخص بالدخول إلى هنا“. ”كان المكان [يتداعى] ولم أستطع تحمل الحشرات"

هدسون، البالغة من العمر 71 عامًا، مقيمة مدى الحياة في مقاطعة ألاميدا. تعيش جميع أفراد عائلتها في مكان قريب. في معظم أيام الأسبوع، تقود سيارتها إلى ألاميدا لرعاية أختها التي أصيبت مؤخراً بسكتة دماغية. وفي عطلات نهاية الأسبوع، تزور ابنتها وأحفادها الذين يعيشون في بيركلي. ويعيش أحد أشقائها على بعد بضعة مبانٍ بينما يعيش الآخر في دار نقاهة في مارتينيز. لم تكن تتخيل أن تبتعد عن كل ذلك.

كانت هدسون مقيدة بميزانيتها أيضاً. فهي تعتمد في تقاعدها على مزايا الضمان الاجتماعي لدفع الفواتير. بحثت في الحصول على شقة في نفس المجمع الذي تقيم فيه شقيقتها في ألاميدا، لكن قائمة الانتظار كانت طويلة جداً. ومع استمرار بحثها لأشهر، سمعت هدسون عن مجمع جوردان كورت، وهو مجمع سكني لكبار السن من ذوي الدخل المنخفض بنته أبرشية All Souls الأسقفية في بيركلي. تقدمت بطلب للحصول على مكان، لكنها لم تكن تأمل في الحصول على مكان. تلقت الكنيسة أكثر من 850 طلبًا لملء 34 وحدة استوديو فقط.

“قال هدسون: ”ثم فجأة تلقيت مكالمة هاتفية. “قالوا، ‘لقد حصلت على الشقة هنا’. فقلت: ‘لا بد أنك تمزح معي. هذه ليست سوى نعمة.’

انتقل هدسون إلى جوردان كورت في أوائل مارس مع 33 من كبار السن الآخرين من ذوي الدخل المنخفض. تقع الشقة بين شمال أوكلاند وجنوب بيركلي، على بعد مبنى واحد فقط من شارع مزدحم به الكثير من المطاعم الصغيرة والمخابز ومحلات البقالة. تحتوي شقة هدسون الجديدة على مطبخ كبير وخزائن كبيرة ومقصورة دش بمقعد بالداخل. ويمكنها ركن سيارتها بأمان في موقف السيارات. وعندما لا ترغب في القيادة، يمكنها المشي أو ركوب الحافلة إلى أي مكان تريد الذهاب إليه.

“أنا فقط أحب المكان. إنه مجتمع لطيف حقاً”. “والناس موجودون لمساعدتك. إذا واجهتك أي مشاكل، فأخبرهم بذلك وسيتم الاهتمام بها.”

كيف نجحت جوردان كورت في الوقت الذي لم ينجح فيه الكثيرون غيرها

مع تفاقم أزمة الإسكان في كاليفورنيا وشعور المدن بالضغط المتزايد لبناء المزيد من المساكن، يتطلع الكثيرون إلى العقارات المملوكة للكنيسة كحل محتمل.

الكنائس هي واحدة من أكبر ملاك الأراضي في البلاد. الكنيسة الكاثوليكية أحد أكبر ملاك الأراضي الخاصة في العالم. وفقًا لـ دراسة 2020 من مركز تيرنر للابتكار في الإسكان التابع لجامعة كاليفورنيا في بيركلي، تمتلك المؤسسات الدينية في كاليفورنيا مجتمعة حوالي 38,800 فدان من الأراضي غير المطورة. يقع نصف تلك الأراضي تقريبًا في “غنية بالموارد”، حيث تتوفر إمكانية وصول أفضل إلى المدارس ووسائل النقل العام ومحلات البقالة والفرص الاقتصادية.

تُعرف حركة الاستفادة من تلك الأرض باسم YIGBY - نعم في فناء الله الخلفي. لكن الأمر لم يكن سهلاً. من المعروف أنه من الصعب بناء مساكن ميسورة التكلفة في كاليفورنيا، وبدون جيوب عميقة أو خبرة المطورين، حاولت العديد من الكنائس وفشلت.

تعد جوردان كورت واحدة من المشاريع السكنية القليلة التي تقودها الكنيسة والتي تم بناؤها بنجاح في منطقة الخليج. بدأت العملية في عام 2014، عندما كان القس فيل بروشارد وجماعة All Souls Episcopal Episcopal يحاولون اتخاذ قرار بشأن ما يجب فعله بمبنى سكني تملكه الكنيسة المجاورة. كانت الأبرشية قد استخدمته كمساحة مكتبية مؤقتة، لكنها أصبحت متهالكة وغير مستغلة بشكل كافٍ.

“يقول بروشارد: ”في الوقت نفسه، كان لدينا أعضاء من جماعتنا بدأوا هم أنفسهم يشعرون بأزمة السكن التي كانت تحدث. “لقد أردنا أن نكون جزءًا من تعزيز المجتمع بطريقة مختلفة وبطريقة توفر مساحة للأشخاص الأكثر ضعفًا.”

قررت الكنيسة إنشاء مشروع إسكان ميسور التكلفة خصيصًا لكبار السن من ذوي الدخل المنخفض، للمساعدة في خدمة كبار السن في المدينة. كما اكتشفوا أيضًا أن إسكان كبار السن سيكون من السهل جدًا بيعه للجيران.

ولكن طريق المشروع نحو الاكتمال كان طريقاً طويلاً ومرهقاً مع كل المطبات المعتادة التي تواجه مشاريع الإسكان الميسور التكلفة: تكاليف البناء المرتفعة والبيروقراطية وقول الجيران “ليس في فنائي الخلفي”.”

“قال بروشارد: ”بالنسبة للبعض، لم يرغبوا في رؤية مبنى أكبر هنا - لقد أضفنا طابقًا إلى المبنى الذي كان هنا سابقًا“. ‘بالنسبة للبعض، كان الأمر بالنسبة للبعض أنهم لم يرغبوا في أن يعيش الفقراء في ’حيهم” وشعروا أنهم أو عائلاتهم سيكونون أكثر عرضة للخطر."

استأنف أحد الجيران على المشروع، مما تسبب في تفويت فرصة الحصول على تمويل بملايين الدولارات على شركة All Souls.

ولكن كان لمشروع "أول سولز" مزاياه أيضاً. فقد حصل المشروع على بعض المساعدة من المجلس التشريعي للولاية، من خلال قانون جديد للولاية مصمم لتحفيز بناء المساكن. SB 35 تم إقراره في عام 2017، ويعمل على تبسيط الموافقات على المشاريع في المدن التي فشلت في بناء ما يكفي من المساكن لتلبية المتطلبات التي تفرضها الولاية. إذا كان المشروع يفي بمعايير معينة ويحتوي على أقل من 150 وحدة، يجب على الحكومات المحلية الموافقة عليه في غضون 60 يومًا. احتوى مشروع جوردان كورت على 34 وحدة واستوفى جميع المعايير.

شيء آخر يصب في مصلحة كنيسة أول سولز: حجمها واستقرارها المالي. فالكنيسة لديها العديد من المصلين الأثرياء الذين تطوعوا بمهاراتهم لتطوير جوردان كورت، بما في ذلك مهندس معماري ساعد في عملية التصميم ومحامي ساعد في فرز الروتين القانوني. يمكن للكنيسة أيضًا أن تتحمل تكلفة بناء مساكن بأسعار معقولة بدلاً من بناء مساكن بسعر السوق، وهو ما كان سيحقق ربحًا.

“قال بروشارد: ”نحن أيضًا في وضع لم نكن بحاجة إلى تدفق الدخل حتى نتمكن من البقاء على قيد الحياة“. ”لقد كنا جماعة مستقرة جدًا على مدى السنوات الـ 15 الماضية أو نحو ذلك. شعرنا أن لدينا ما يكفي من الاستقرار الذي يمكننا من اتخاذ هذا الخيار."

لماذا لا يوجد المزيد من محاكم الأردن؟

قامت شركة أول سولز ببناء جوردان كورت بالشراكة مع شركة ساتلايت للإسكان الميسور التكلفة. على الرغم من أن شركة SAHA ساعدت في إسكان 4,000 شخص في جميع أنحاء منطقة الخليج، إلا أن هذا هو أول مشروع تنجزه على ممتلكات الكنيسة.

“قالت سوزان فريدلاند، الرئيس التنفيذي لشركة SAHA: ”لقد كانت لدينا لمحات أخرى ومشاريع محتملة مع التجمعات الدينية، ولكن هذا هو أول مشروع ناجح نقوم به".

تحدث فريدلاند مع الأبرشيات التي أرادت بناء مساكن بأسعار معقولة لرعاياها، لكنها تراجعت بعد أن أدركت أنه لا يوجد ضمان بأن المشاريع المنتهية ستوفر لهم مكانًا.

وبموجب قوانين الإسكان العادل، يجب أن تكون مشاريع الإسكان الميسور التكلفة مفتوحة لأي شخص مؤهل.

“لأننا نأخذ أموالاً حكومية، لا يمكننا تأجير المبنى لمجموعة معينة من الناس فقط - علينا أن نفتحه على نطاق واسع. وغالباً ما يكون ذلك عاملاً مغيراً لقواعد اللعبة بالنسبة للجماعة”.

ومن المفاهيم الخاطئة الأخرى هي مدى الربح المالي الذي يمكن أن يحققه مشروع الإسكان الميسور التكلفة.

“يقول فريدلاند: ”ترى بعض المنظمات أن لديها فائض من الأراضي وتريد استثمارها. “لكن بناء مساكن بأسعار معقولة ليس دائمًا طريقة رائعة لتحقيق أقصى قدر من الربح. فهي ليست وسيلة لتحقيق الربح.”

يستغرق تطوير مساكن ميسورة التكلفة الكثير من الوقت والموارد، الأمر الذي قد يكون شاقًا للمطورين الجدد مثل الكنائس. منذ عام 2020، يعمل سيناتور الولاية سكوت وينر على تشريع من شأنه أن يسهل عملية الموافقة على الكنائس التي ترغب في تطوير مساكن بأسعار معقولة، لكنه فشل في المرتين اللتين قدم فيهما مشروع القانون. يخطط وينر لتقديم مشروع قانون مماثل في ديسمبر.

توفير السكن الميسور التكلفة للمزيد من الكنائس

يقود القس إل جيه جينينغز زمالة بناة المملكة المسيحية في أوكلاند. ولد جينينغز وترعرع في الخليج الشرقي، وقد رأى جيرانه وأفراد أسرته يُطردون من المنطقة بسبب ارتفاع تكاليف المعيشة.

“قال جينينغز: ‘نحن نتحدث عن التحسين، ولكن كلمتي هي ’التهجير”. “عندما أنظر إلى الأشخاص الذين يتم طردهم من المدينة، أجدهم من الأقليات، والأشخاص الملونين. إنه يغير التركيبة السكانية لمدينتنا ومجتمعاتنا.”

قبل أن يصبح راعيًا، عمل جينينغز في مجال العقارات السكنية والتجارية وقرر أن يستغل خبرته ومهاراته. في عام 2010، بعد عام من افتتاح زمالة بناة الملكوت المسيحية، قام ببناء مرفق للعيش الرصين على أرض تملكها الكنيسة. وبعد سبع سنوات، افتتح بعد ذلك بسبع سنوات، افتتح داراً تضم مائة سرير للأفراد الذين كانوا مسجونين سابقاً ويتطلعون إلى العودة إلى المجتمع.

“قال جينينغز: ”جميع [المستأجرين في منشآتنا] مصنفون كمشردين“. ”لقد أدركنا في وقت مبكر أننا بحاجة إلى معالجة أزمة التشرد، وهذا ما كنا نقوم به."

بعد أن تعلّم جينينغز خصوصيات وعموميات بناء المساكن المدعومة، أراد مساعدة الكنائس الأخرى على فعل الشيء نفسه. في عام 2019، بدأ مشروع بناة الملكوت، وهي منظمة غير ربحية ذات هدفين: مساعدة الكنائس على بناء مساكن بأسعار معقولة وجعل المشاريع سليمة مالياً قدر الإمكان لمساعدة الكنائس المتعثرة على البقاء واقفة على قدميها.

يعمل مشروع بناة المملكة مع الكنائس في جميع أنحاء الخليج الشرقي في مشاريع الإسكان: أربع كنائس في أوكلاند وواحدة في هايوارد. جميع الكنائس كنائس السود.

“قال جينينغز: ”نحن نعلم في مجتمع السود أن السود يتعرضون للنزوح بأعداد قياسية“. ”لذلك نحن كمجتمع، نحاول حقًا وقف موجة نزوح السود. نحن نكافح من أجل بقائنا."

على الرغم من أن بناء المساكن قد يتماشى مع رسالة الكنيسة لخدمة مجتمعها، إلا أنه ليس دائمًا ما يكون فعالاً من حيث التكلفة. وفقًا لجينينغز، يرجع ذلك إلى أن المؤسسات الدينية ليست على دراية بتمويل مشاريع الإسكان، وبالتالي لا تعرف كيفية التفاوض مع مطوري الإسكان الأذكياء.

“قال جينينجز: ”لدينا هذه الحالات التي يحصل فيها مطورو الإسكان غير الربحي على أرض من الكنيسة ولا تستفيد الكنيسة من ذلك سوى اسمها على المبنى".

على سبيل المثال، يكسب العديد من مطوري الإسكان الميسور التكلفة المال من خلال “رسوم المطور”، وهو مبلغ من المال مدرج في إجمالي تكاليف تطوير المساكن. يجادل جينينغز بأن مطوري الإسكان يجب أن يتقاسموا تلك الرسوم مع الكنائس، خاصة إذا كانت الكنيسة تشارك في عملية التطوير تلك وتمتلك الأرض ذات القيمة العالية.

يقول جينينغز إن هناك طرق أخرى للوصول إلى مصادر الدخل، إذا عرفت الكنائس فقط كيفية الاستفادة منها. تقليديًا، يقوم مطور الإسكان الميسور التكلفة بإدارة العقار السكني أو التعاقد مع مطور آخر، ولكن إذا تعلم أعضاء الكنيسة كيفية إدارة العقار، فيمكنهم الاحتفاظ بهذه الإيرادات. يتصور جينينغز أن الكنيسة تقدم خدمات أخرى أيضًا.

“وقال: ”سواء كانت مساعدة في مجال الكمبيوتر، أو رعاية ما بعد المدرسة، أو أيًا كانت - سواء كانت مساعدة في مجال الكمبيوتر أو رعاية ما بعد المدرسة، أو أيًا كانت - فهي للمجتمع والسكان“. ”سوف نساعدهم على تطوير خدماتهم التي ستقام داخل المشروع حتى يتمكنوا من تحقيق إيرادات إضافية."

يريد جينينغز أيضًا زيادة احتمالات أن تتمكن الكنائس من إسكان أعضائها المعرضين لخطر النزوح. عادةً ما يتم الحصول على وحدة في مشروع إسكان ميسور التكلفة عن طريق القرعة، لجعلها عملية عادلة. يقول جينينغز إنه في الوقت الذي يستغرقه بناء المساكن، يمكن للكنائس العمل مع أعضائها لمساعدتهم على التأهل.

“قال جينينجز: ”نحن نعمل معهم على ائتمانهم، ونعمل معهم على وضع ميزانيتهم، والتأكد من وجود استقرار وظيفي“. ”نحن نعمل معهم في جميع المجالات حتى يكون موظفونا جاهزين للتقديم عند فتح باب التقديم."

لا تزال مشاريع الإسكان الأربعة في أوكلاند في مراحلها الأولى ولم يبدأ بناؤها بعد، لكن جينينغز يقول إنها تبدو واعدة. ومع ذلك، فإن المشروع في هايوارد يواجه عقبات من جيران الكنيسة ولوائح المقاطعة المربكة.

تريد كنيسة "بركات الإيمان"، التي تقع على بعد بضعة مبانٍ من وسط مدينة هايوارد، بناء مجمع مكون من 42 وحدة سكنية لكبار السن من ذوي الدخل المنخفض في موقف سيارات صغير خلف الكنيسة. ترعرعت القس تالي نوت في هايوارد، وارتادت الكنيسة وشهدت نزوح كبار السن وغيرهم في مجتمعها.

“تقول نوت: ”لطالما كنتُ متواجدة حول كبار السن، لذا فإن اهتمامي بكبار السن جاء من خلال تواجدي حولهم. “هذا هو بيتي، وهؤلاء هم أهلي. أنا أفهم المجتمع هنا واحتياجات الناس.”

ومنذ البدء في عملية التطوير، يقول نوت إن الكنيسة تلقت اعتراضات من الجيران الذين يخشون أن يكون المبنى السكني كبيراً جداً بالنسبة للمنطقة. ويخشى آخرون في المنازل المحيطة من أن يجلب الجريمة والفوضى إلى مجتمعهم الهادئ.

“قالت نوت: ”نحن نعيش في مجتمع يشعر فيه الناس بالراحة ولا يريدون التغيير، ولكن الجميع سيصبحون كباراً في السن يوماً ما. “كنت أفكر حتى في وضع لافتات مكتوب عليها ‘كبار السن مهمون’.”

على الرغم من الانتكاسات، إلا أن نوت وجينينغز مصممان على هدفهما المتمثل في بناء مساكن بأسعار معقولة في مجتمعاتهما. ليس هناك ما يضمن أن هذه المشاريع ستنجح تمامًا كما هو متصور، ولكن من المنطقي أن المنظمات الدينية مثل مشروع بناة المملكة تحاول ذلك. لقد وفرت الكنائس والمؤسسات الدينية الأخرى المأوى لمجتمعاتها لقرون.

“قالت تيا هيكس، مسؤولة البرامج في فرع منطقة الخليج التابع لمؤسسة دعم المبادرات المحلية (LISC) غير الربحية: ”في ظل أزمة الإسكان الميسور التكلفة، لا توجد حلول فضية“. ”هذه مجرد فرصة واحدة فقط لمعالجة أزمة الإسكان الميسور التكلفة في المنطقة."

منذ عام 2019, منطقة خليج LISC مع 20 كنيسة في الخليج الشرقي أرادت تطوير مساكن في ممتلكاتها. ومن المقرر أن تبدأ إحدى الكنائس في البناء على ممتلكاتها بحلول نهاية هذا العام بينما تقوم كنائس أخرى باختيار شركاء التطوير والبدء في عملية الموافقة. يقول هيكس إن المؤسسات الدينية هي من أفضل المنظمات التي يمكن أن تشارك في الإسكان لأنها عادة ما تكون راسخة في المجتمعات التي تخدمها وتفهم الاحتياجات الخاصة.

“وقالت: ”إنه يمكّن المجتمعات من الاحتفاظ بملكية ما يتم بناؤه“. ”خاصةً إذا كنا نعطي الأولوية للمساواة العرقية في عملنا، في دعم تجمعات السود، فهناك الكثير من التآزر القوي هناك."

اقرأ المقال كاملاً هنا.