Las iglesias de California quieren construir viviendas asequibles en sus terrenos, ¿por qué es tan difícil?

Allá por 2021, Ira Hudson estaba buscando un nuevo piso en Berkeley, pero no encontraba nada que pudiera permitirse. Llevaba nueve años viviendo en el centro de Oakland. Pero cuando el año pasado cambió la administración de su edificio, Hudson empezó a notar infestaciones de insectos en los pasillos y en su piso. Empezó a sentirse insegura con los nuevos vecinos, que hacían mucho ruido y se comportaban de forma errática.

“Antes solían seleccionar a las personas a las que dejaban entrar, pero [luego] empezaron a dejar entrar a cualquiera”, dijo. “El sitio estaba [en ruinas] y no podía soportar los bichos”.”

Hudson, de 71 años, ha vivido toda su vida en el condado de Alameda. Toda su familia vive cerca. La mayoría de los días laborables, conduce hasta Alameda para cuidar de su hermana, que ha sufrido recientemente un ictus. Los fines de semana, visita a su hija y a sus nietos, que viven en Berkeley. Uno de sus hermanos vive a pocas manzanas de distancia, mientras que el otro se encuentra en una residencia de convalecencia en Martínez. No se imagina alejarse de todo eso.

Hudson también tenía limitaciones presupuestarias. Ahora que está jubilada, depende de su prestación de la Seguridad Social para pagar las facturas. Intentó conseguir un piso en el mismo complejo que su hermana en Alameda, pero la lista de espera era demasiado larga. Mientras su búsqueda se prolongaba durante meses, Hudson oyó hablar de Jordan Court, un complejo residencial para personas mayores con bajos ingresos construido por la parroquia episcopal de All Souls en Berkeley. Solicitó una plaza, pero no tenía muchas esperanzas de conseguirla. La iglesia había recibido más de 850 solicitudes para cubrir tan solo 34 estudios.

“Y entonces, de repente, me llamaron”, dijo Hudson. “Me dijeron: ‘Te han dado el piso aquí’. Y yo les respondí: ‘Debéis estar bromeando’. Eso no es más que una bendición”.”

Hudson se mudó a Jordan Court a principios de marzo, junto con otras 33 personas mayores con bajos ingresos. El bloque se encuentra entre North Oakland y South Berkeley, a solo una manzana de una calle muy transitada en la que hay muchos pequeños restaurantes, panaderías y tiendas de alimentación. El nuevo piso de Hudson cuenta con una amplia cocina, amplios armarios y una ducha a ras de suelo con un asiento en su interior. Puede aparcar su coche con total seguridad en el aparcamiento. Y cuando no le apetece conducir, puede ir andando o en autobús a donde necesite ir.

“Me encanta este sitio. Es una comunidad realmente agradable”, dijo. “Y la gente está dispuesta a echarte una mano. Si tienes algún problema, se lo dices y se encargan de solucionarlo”.”

Cómo Jordan Court logró el éxito cuando muchos otros no pudieron

A medida que la crisis de la vivienda en California se agrava y las ciudades se ven sometidas a una presión cada vez mayor para construir más viviendas, muchas de ellas están considerando los inmuebles propiedad de la Iglesia como una posible solución.

Las iglesias son uno de los mayores propietarios de terrenos del país. La Iglesia católica es uno de los mayores propietarios privados de tierras del mundo. Según un Estudio de 2020 Según el Centro Terner para la Innovación en la Vivienda de la Universidad de California en Berkeley, las instituciones religiosas de California poseen en conjunto unas 38 800 acres de terreno sin urbanizar. Casi la mitad de ese terreno se encuentra en “rico en recursos” zonas en las que hay un mejor acceso a colegios, transporte público, tiendas de alimentación y oportunidades económicas.

El movimiento para aprovechar esos terrenos se conoce como YIGBY —Yes in God’s Backyard (Sí, en el patio trasero de Dios)—. Pero no ha sido fácil. Es bien sabido que construir viviendas asequibles en California resulta muy complicado y, al carecer de grandes recursos económicos o de la experiencia de los promotores inmobiliarios, muchas iglesias lo han intentado y han fracasado.

Jordan Court es uno de los pocos complejos de viviendas asequibles impulsados por una iglesia que se han construido con éxito en el Área de la Bahía. El proceso comenzó en 2014, cuando el reverendo Phil Brochard y la congregación episcopal de All Souls intentaban decidir qué hacer con un edificio de apartamentos propiedad de la iglesia situado justo al lado. La parroquia lo había utilizado como oficina provisional, pero se estaba deteriorando y estaba infrautilizado.

“Al mismo tiempo, había miembros de nuestra congregación que empezaban a sentir en primera persona la crisis de la vivienda que se estaba produciendo”, explicó Brochard. “Queríamos contribuir a fortalecer la comunidad de una forma diferente, que permitiera ofrecer un espacio a las personas más vulnerables”.”

La iglesia decidió construir un complejo de viviendas asequibles destinado específicamente a personas mayores con bajos ingresos, con el fin de atender a la población de edad avanzada de la ciudad. Además, pensaron que las viviendas para personas mayores serían una propuesta bastante fácil de vender a los vecinos.

Sin embargo, el camino hasta la finalización del proyecto fue largo y arduo, con todos los obstáculos habituales a los que se enfrentan los proyectos de vivienda asequible: los elevados costes de construcción, la burocracia y los vecinos que se oponen con el lema “no en mi patio trasero”.”

“Para algunos, no querían ver una estructura más grande aquí; lo que hicimos fue añadir una planta al edificio que ya existía”, explicó Brochard. “Para otros, simplemente no querían que hubiera gente pobre viviendo en ‘su barrio’ y pensaban que eso supondría un mayor riesgo para ellos o sus familias”.”

Un vecino presentó un recurso contra el proyecto, lo que hizo que All Souls perdiera la oportunidad de obtener una financiación de millones de dólares.

Pero All Souls también tenía sus ventajas. El proyecto recibió ayuda de la Asamblea Legislativa estatal, gracias a una nueva ley estatal destinada a impulsar la construcción de viviendas. SB 35 Se aprobó en 2017 y agiliza la tramitación de los proyectos en aquellas ciudades que no han construido suficientes viviendas para cumplir los requisitos establecidos por el Estado. Si un proyecto cumple determinados criterios y cuenta con menos de 150 viviendas, las administraciones locales deben dar luz verde al mismo en un plazo de 60 días. Jordan Court contaba con 34 viviendas y cumplía todos los criterios.

Otro punto a favor de All Souls: su tamaño y su estabilidad financiera. La iglesia cuenta con muchos feligreses acomodados que aportaron voluntariamente sus conocimientos para el desarrollo de Jordan Court, entre ellos un arquitecto que colaboró en el proceso de diseño y un abogado que ayudó a resolver los trámites legales. La iglesia también pudo permitirse construir viviendas asequibles en lugar de viviendas a precio de mercado, lo que le habría reportado beneficios.

“Además, nos encontramos en una situación en la que no necesitábamos esa fuente de ingresos para poder sobrevivir”, afirmó Brochard. “Hemos sido una congregación bastante estable durante los últimos quince años, más o menos. Consideramos que contábamos con la estabilidad suficiente como para tomar esta decisión”.”

¿Por qué no hay más Jordan Courts?

All Souls construyó Jordan Court en colaboración con Satellite Affordable Housing Associates. Aunque SAHA ha ayudado a dar vivienda a 4.000 residentes en toda el Área de la Bahía, este es el primer proyecto que ha llevado a cabo en un terreno propiedad de la iglesia.

“Hemos tenido otras iniciativas y proyectos potenciales con congregaciones, pero este es realmente el primero que hemos llevado a cabo con éxito”, afirmó Susan Friedland, directora ejecutiva de SAHA.

Friedland ha hablado con algunas parroquias que querían construir viviendas asequibles para sus feligreses, pero que desistieron al darse cuenta de que no había garantía alguna de que, una vez finalizados los proyectos, hubiera plazas disponibles para ellos.

En virtud de la legislación sobre igualdad de acceso a la vivienda, los proyectos de vivienda asequible deben estar abiertos a cualquier persona que cumpla los requisitos.

“Como recibimos fondos públicos, no podemos alquilar el edificio solo a un determinado grupo de personas; tenemos que abrirlo a todo el mundo. Eso suele suponer un cambio radical para una congregación”, afirmó Friedland.

Otro error común es pensar en lo rentable que puede llegar a ser un proyecto de vivienda asequible.

“Algunas organizaciones se dan cuenta de que tienen terrenos sobrantes y quieren sacarle partido económico”, afirmó Friedland. “Pero construir viviendas asequibles no siempre es la mejor forma de maximizar los beneficios. No es un negocio rentable”.”

La construcción de viviendas asequibles requiere mucho tiempo y recursos, lo que puede resultar desalentador para nuevos promotores inmobiliarios, como las iglesias. Desde 2020, el senador estatal Scott Wiener ha estado trabajando en una ley que facilitaría el proceso de aprobación específicamente para las iglesias que deseen construir viviendas asequibles, pero la propuesta ha sido rechazada en las dos ocasiones en que la ha presentado. Wiener tiene previsto presentar un proyecto de ley similar en diciembre.

Lograr que la vivienda asequible sea una realidad para más iglesias

El pastor L.J. Jennings dirige la comunidad cristiana «Kingdom Builders Christian Fellowship» en Oakland. Nacido y criado en East Bay, Jennings ha visto cómo sus vecinos y familiares se han visto obligados a abandonar la zona debido al aumento del coste de la vida.

“Se habla de gentrificación, pero yo prefiero el término ‘desplazamiento’”, afirmó Jennings. “Cuando veo a quiénes están echando, son personas pertenecientes a minorías, son personas de color. Esto está cambiando la composición demográfica de nuestra ciudad y de nuestras comunidades”.”

Antes de convertirse en pastor, Jennings trabajó en el sector inmobiliario residencial y comercial y decidió aprovechar su experiencia y sus habilidades. En 2010, un año después de inaugurar la Kingdom Builders Christian Fellowship, construyó un centro de rehabilitación en un terreno propiedad de la iglesia. Siete años más tarde, inauguró un centro con capacidad para cien personas destinado a antiguos reclusos que deseaban reinsertarse en la sociedad.

“Todos [los inquilinos de nuestras instalaciones] están clasificados como personas sin hogar”, afirmó Jennings. “Desde el principio tuvimos claro que teníamos que abordar la crisis de las personas sin hogar, y eso es lo que hemos estado haciendo”.”

Tras aprender todos los entresijos de la construcción de viviendas subvencionadas, Jennings quiso ayudar a otras iglesias a hacer lo mismo. En 2019, puso en marcha el Kingdom Builders Project, una organización sin ánimo de lucro con dos objetivos: ayudar a las iglesias a construir viviendas asequibles y garantizar que los proyectos sean lo más sólidos posible desde el punto de vista financiero, para ayudar a las iglesias con dificultades a mantenerse a flote.

El proyecto «Kingdom Builders» ha estado colaborando con iglesias de toda la zona de East Bay en proyectos de vivienda: cuatro en Oakland y uno en Hayward. Todas las iglesias son de la comunidad negra.

“En la comunidad negra sabemos que los negros están siendo desplazados en cifras récord”, afirmó Jennings. “Por eso, como comunidad, estamos intentando frenar la oleada de desplazamientos de la población negra. Estamos luchando por nuestra supervivencia”.”

Aunque la construcción de viviendas pueda encajar con la misión de una iglesia de servir a su comunidad, no siempre resulta rentable. Según Jennings, esto se debe a que las instituciones religiosas no están familiarizadas con la financiación de proyectos inmobiliarios y, por lo tanto, no saben cómo negociar con promotores inmobiliarios experimentados.

“Se dan situaciones en las que los promotores inmobiliarios sin ánimo de lucro obtienen terrenos de la Iglesia y esta no obtiene ningún beneficio a cambio, salvo que su nombre figure en el edificio”, afirmó Jennings.

Por ejemplo, muchos promotores de viviendas asequibles obtienen beneficios a través de una “comisión de promoción”, una suma de dinero incluida en los costes totales de la promoción inmobiliaria. Jennings sostiene que los promotores inmobiliarios deberían compartir esa comisión con las iglesias, sobre todo si la iglesia participa en ese proceso de promoción y es propietaria de los terrenos de gran valor.

Hay otras formas de acceder a fuentes de ingresos, afirma Jennings, si tan solo las iglesias supieran cómo aprovecharlas. Tradicionalmente, un promotor inmobiliario especializado en viviendas asequibles se encargaría de gestionar el bloque de apartamentos o subcontrataría la gestión, pero si los feligreses aprendieran a gestionar el inmueble, podrían quedarse con esos ingresos. Jennings prevé que la iglesia también preste otros servicios.

“Ya sea asistencia informática, servicio de guardería extraescolar o cualquier otra cosa, todo ello va dirigido a la comunidad y a los residentes”, afirmó. “Les ayudaríamos a desarrollar los servicios que se ubicarán dentro del complejo para que puedan generar ingresos adicionales”.”

Jennings también quiere aumentar las posibilidades de que las iglesias puedan acoger a sus propios feligreses que corren el riesgo de quedarse sin hogar. La adjudicación de una vivienda en un proyecto de vivienda asequible suele realizarse mediante sorteo, para garantizar la equidad del proceso. Jennings afirma que, mientras se construyen las viviendas, las iglesias pueden colaborar con sus feligreses para ayudarles a cumplir los requisitos necesarios.

“Estamos trabajando con ellos en cuestiones de crédito, en la gestión de su presupuesto y en garantizar la estabilidad laboral”, afirmó Jennings. “Estamos trabajando con ellos en todos los ámbitos para que, cuando se abra el plazo de solicitud, nuestra gente esté preparada para presentar su solicitud”.”

Los cuatro proyectos de vivienda en Oakland se encuentran en sus primeras fases y aún no se ha iniciado la construcción, pero Jennings afirma que parecen prometedores. El proyecto de Hayward, sin embargo, se está topando con obstáculos por parte de los vecinos de la iglesia y con unas normativas del condado que generan confusión.

La iglesia «The Blessings of Faith», situada a pocas manzanas del centro de Hayward, quiere construir un complejo de 42 viviendas para personas mayores con bajos ingresos en un pequeño aparcamiento situado detrás de la iglesia. La pastora Tally Knott creció en Hayward, asistió a esta iglesia y fue testigo del desplazamiento de personas mayores y otras personas de su comunidad.

“Siempre he estado rodeada de personas mayores, así que mi interés por ellas surgió simplemente por el hecho de estar cerca de ellas”, afirmó Knott. “Este es mi hogar, esta es mi gente. Entiendo a la comunidad de aquí y las necesidades de la gente”.”

Desde que se inició el proceso de desarrollo, Knott afirma que la iglesia ha recibido críticas de los vecinos, que temen que el bloque de apartamentos sea demasiado grande para la zona. Otros vecinos de las viviendas de los alrededores temen que traiga delincuencia y desorden a su tranquila comunidad.

“Vivimos en una comunidad en la que la gente se siente a gusto y no quiere cambios, pero todos vamos a envejecer algún día”, afirmó Knott. “Incluso estaba pensando en colocar carteles que dijeran ‘Las personas mayores importan’”.”

A pesar de los contratiempos, Knott y Jennings se mantienen firmes en su objetivo de construir viviendas asequibles en sus comunidades. No hay garantía de que estos proyectos salgan exactamente como se habían previsto, pero es lógico que organizaciones religiosas como el Kingdom Builders Project lo intenten. Las iglesias y otras instituciones religiosas llevan siglos ofreciendo refugio a sus comunidades.

“Ante la crisis de la vivienda asequible, no hay soluciones milagrosas”, afirmó Tia Hicks, responsable de programas de la delegación del Área de la Bahía de la organización sin ánimo de lucro Local Initiatives Support Corporation (LISC). “Esta es solo una oportunidad más para abordar de verdad nuestra crisis regional de vivienda asequible”.”

Desde 2019, LISC Área de la Bahía Ha colaborado con 20 iglesias de East Bay que deseaban construir viviendas en sus terrenos. Una de estas iglesias tiene previsto comenzar las obras en su terreno a finales de este año, mientras que otras están seleccionando socios para el proyecto y poniendo en marcha el proceso de aprobación. Hicks afirma que las instituciones religiosas son algunas de las mejores organizaciones para implicarse en el sector de la vivienda, ya que suelen estar muy arraigadas en las comunidades a las que sirven y comprenden sus necesidades específicas.

“Permite a las comunidades mantener el control sobre lo que se construye”, afirmó. “Sobre todo si damos prioridad a la equidad racial en nuestro trabajo, al apoyar a las congregaciones negras, ahí hay una sinergia muy potente”.”

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