Калифорнийские церкви хотят строить доступное жилье на своей земле, но почему это так сложно?

В 2021 году Айра Хадсон искала новую квартиру в Беркли, но не могла найти ничего, что было бы ей по карману. Последние девять лет она жила в центре Окленда. Но когда в прошлом году в ее доме сменилось руководство, Хадсон начала замечать, что в коридорах и в ее квартире завелись клопы. Она стала чувствовать себя небезопасно рядом с новыми соседями, которые были шумными и вели себя неадекватно.

“Раньше они проверяли людей, которых пускали, но потом стали пускать сюда всех подряд”, - говорит она. “Это место просто [разваливалось], и я не могла выносить жуков”.”

Хадсон, 71 год, всю жизнь прожила в округе Аламеда. Вся ее семья живет неподалеку. В будние дни она ездит в Аламеду, чтобы ухаживать за сестрой, которая недавно перенесла инсульт. По выходным она навещает дочь и внуков, которые живут в Беркли. Один из ее братьев живет в нескольких кварталах от дома, а другой находится в доме престарелых в Мартинесе. Она не могла себе представить, как можно уехать от всего этого.

Хадсон тоже была ограничена в средствах. На пенсии она полагается на свое пособие по социальному обеспечению, чтобы оплачивать счета. Она пыталась снять квартиру в том же комплексе, что и ее сестра в Аламеде, но список ожидания был слишком длинным. Когда поиски затянулись на месяцы, Хадсон узнала о Джордан Корт, жилом комплексе для пожилых людей с низким доходом, построенном епископальным приходом "Все души" в Беркли. Она подала заявление на получение места, но не надеялась, что ее возьмут. Церковь получила более 850 заявок, чтобы заполнить всего 34 однокомнатные квартиры.

“И вдруг мне позвонили”, - говорит Хадсон. Они сказали: “Вы получили квартиру здесь‘. Я сказал: ’Вы, наверное, шутите‘. Это не что иное, как благословение’.”

Хадсон переехал в Jordan Court в начале марта вместе с 33 другими пожилыми людьми с низким уровнем дохода. Квартира находится между Северным Оклендом и Южным Беркли, всего в квартале от оживленной улицы с множеством небольших ресторанов, пекарен и продуктовых магазинов. В новой квартире Хадсон есть большая кухня, вместительные шкафы и душевая кабина с сиденьем внутри. Она может спокойно припарковать свою машину на стоянке. А когда ей не хочется садиться за руль, она может дойти пешком или доехать на автобусе туда, куда ей нужно.

“Мне просто нравится это место. Это просто очень милое сообщество”, - сказала она. “Люди стараются помочь вам. Если у вас возникают какие-то проблемы, вы сообщаете им об этом, и о вас позаботятся”.”

Как Джордан Корт добился успеха, когда многие другие не смогли

Поскольку жилищный кризис в Калифорнии становится все более острым, а города испытывают все большее давление в плане строительства жилья, многие рассматривают недвижимость, принадлежащую церкви, как потенциальное решение.

Церкви являются одними из крупнейших землевладельцев в стране. Католическая церковь является один из крупнейших частных землевладельцев в мире. По данным Исследование 2020 года По данным Центра жилищных инноваций Тернера при Калифорнийском университете в Беркли, религиозные учреждения Калифорнии в совокупности владеют примерно 38 800 акрами незастроенной земли. Почти половина этой земли находится в “богатый ресурс”Районы, где есть лучший доступ к школам, общественному транспорту, продуктовым магазинам и экономическим возможностям.

Движение за использование этих земель известно как YIGBY - Yes in God's Backyard. Но это было нелегко. В Калифорнии, как известно, трудно строить доступное жилье, и многие церкви, не имея глубоких карманов или опыта застройщиков, пытались сделать это и потерпели неудачу.

Джордан Корт - один из немногих комплексов доступного жилья, успешно построенных в районе залива под руководством церкви. Процесс начался в 2014 году, когда преподобный Фил Брошар и епископальная община "Все души" пытались решить, что делать с многоквартирным домом, принадлежащим церкви по соседству. Приход использовал его как временное офисное помещение, но оно становилось все более ветхим и малоиспользуемым.

“В то же время среди членов нашей общины были и те, кто сам начал ощущать нехватку жилья”, - говорит Брошар. “Мы хотели участвовать в укреплении общины другим способом, который должен был обеспечить пространство для людей, находящихся в наиболее уязвимом положении”.”

Церковь решила построить доступное жилье специально для пожилых людей с низким уровнем дохода, чтобы помочь стареющему населению города. Они также решили, что жилье для пожилых людей будет довольно легко продать соседям.

Но путь проекта к завершению был долгим и утомительным, со всеми обычными препятствиями, с которыми сталкивается строительство доступного жилья: высокая стоимость строительства, бюрократия и соседи, говорящие “не на моем заднем дворе”.”

“Некоторые не хотели видеть здесь более крупное строение - мы добавили один этаж к тому зданию, которое было здесь раньше”, - говорит Брошар. “Некоторые просто не хотели, чтобы в их районе жили бедные люди, и им казалось, что они или их семьи будут подвергаться большему риску‘.’

Один из соседей подал апелляцию на проект, в результате чего "Все души" упустили возможность получить миллионы долларов финансирования.

Но у "Всех душ" были и свои преимущества. Проект получил некоторую помощь от законодательного собрания штата, где был принят новый закон, призванный стимулировать строительство жилья. SB 35 был принят в 2017 году и упрощает утверждение проектов в городах, которые не смогли построить достаточное количество жилья, чтобы соответствовать установленным государством требованиям. Если проект соответствует определенным критериям и содержит менее 150 единиц жилья, местные власти должны одобрить его в течение 60 дней. В Джордан Корт было 34 единицы жилья, и он соответствовал всем критериям.

Еще одно достоинство "Всех душ" - ее размер и финансовая стабильность. У церкви много состоятельных прихожан, которые на добровольных началах участвовали в строительстве Джордан-Корт, включая архитектора, который помогал в разработке проекта, и адвоката, который помогал разбираться с юридической волокитой. Кроме того, церковь могла позволить себе строить доступное жилье, а не рыночное, что принесло бы прибыль.

“Мы также находимся в положении, когда нам не нужен был поток доходов, чтобы выжить”, - сказал Брошар. “Мы были довольно стабильной общиной в течение последних 15 лет или около того. Мы чувствовали, что у нас достаточно стабильности, чтобы сделать этот выбор”.”

Почему не существует больше судов Джордана?

Компания All Souls построила Джордан Корт в партнерстве с Satellite Affordable Housing Associates. Хотя SAHA помогла обеспечить жильем 4000 человек по всему району залива, это первый проект, который она реализовала на территории церкви.

“У нас были и другие проблески и потенциальные проекты с общинами, но это первый успешный проект, который мы осуществили”, - сказала генеральный директор SAHA Сьюзан Фридланд.

Фридланд общался с приходами, которые хотели построить доступное жилье для своих прихожан, но отказались от этой идеи, поняв, что нет никакой гарантии, что в готовых проектах найдется место для них.

Согласно законам о справедливом жилье, проекты доступного жилья должны быть открыты для всех, кто имеет на это право.

“Поскольку мы берем государственные деньги, мы не можем сдавать здание в аренду только определенной группе людей - мы должны широко его открыть. Это часто меняет жизнь общины”, - говорит Фридланд.

Еще одно заблуждение - насколько финансово выгодным может быть проект доступного жилья.

“Некоторые организации видят, что у них есть излишки земли, и хотят их монетизировать”, - говорит Фридланд. “Но строительство доступного жилья не всегда является отличным способом получения максимальной прибыли. Оно не приносит денег”.”

Строительство доступного жилья требует много времени и ресурсов, что может стать проблемой для начинающих застройщиков, таких как церкви. С 2020 года сенатор штата Скотт Винер работает над законопроектом, который облегчит процесс получения разрешений для церквей, желающих строить доступное жилье, но оба раза он проваливался. Винер планирует представить аналогичный законопроект в декабре.

Сделать доступное жилье доступным для большего числа церквей

Пастор Л. Дж. Дженнингс возглавляет христианское братство "Строители царства" в Окленде. Дженнингс родился и вырос в Ист-Бей и видел, как его соседи и члены семьи были вынуждены покинуть этот район из-за растущей стоимости жизни.

“Мы говорим о джентрификации, но я использую слово ‘вытеснение’, - говорит Дженнингс. ”Когда я смотрю на тех, кого вытесняют, это меньшинства, это цветные люди. Это меняет демографическую ситуацию в нашем городе, в наших сообществах“.”

Прежде чем стать пастором, Дженнингс работал в сфере жилой и коммерческой недвижимости и решил применить свой опыт и навыки на практике. В 2010 году, через год после открытия христианского братства "Строители царства", он построил на принадлежащем церкви участке земли дом для трезвенников. Семь лет спустя он открыл дом на сто мест для бывших заключенных, желающих вернуться в общество.

“Все жильцы наших домов относятся к категории бездомных”, - говорит Дженнингс. “Мы сразу же поняли, что нам нужно решать проблему бездомных, и именно этим мы и занимаемся”.”

Узнав все тонкости строительства субсидированного жилья, Дженнингс захотел помочь другим церквям сделать то же самое. В 2019 году он основал Kingdom Builders Project, некоммерческую организацию с двумя целями: помогать церквям строить доступное жилье и делать проекты как можно более финансово устойчивыми, чтобы помогать нуждающимся церквям оставаться на плаву.

Проект "Строители царства" сотрудничает с церквями по всему Ист-Бей в рамках жилищных проектов: четыре в Окленде и один в Хейворде. Все церкви - черные.

“Мы знаем, что в черном сообществе чернокожие переселяются в рекордных количествах”, - говорит Дженнингс. “Поэтому мы, как сообщество, пытаемся остановить волну перемещения чернокожих. Мы боремся за свое выживание”.”

Хотя строительство жилья может соответствовать миссии церкви по служению обществу, это не всегда экономически выгодно. По словам Дженнингса, это происходит потому, что религиозные организации не знакомы с финансированием жилищного строительства и поэтому не знают, как вести переговоры с опытными застройщиками.

“У нас бывают ситуации, когда застройщики некоммерческого жилья получают землю от церкви, а церковь не получает от этого никакой выгоды, кроме названия на здании”, - говорит Дженнингс.

Например, многие застройщики доступного жилья получают прибыль за счет “платы застройщика” - денежной суммы, включенной в общую стоимость строительства. Дженнингс утверждает, что застройщики должны делиться этой платой с церквями, особенно если церковь участвует в процессе строительства и владеет очень ценной землей.

По словам Дженнингса, существуют и другие способы получения дохода, если только церкви знают, как их использовать. Традиционно застройщик доступного жилья управляет квартирами или заключает с ними договор, но если члены церкви научатся управлять недвижимостью, они смогут оставлять себе этот доход. Дженнингс предполагает, что церковь будет оказывать и другие услуги.

“Будь то компьютерная помощь, будь то уход за детьми после школы, что бы это ни было - это для сообщества и жителей”, - сказал он. “Мы поможем им разработать услуги, которые будут размещены внутри комплекса, чтобы они могли создавать дополнительный доход”.”

Дженнингс также хочет повысить вероятность того, что церкви смогут обеспечить жильем своих прихожан, которым грозит переселение. Получение квартиры в проекте доступного жилья обычно происходит по лотерее, чтобы сделать этот процесс справедливым. Дженнингс говорит, что за то время, пока строится жилье, церкви могут поработать со своими прихожанами, чтобы помочь им пройти отбор.

“Мы работаем с ними над их кредитами, составляем бюджет, следим за тем, чтобы у них была стабильная работа”, - говорит Дженнингс. “Мы работаем с ними по всем направлениям, чтобы, когда откроется прием заявок, наши люди были готовы их подать”.”

Четыре жилищных проекта в Окленде находятся на ранних стадиях и еще не начали строиться, но Дженнингс говорит, что они выглядят многообещающе. Однако проект в Хейворде наталкивается на препятствия со стороны соседей церкви и запутанные правила округа.

Церковь Blessings of Faith, расположенная в нескольких кварталах от центра Хейворда, хочет построить комплекс на 42 единицы для пожилых людей с низким доходом на небольшой парковке за церковью. Пастор Талли Нотт выросла в Хейворде, посещала церковь и была свидетелем перемещения пожилых людей и других членов ее общины.

“Я всегда была рядом с пожилыми людьми, поэтому моя забота о них возникла благодаря тому, что я просто была рядом с ними”, - говорит Нотт. “Это мой дом, это мои люди. Я понимаю здешнюю общину и потребности людей”.”

По словам Нотта, с момента начала процесса строительства церковь столкнулась с неприятием со стороны соседей, которые опасаются, что жилой дом будет слишком большим для этого района. Другие жители близлежащих домов опасаются, что это приведет к преступности и беспорядку в их тихом районе.

“Мы живем в обществе, где людям комфортно и они не хотят перемен, но все когда-нибудь станут старше”, - говорит Нотт. Я даже подумываю о том, чтобы повесить таблички с надписью “Сеньоры важны‘’.”

Несмотря на неудачи, Нотт и Дженнингс твердо намерены строить доступное жилье в своих общинах. Нет никаких гарантий, что эти проекты будут реализованы именно так, как задумано, но вполне логично, что религиозные организации, такие как Kingdom Builders Project, пробуют это сделать. Церкви и другие религиозные организации веками предоставляли кров своим общинам.

“В условиях кризиса доступного жилья не существует серебряных пуль”, - говорит Тиа Хикс, руководитель программы в отделении Bay Area некоммерческой организации Local Initiatives Support Corporation (LISC). “Это лишь одна из возможностей по-настоящему справиться с региональным кризисом доступного жилья”.”

С 2019 года, LISC Bay Area работала с 20 церквями в Ист-Бей, которые хотели построить жилье на своей территории. Одна из церквей собирается начать строительство на своей территории к концу этого года, в то время как другие выбирают партнеров по развитию и приступают к процессу согласования. Хикс говорит, что религиозные организации - одни из лучших для участия в жилищном строительстве, поскольку они обычно укоренены в общинах, где служат, и понимают конкретные потребности.

“Это позволяет общинам сохранять право собственности на то, что строится”, - говорит она. “Особенно если в своей работе мы отдаем приоритет расовому равноправию, поддерживая чернокожие общины, это дает мощный синергетический эффект”.”

Полный текст статьи читайте здесь.