加州教堂想在自己的土地上建经济适用房，为什么这么难？

早在 2021 年，艾拉-哈德森（Ira Hudson）就开始在伯克利寻找新公寓，但却找不到她能负担得起的房子。在过去的九年里，她一直住在奥克兰市中心。但去年她所在大楼的管理部门换人后，哈德森开始注意到大厅和她的公寓里有很多虫子。她开始觉得周围的新邻居吵闹、行为古怪，让她感到不安全。.

“她说：”以前，他们会对进来的人进行筛查，但 [后来] 他们开始让任何人进来。她说：“这个地方已经[垮掉了]，我受不了那些虫子”。”

现年 71 岁的哈德森终身居住在阿拉米达县。她的家人都住在附近。大多数工作日，她都会开车去阿拉米达照顾最近中风的妹妹。周末，她会去看望住在伯克利的女儿和外孙。她的一个兄弟住在几个街区外，另一个住在马丁内斯的疗养院里。她无法想象搬离这一切的情景。.

哈德逊也受到预算的限制。退休后，她依靠社会保险金支付账单。她曾想在阿拉米达市她姐姐的公寓楼里找一套公寓，但等待名单太长。就在她苦苦寻找了几个月后，哈德森听说了伯克利 All Souls Episcopal 教区为低收入老年人建造的乔丹阁（Jordan Court）住宅区。她申请了一个名额，但对自己能否入住并不抱希望。教会收到了 850 多份申请，却只能提供 34 个单间。.

“然后，我突然接到一个电话，”哈德逊说。“他们说，‘你的公寓在这里’。‘我说，’开什么玩笑。”我说，'你在开玩笑吧？”

哈德逊与其他 33 位低收入老人一起，于三月初搬进了乔丹阁。该公寓位于北奥克兰和南伯克利之间，距离有许多小餐馆、面包店和杂货店的繁华大道仅一个街区之遥。哈德森的新公寓有一个大厨房、大衣柜和一个带座椅的步入式淋浴间。她可以把车安全地停在停车场。当她不想开车时，她可以步行或乘坐公交车去她需要去的地方。.

“我很喜欢这个地方。这是个非常好的社区，”她说。“人们都会帮助你。如果你有任何问题，只要告诉他们，他们就会帮你解决。”

乔丹-考特如何在许多人无法成功时取得成功

随着加利福尼亚州的住房危机日益严峻，各城市感到建造更多住房的压力越来越大，许多人开始将教会拥有的房地产作为潜在的解决方案。.

教会是全国最大的土地所有者之一。天主教会是 最大的私人土地所有者之一 在世界范围内。根据一项 2020 年研究 根据加州大学伯克利分校特纳住房创新中心（Terner Center for Housing Innovation）的数据，加州信仰机构共拥有约 3.88 万英亩的未开发土地。其中近一半的土地位于“资源丰富”地区，那里有更好的学校、公共交通、杂货店和经济机会。.

利用这片土地的运动被称为 "YIGBY"--"Yes in God's Backyard"。但这并不容易。在加利福尼亚州，经济适用房的建造是出了名的困难，由于没有雄厚的资金或开发商的经验，许多教会都曾尝试过，但都以失败告终。.

Jordan Court 是湾区为数不多的由教会主导的经济适用房开发项目之一。开发过程始于 2014 年，当时菲尔-布罗查德（Phil Brochard）牧师和万灵圣公会教众正试图决定如何处理教堂隔壁的一栋公寓楼。教区曾将其用作临时办公场所，但它已变得破旧不堪，使用率低下。.

“布罗查德说：”与此同时，我们的会众成员也开始感受到住房紧张的问题。“布罗查德说：”我们希望以不同的方式参与到加强社区建设的工作中来，为那些最脆弱的人们提供空间。”

教会决定专门为低收入老年人开发经济适用房，以帮助服务该市的老龄人口。他们还认为，老年住宅很容易卖给邻居。.

但是，项目的竣工之路漫长而令人厌倦，经济适用房开发项目通常会遇到各种障碍：高昂的建筑成本、官僚主义以及邻居们说 “别在我家后院”。”

“布罗查德说：”对于一些人来说，他们不希望看到这里有更大的建筑--我们在之前的建筑上加了一层。“布罗查德说：‘对有些人来说，他们只是不想让穷人住在'他们的社区'里，他们觉得自己或家人会面临更大的风险。’

一位邻居对该项目提出上诉，导致 All Souls 错过了获得数百万美元资金的机会。.

但 All Souls 也有自己的优势。该项目得到了州议会的一些帮助，州议会通过了一项旨在刺激住房建设的新法律。. SB 35 该法案于 2017 年获得通过，简化了那些未能建造足够住房以满足国家规定要求的城市的项目审批。如果一个项目符合特定标准，且包含少于150个单元，地方政府必须在60天内为其开绿灯。Jordan Court 共有 34 个单元，符合所有标准。.

All Souls 教堂的另一个优势是其规模和财务稳定性。该教堂有许多富裕的教徒，他们自愿为乔丹苑的开发贡献自己的力量，其中包括一名协助设计工作的建筑师和一名帮助解决法律纠纷的律师。教会也有能力建造经济适用房，而不是市场价住房，因为后者可以赚取利润。.

“布罗查德说：”我们现在也不需要收入来源来维持生存。“在过去 15 年左右的时间里，我们一直是一个相当稳定的教会。我们觉得我们有足够的稳定性，可以做出这样的选择。”

为什么没有更多的乔丹法庭？

All Souls 与卫星廉价住房协会（Satellite Affordable Housing Associates）合作建造了 Jordan Court。虽然 SAHA 已帮助湾区 4,000 名居民解决了住房问题，但这是该公司在教堂地产上完成的第一个项目。.

“SAHA 首席执行官苏珊-弗里德兰（Susan Friedland）说：”我们曾与会众有过其他雏形和潜在项目，但这确实是我们做的第一个成功项目。.

弗里德兰曾与一些教区谈过，他们希望为教众建造经济适用房，但在意识到无法保证完工后的项目会为教众提供住处后就打了退堂鼓。.

根据公平住房法，经济适用房项目必须向任何符合条件的人开放。.

“弗里德兰说：”因为我们拿的是政府的钱，所以我们不能只把大楼租给某一群人，我们必须广泛开放。弗里德兰说："这往往会改变一个会众的命运。.

另一个误解是经济适用房项目在经济上有多有利可图。.

“弗里德兰说：”有些机构看到自己有多余的土地，就想将其货币化。“但建造经济适用房并不总是实现利润最大化的好办法。它不是一个赚钱的工具。”

开发经济适用房需要耗费大量的时间和资源，这对教会等新开发商来说可能是个难题。自2020年以来，州参议员斯科特-维纳（Scott Wiener）一直致力于立法，为想要开发经济适用房的教会提供更简便的审批程序，但他的两次提案都以失败告终。维纳计划在12月提出一项类似法案。.

让经济适用房为更多教会服务

L.J. Jennings 牧师领导着奥克兰的建国者基督教团契。詹宁斯在东湾出生并长大，他亲眼目睹了自己的邻居和家人被不断上涨的生活成本挤出该地区。.

“詹宁斯说：‘我们谈论绅士化，但我的用词是'流离失所’。詹宁斯说：”当我看到谁被赶走时，那是少数族裔，那是有色人种。这正在改变我们城市和社区的人口结构。“

在成为牧师之前，詹宁斯曾在住宅和商业房地产领域工作过，他决定将自己的经验和技能付诸实践。2010 年，在建国者基督教团契成立一年后，他在教会拥有的土地上建造了一个戒酒设施。七年后，他开设了一家拥有上百个床位的养老院，为曾经被监禁但希望重返社会的人提供服务。.

“詹宁斯说：”[我们设施中的]所有租户都被归类为无家可归者。“我们很早就知道需要解决无家可归者的危机，所以我们一直在这样做。”

在了解了建造补贴住房的来龙去脉后，詹宁斯希望帮助其他教会也能这样做。2019 年，他创办了非营利组织 "王国建造者项目"（Kingdom Builders Project），该项目有两个目标：帮助教会建造经济适用房，并尽可能使这些项目在财务上稳健，以帮助陷入困境的教会维持生计。.

王国建设者项目一直在与东湾各地的教会合作开展住房项目：奥克兰有四个，海沃德有一个。所有这些教会都是黑人教会。.

“詹宁斯说：”我们知道，在黑人社区，黑人流离失所的人数创下了历史新高。“因此，作为一个社区，我们正在努力阻止黑人流离失所的浪潮。我们在为生存而战。”

虽然建造住房可能符合教会服务社区的使命，但并不总是符合成本效益。詹宁斯认为，这是因为宗教机构对住房开发的融资并不熟悉，因此不知道如何与精明的住房开发商进行谈判。.

“詹宁斯说：”我们遇到过这样的情况，非营利性住房开发商从教堂获得土地，而教堂除了在建筑物上留下自己的名字外，并没有从中受益。.

例如，许多经济适用房开发商通过 “开发商费用 ”赚钱，这笔钱包含在住房开发总成本中。詹宁斯认为，住房开发商应该与教会分享这笔费用，尤其是在教会参与开发过程并拥有高价值土地的情况下。.

詹宁斯说，还有其他获得收入来源的方法，只要教会知道如何利用它们。传统上，经济适用房开发商会管理公寓物业或将其承包出去，但如果教会成员学会了如何管理物业，他们就可以保留这笔收入。詹宁斯设想教会还可以提供其他服务。.

“无论是计算机辅助，还是课后托管，不管是什么，都是为了社区和居民，”他说。“我们将帮助他们开发服务项目，并将其安置在开发项目内，这样他们就可以创造额外的收入”。”

詹宁斯还希望增加教会为自己面临流离失所风险的成员提供住房的机会。在经济适用房项目中获得一个单元通常是通过抽签来实现的，以确保过程公平。詹宁斯说，在建造住房的时间里，教会可以与自己的成员合作，帮助他们获得资格。.

“詹宁斯说：”我们与他们一起努力改善他们的信用，与他们一起努力编制预算，确保他们的工作稳定。“詹宁斯说：”我们在所有方面都与他们合作，这样当申请开始时，我们的人就可以申请了。”

奥克兰的四个住房项目还处于早期阶段，尚未开工建设，但詹宁斯说它们看起来很有前景。然而，海沃德的项目却遇到了来自教堂邻居的阻挠和混乱的郡法规。.

距离海沃德市中心只有几个街区之遥的 "信仰的祝福 "教堂希望在教堂后面的一个小停车场上为低收入老年人建造一座拥有 42 个单元的综合大楼。塔利-诺特（Tally Knott）牧师在海沃德长大，曾在该教堂做礼拜，目睹了社区老年人和其他人流离失所的情况。.

“诺特说：”我总是和老年人在一起，所以我对老年人的关爱也是通过和他们在一起而产生的。“这里是我的家，这里的人是我的亲人。我了解这里的社区和人们的需求。”

克诺特说，自开发过程开始以来，教堂就遭到了邻居们的反对，他们担心公寓楼对该地区来说太大了。周围住宅的其他人则担心这会给他们宁静的社区带来犯罪和混乱。.

“诺特说：”我们生活在一个人们安于现状、不愿改变的社区，但每个人总有一天都会变老。“我甚至在考虑挂上'老年人很重要'的标语‘。’

尽管遭遇挫折，但诺特和詹宁斯仍坚定不移地致力于在自己的社区建造经济适用房。虽然不能保证这些项目一定能如愿以偿，但像 "王国建设者项目 "这样的信仰组织放手一搏也是合情合理的。几个世纪以来，教堂和其他信仰机构一直在为社区提供住所。.

“非营利组织地方倡议支持公司（LISC）湾区分部项目官员蒂亚-希克斯（Tia Hicks）说：”对于经济适用房危机，没有灵丹妙药。“这只是真正解决本地区经济适用房危机的一个机会。”

自 2019 年起、, LISC 海湾地区 已与东湾 20 家希望在其地产上开发住房的教堂合作。其中一家教堂将于今年年底开始在其地产上建造房屋，其他教堂正在选择开发合作伙伴并开始审批程序。希克斯说，宗教机构是参与住房开发的最佳组织，因为它们通常扎根于所服务的社区，了解具体需求。.

“她说：”这使社区能够保留对建设内容的所有权。“特别是如果我们在工作中优先考虑种族平等，支持黑人会众，那么就会产生很多强大的协同作用。”

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