2021年、アイラ・ハドソンはバークレーで新しいアパートを探していた。過去9年間、彼女はオークランドのダウンタウンに住んでいた。しかし昨年、彼女の住んでいたビルの管理者が変わると、ハドソンは廊下やアパートで虫の発生に気づき始めた。大声で騒いだり、乱暴な振る舞いをしたりする新しい隣人たちに、彼女は危険を感じるようになった。.
“「以前は入れる人を選別していたのに、誰でも入れるようになった。「この場所はボロボロで、私は虫に耐えられなかった”
71歳のハドソンはアラメダ郡に生涯住んでいる。家族全員が近くに住んでいる。平日は、最近脳卒中で倒れた妹の面倒を見るため、車でアラメダまで行くことが多い。週末はバークレーに住む娘と孫を訪ねる。弟のひとりは数ブロック先に住み、もうひとりはマルティネスの療養施設にいる。彼女はそのすべてから離れることを想像できなかった。.
ハドソンも予算が限られていた。定年退職後、彼女は生活費をソーシャルセキュリティーに頼っている。アラメダに住む姉と同じ団地のアパートを探したが、キャンセル待ちは長すぎた。ハドソンは、バークレーにあるオール・ソウルズ・エピスコパル・パリッシュが建設した低所得の高齢者向け集合住宅、ジョーダン・コートのことを知った。彼女は応募したが、入居できる見込みはなかった。わずか34戸のワンルームを埋めるために、教会には850件以上の応募があった。.
“「突然、電話がかかってきたんだ。アパートがここにある』って言われたんだ。冗談だろ』って言ったよ。祝福以外の何物でもない。”
ハドソンは3月初旬、低所得の他の33人の高齢者と共にジョーダン・コートに引っ越してきた。このアパートはノース・オークランドとサウス・バークレーの間に位置し、小さなレストランやパン屋、食料品店が軒を連ねる賑やかな大通りから1ブロックしか離れていない。ハドソンの新しいアパートには、大きなキッチン、大きなクローゼット、ウォークインシャワーがあり、中にはシートがある。車は駐車場に安全に停められる。車を運転したくないときは、徒歩かバスでどこへでも行ける。.
“「この場所が大好きなの。本当にいいコミュニティよ。「みんなが助けてくれる。何か問題があれば、それを伝えれば対処してくれます」。”
カリフォルニア州の住宅危機が深刻化し、各都市が住宅建設へのプレッシャーを感じるなか、多くの人々が教会所有の不動産を解決策として注目している。.
教会は国内最大の土地所有者のひとつである。カトリック教会は 最大級の私有地所有者 世界で曰く 2020年調査 カリフォルニア大学バークレー校のTerner Center for Housing Innovationによると、カリフォルニア州の信仰機関が所有する未開発の土地の総面積は約38,800エーカーである。その土地のほぼ半分が “カリフォルニア州 "にある。“リソースリッチ”「学校、公共交通機関、食料品店、経済的機会へのアクセスがより良い地域である。.
その土地を活用しようとする動きは、YIGBY（Yes in God's Backyard）として知られている。しかし、それは容易なことではなかった。カリフォルニア州では、手頃な価格の住宅を建設するのは難しいことで有名であり、資金も開発業者の経験もないため、多くの教会が挑戦しては失敗してきた。.
ジョーダン・コートは、ベイエリアで成功した数少ない教会主導のアフォーダブル住宅開発である。そのプロセスは、フィル・ブロチャード牧師とオール・ソウルズ・エピスコパル信徒が、教会が隣に所有するアパートをどうするか決めかねていた2014年に始まった。教区はその場しのぎのオフィススペースとして使っていたが、老朽化が進み、あまり使われていなかった。.
“「同時に、私たちの信徒たち自身も、住宅難を感じ始めていました。「私たちは、異なる方法でコミュニティを強化する一翼を担い、最も弱い立場にある人々にスペースを提供したかったのです」。”
教会は、高齢化する人口に対応するため、特に所得の低い高齢者向けの手頃な価格の住宅開発を決定した。また、高齢者向け住宅は近隣住民に売り込みやすいと考えた。.
しかし、このプロジェクトが完成するまでの道のりは、高額な建設費、官僚主義、近隣住民の “うちの裏庭じゃない ”という声など、手頃な価格の住宅開発につきものの、あらゆる難関が立ちはだかる、長くうんざりするようなものだった。”
“「以前ここにあった建物に1階分を追加したのです。ある人たちは、貧しい人たちが ”自分たちの地域 “に住むことを望んでおらず、自分たちや自分たちの家族がより危険にさらされると感じていた。‘
ある近隣住民がこのプロジェクトを不服としたため、オール・ソウルズは数百万ドルの資金を得る機会を逃すことになった。.
しかし、オール・ソウルズにも利点はあった。住宅建設を促進するための新しい州法が制定されたのだ。. SB35 は2017年に可決され、州が定めた要件を満たすだけの住宅を建設できていない都市におけるプロジェクトの承認を合理化するものである。プロジェクトが一定の基準を満たし、150戸未満であれば、地方自治体は60日以内に承認しなければならない。ジョーダン・コートは34戸で、すべての基準を満たしていた。.
オール・ソウルズのもう一つの利点は、その規模と財政的安定性だ。同教会には裕福な信徒が多く、ジョーダン・コートの開発にボランティアで参加し、設計プロセスを支援した建築家や、法的なお役所仕事の整理を手伝った弁護士もいる。教会はまた、利益を得ることができる市場価格ではなく、手頃な価格の住宅を建設する余裕があった。.
“「私たちはまた、私たちが生き残るために収入源を必要としない立場にあります。「ここ15年ほど、私たちはかなり安定した会衆でした。私たちは、この選択ができるほど十分な安定性を持っていると感じていました」。”
オール・ソウルズは、サテライト・アフォーダブル・ハウジング・アソシエイツと提携してジョーダン・コートを建設した。SAHAはベイエリア全域で4,000人の居住者を支援してきたが、教会の敷地内で完成したプロジェクトはこれが初めてである。.
“SAHAのCEOであるスーザン・フリードランドは、「私たちはこれまでにも会衆と一緒にプロジェクトを立ち上げたり、その可能性を垣間見たりしてきましたが、今回が本当に初めて成功したプロジェクトです」と語った。.
フリードランドは、信徒のために手頃な価格の住宅を建設したかったが、完成したプロジェクトに彼らのための部屋があるという保証がないことに気づいて手を引いた小教区と話をしたことがある。.
公正住宅法の下では、手頃な価格の住宅プロジェクトは、資格のある人なら誰でも参加できるものでなければならない。.
“「私たちは政府から資金を得ているので、特定の人々にだけ建物を貸すことはできません。それはしばしば集会にとって大きな変化となります」とフリードランドは言う。.
もうひとつの誤解は、アフォーダブル・ハウジング・プロジェクトがどれだけ経済的に有利かということだ。.
“「余剰の土地を持っていて、それを収益化したいと考える組織もあります」とフリードランドは言う。「しかし、手ごろな価格の住宅を建設することが、利益を最大化するのに適しているとは限りません。金儲けにはならないのです」。”
アフォーダブルハウジングの開発には多くの時間と資源が必要であり、教会のような新規開発業者にとっては大変なことである。2020年以来、スコット・ウィーナー州上院議員は、手ごろな価格の住宅を開発しようとする教会のために、特に承認プロセスを容易にする法案に取り組んできたが、彼が提出した法案は2度とも失敗に終わっている。ウィーナー氏は12月にも同様の法案を提出する予定だ。.
オークランドでキングダム・ビルダーズ・クリスチャン・フェローシップを率いるL.J.ジェニングス牧師。イーストベイで生まれ育ったジェニングス氏は、隣人や家族が生活費の高騰によってこの地域から追い出されていくのを目の当たりにしてきた。.
“ジェニングスは、「私たちはジェントリフィケーション（高級化）について話しますが、私が言いたいのは ‘置換 ’です。「マイノリティの人々、有色人種の人々です。私たちの街、私たちのコミュニティの人口構成が変わりつつあるのです」。”
牧師になる前、ジェニングスは住宅と商業用不動産の仕事をしていたが、その経験とスキルを生かそうと決心した。2010年、キングダム・ビルダーズ・クリスチャン・フェローシップを開設した翌年、教会が所有する土地に回復支援施設を建設した。それから7年後、社会復帰を目指す元収監者のために100床の施設を開設した。.
“「私たちの施設の入居者は）すべてホームレスに分類されます」とジェニングスは言う。「ホームレスの危機に対処する必要があることは、早くからわかっていました。”
補助金付き住宅建設の裏と表を学んだ後、ジェニングスは他の教会が同じことをするのを助けたいと思った。2019年、彼は「Kingdom Builders Project」という非営利団体を立ち上げ、2つの目標を掲げた。それは、教会が手ごろな価格の住宅を建設するのを支援することと、そのプロジェクトをできるだけ財政的に健全なものにし、苦境にある教会が資金繰りに困らないようにすることである。.
キングダム・ビルダーズ・プロジェクトは、オークランドに4つ、ヘイワードに1つ、イーストベイ全域の教会と協力して住宅プロジェクトを進めてきた。すべての教会が黒人教会である。.
“「黒人コミュニティでは、黒人が記録的な数で家を追われていることを知っています。「だからコミュニティとして、私たちは黒人の転居の流れを食い止めようとしているのです。私たちは生き残るために戦っているのです」。”
住宅建設は、地域社会に奉仕するという教会の使命に沿うものではあるが、必ずしも費用対効果が高いとは限らない。ジェニングス氏によると、信仰を持つ機関は住宅開発の資金調達に詳しくないため、経験豊富な住宅開発業者とどのように交渉すればよいのかわからないからだという。.
“「非営利の住宅開発業者が教会から土地を譲り受け、教会には建物の名前以外に何の利益もないという状況があります」とジェニングス氏は言う。.
例えば、手ごろな価格の住宅を開発する業者の多くは、住宅開発費の総額に含まれる “デベロッパー・フィー ”という名目で利益を得ている。ジェニングス氏は、特に教会が開発プロセスに関与し、価値の高い土地を所有している場合、住宅開発業者は教会とこの手数料を共有すべきだと主張する。.
教会がその活用法を知ってさえいれば、収益源にアクセスする方法は他にもある、とジェニングス氏は言う。従来は、アフォーダブル・ハウジングのデベロッパーがアパート物件を管理するか、外部に委託していたが、教会のメンバーが物件の管理方法を学べば、その収益を確保することができる。ジェニングス氏は、教会が他のサービスも提供することを想定している。.
“「コンピューター支援であれ、放課後のケアであれ、それが何であれ、コミュニティと住民のためのものです。「私たちは、彼らが追加収入を生み出せるよう、開発内に設置されるサービスの開発を支援します」。”
ジェニングス氏はまた、転居の危機に瀕している教会員を教会が収容できる確率を高めたいと考えている。アフォーダブル・ハウジング・プロジェクトに入居するためには、公平性を保つため、通常は抽選となる。ジェニングス氏によれば、住宅建設にかかる時間の間に、教会は会員と協力して彼らの資格取得を支援することができるという。.
“「信用、予算、仕事の安定性などを一緒に考えています」とジェニングス。「申し込みが開始されたときに、従業員が申し込む準備ができているように、私たちはすべての分野で彼らと協力しています」。”
オークランドにある4つの住宅プロジェクトは初期段階にあり、まだ着工していないが、ジェニングスは有望だと言う。しかし、ヘイワードのプロジェクトは、教会の近隣住民からの妨害や、郡の規制の混乱にぶつかっている。.
ヘイワードのダウンタウンから数ブロック離れた場所にあるブレッシングズ・オブ・フェイス教会が、教会裏手の小さな駐車場に42ユニットの低所得者向け複合施設を建設しようとしている。タリー・ノット牧師はヘイワードで育ち、教会に通い、高齢者やその他の人々がコミュニティから追い出されるのを目の当たりにしてきた。.
“「私はいつも高齢者に囲まれていたので、高齢者への配慮は彼らのそばにいることで生まれたのです」とノットは言う。「ここは私の家であり、私の仲間です。私はここのコミュニティと人々のニーズを理解しています」。”
ノット氏によると、開発プロセスを開始して以来、教会は近隣住民から反発を受けており、彼らはアパートがこの地域には大きすぎると恐れている。また、周辺の住宅に住む人々は、静かな地域に犯罪や無秩序をもたらすのではないかと心配している。.
“「私たちは、人々が快適で変化を望まない地域に住んでいますが、誰もがいつかは高齢者になるのです」とノットは言う。”高齢者は大事だ “という看板を立てようかと思ったくらいだ」。‘
挫折にもかかわらず、ノットとジェニングスは、自分たちのコミュニティに手頃な価格の住宅を建設するという目標に断固として取り組んでいる。これらのプロジェクトが思い描いたとおりにうまくいく保証はないが、キングダム・ビルダーズ・プロジェクトのような信仰組織がそれに挑戦するのは理にかなっている。教会やその他の信仰機関は、何世紀にもわたって地域社会にシェルターを提供してきた。.
“「手ごろな価格の住宅危機には、特効薬はありません」と、非営利団体LISC（Local Initiatives Support Corporation）のベイエリア支部のプログラム・オフィサー、ティア・ヒックスは言う。「これは、地域の手ごろな価格の住宅危機に真正面から取り組むひとつの機会に過ぎません」。”
2019年から, LISCベイエリア は、イーストベイにある20の教会と協力し、彼らの所有地に住宅を開発することを希望している。ある教会では今年中に、他の教会では開発パートナーを選定し、認可プロセスを開始している。ヒックスによれば、信仰を持つ組織は住宅に関わるのに最も適した組織であるという。なぜなら、彼らは通常、自分たちが奉仕するコミュニティに深く入り込み、具体的なニーズを理解しているからである。.
“「コミュニティは、建設されるものに対する所有権を保持することができます。「特に、私たちが人種的公平性を優先して活動し、黒人の信徒を支援するのであれば、そこには多くの強力な相乗効果があります」。”
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