작은 경이로움

작은 경이로움

규모의 경제와 다양한 자금 조달 프로그램을 활용하기에는 너무 작은 소규모 프로젝트는 초기 협업과 현명한 계획이 필요합니다.

잭 카폰 빌라는 야망이 큰 곳입니다.

이 개발은 오클랜드 외곽의 캘리포니아주 알라메다에 위치한 최초의 성인 발달장애인을 위한 지원 주택 커뮤니티입니다.

3층 높이의 이 개발은 소셜 미션에 걸맞은 규모를 자랑하지만, 19개의 저렴한 아파트로 구성되어 있습니다.

이 프로젝트는 최근 몇 년 동안 많은 어려움에도 불구하고 건설된 30세대 이하의 소규모 저렴한 주택 개발 중 하나입니다.

“캘리포니아 버클리에 본사를 둔 비영리 개발업체로서 잭 카폰 빌라를 운영하는 SAHA(Satellite Affordable Housing Associates)의 전무이사 Susan Friedland는 ”소규모 프로젝트는 어려운 일입니다.“라고 말합니다. ”우리는 절대적으로 미션 중심의 프로젝트이기 때문에 일반적으로 이러한 프로젝트를 수행합니다."

때로는 별이 일치하여 개발자가 향후 건물에 상당한 크기 제약을 초래하는 작은 면적의 부지라도 합리적이며 적합한 인필 부지를 찾을 수도 있습니다.

어느 경우든 개발자는 저렴한 주택을 개발하는 데 사용되는 많은 프로그램이 대규모 개발에 더 적합하기 때문에 힘든 길을 걸어야 합니다. 예를 들어, 소규모 개별 거래의 경우 거래 비용이 너무 높기 때문에 채권 금융을 사용하는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 투자자와 대출 기관도 일반적으로 대규모 프로젝트를 선호합니다.

오랫동안 알라메다에 거주하며 이 지역의 스페셜 올림픽 프로그램에 힘을 보탰던 한 주민의 이름을 딴 잭 카폰 빌라는 지역 사회와 정부의 강력한 지원으로 시작되었습니다. 후원자들은 발달 장애가 있는 성인들이 독립적으로 생활할 수 있는 공간을 만들고, 더 이상 돌볼 수 없게 된 자녀가 어떻게 될지 걱정하는 노부모의 불안을 덜어주고 싶었습니다.

SAHA와 이스트 베이 주택 컨소시엄은 투자자인 뱅크 오브 아메리카 메릴린치와 신디케이터 엔터프라이즈 커뮤니티 인베스트먼트의 저소득층 주택 세액 공제(LIHTC) 지분 $580만 달러를 포함한 여러 층의 자금 조달을 통해 $830만 달러 규모의 개발을 실현할 수 있었죠. 이 팀은 또한 지역 재개발 기관으로부터 140만 달러의 자금도 확보했는데, 이 자금은 현재는 지원 대상에서 제외되었습니다.

소규모 프로젝트는 특별한 도움이 필요한 인구나 주변 커뮤니티에 적합한 경우가 많기 때문에 매우 중요하다고 엔터프라이즈 부문 부사장이자 캘리포니아 북부 시장 리더인 Rich Gross는 말합니다.

그는 잭 카폰 빌라가 단독주택과 소규모 개발이 밀집한 동네에 어떻게 들어맞는지 설명합니다. 그로스는 “이것이 바로 커뮤니티 기반 개발입니다.”라고 말합니다.

소규모 프로젝트를 구축할 때는 개발자가 자금 조달 파트너와 일찍부터 협력해야 합니다. LIHTC 프로젝트의 경우 신디케이터가 거래의 잠재적 투자자를 파악하는 데 도움이 됩니다.

“Gross는 Enterprise와 SAHA가 15년 동안 함께 일해 왔다는 점을 언급하며 ”관계, 바로 그것이 우리에게 핵심입니다."라고 덧붙입니다. 이러한 관계는 규모에 관계없이 향후 거래에 자금을 지원하는 데 큰 도움이 됩니다.

소규모 프로젝트 과제
콜로라도주 국경에서 약 55마일 떨어진 캔자스주 콜비의 작은 마을에 위치한 Cohen-Esrey 부동산 서비스는 최근 역사적인 병원을 직원용 주택으로 탈바꿈시켰습니다.

“시장 조사 결과 콜비에는 표준 이하의 주택이 상당수 있는 것으로 나타났습니다.”라고 이 회사의 사장 겸 CEO인 R. 리 해리스는 말합니다. “또한 수년 동안 시장에 공급된 주택이 없었기 때문에 양질의 저렴한 주택에 대한 수요가 억눌려 있었다고 들었습니다.”

이 회사는 30채의 아파트를 개발하기로 결정했습니다. 더 많은 세대를 지을 수도 있었지만 인구가 5,000명에 불과한 마을에서 신중을 기하기로 했습니다.

“소규모 시장의 소규모 프로젝트에는 오류의 여지가 거의 없습니다.”라고 해리스는 말합니다. “콜비에서는 근처에 참고할 만한 소도시가 없었기 때문에 시장과 그 깊이에 대해 잘못 판단할 여유가 없었습니다. 콜비의 인구 기반에만 의존해야 했습니다.”

베테랑 개발자는 조사 결과가 아무리 어렵더라도 “나를 해치는” 시장 조사를 밀어붙입니다.

“우리가 듣고 싶다고 생각하는 것을 말하지 말고 실제 상황을 알려주세요.”라고 그는 말합니다. “우리는 가능한 한 가장 낮은 캡처율, 즉 인력 프로젝트의 경우 5% 이하, 노인 프로젝트의 경우 10% 이하의 캡처율을 보고 싶습니다.”

세인트 토마스 히스토릭 레지던스는 8월에 개장하여 9월 말에 만실이 되었어요.

코헨-에스리는 최소 9개 단위에서 최대 184개 단위까지 다양한 규모의 프로젝트를 개발했습니다.

전반적으로 미국 내 대부분의 LIHTC 숙소는 규모가 꽤 괜찮은 편입니다: 주택도시개발부 데이터베이스에 따르면 1995년부터 2012년 사이에 서비스를 개시한 숙소의 평균 가구 수는 75.6가구입니다.

소규모 프로젝트를 개발할 때 가장 큰 어려움은 대규모 거래에서 볼 수 있는 규모의 경제를 달성할 수 없다는 점입니다. 즉, 단위당 비용이 일반적으로 더 높다는 뜻입니다.

또한, 오프라인에서 한두 개 유닛만 떨어져 있어도 상대적으로 높은 공실률을 기록할 수 있다고 CREA(City Real Estate Advisors)의 신디케이션 및 투자자 관계 담당 부사장인 Tony Bertoldi는 말합니다.

버톨디와 같은 LIHTC 신디케이터와 기타 금융 파트너에게는 클로징 프로세스, 투자자 검토 및 관리와 관련된 고정 비용이 있습니다. 주식 거래 규모가 작을수록 이러한 비용을 관리할 수 있는 재원이 적고, 소규모 거래는 수익성이 떨어집니다.

“거래 규모에 대한 커트라인은 없지만, 1억 4천만 달러 미만의 거래는 이러한 비용과 진행 결정과 관련하여 추가적인 고려와 고민이 필요합니다.”라고 Bertoldi는 말합니다.

CREA는 마일스톤 벤처스가 인디애나주 프린스턴에 짓는 20세대 규모의 메인 스트리트 코티지를 포함해 여러 소규모 거래에서 개발업체와 협력하고 있습니다. $4백만 개발은 약 $320만 달러의 LIHTC 지분을 사용하고 있습니다.

이 노인 주택 프로젝트는 여러 가지 이유로 규모가 작습니다: 인디애나폴리스에 있는 Milestone Ventures의 대표인 척 하인첼먼은 이 프로젝트가 적당한 인필 부지에 있고, 개발업체가 개발 중인 다른 36세대 규모의 노인 주택 옆에 있으며, 모듈식 구조를 사용하여 시범 프로젝트의 역할을 하고 있다고 설명합니다.

개발은 7월경 완료될 예정입니다.

메인 스트리트 코티지는 LIHTC 외에도 인디애나폴리스 연방 주택 융자 은행의 저렴한 주택 프로그램 상과 올드 내셔널 은행의 대출을 통해 자금을 조달하고 있습니다.

거래 실현 가능성을 높이기 위해 많은 개발자가 개발 비용을 줄이기 위해 소규모 단지로 이동하고 있으며, 이는 에이커당 더 많은 유닛을 허용할 수도 있다고 CREA의 인수 담당 부사장인 찰스 앤더슨은 말합니다. 그는 소규모 개발을 고려하는 개발자에게 기존의 영구 부채를 피하고 HOME, 연방 주택 융자 은행의 저렴한 주택 프로그램 또는 기타 형태의 공공 자금을 활용하라고 조언합니다. “소규모 거래는 일반적으로 공공 자원이 덜 필요하고 결과적으로 요청에 더 성공하는 경향이 있습니다.”라고 그는 말합니다.

또 다른 문제는 소규모 시장의 소규모 프로젝트에 대한 계약자를 찾는 것일 수 있으며, 이는 더 높은 비용을 의미합니다.

원래 세인트 토마스 프로젝트에서 일하기로 했던 배관 계약업체는 개발이 지연되자 다른 일을 맡았습니다. 그 다음으로 저렴한 하청업체는 훨씬 더 비쌌습니다.

$740만 달러의 개발 자금은 LIHTC, 연방 및 주 역사 세액 공제, 연방 주택 융자 은행 적정 가격 주택 프로그램 대출을 통해 조달했습니다. R4 Capital은 연방 세금 공제 자금을 지원했습니다.

코헨-에스리는 역사적인 요소를 갖춘 이 모델을 통해 영구 부채를 없애고 임대료를 낮게 유지할 수 있었습니다.

소규모 프로젝트는 일단 구축되면 운영하기가 더 어려울 수 있습니다. 규모의 경제를 달성하지 못하는 문제는 관리 및 운영 측면으로까지 확대됩니다. 또한 보상에 대한 제한으로 인해 자격을 갖춘 관리자를 찾기가 더 어려울 수 있습니다. “또한 임대료가 낮은 소규모 부동산은 일반적으로 관리 수수료가 낮습니다.”라고 해리스는 말합니다.

운영 측면에서는 15개 단위든 30개 단위든 개발에는 일정 수준의 인력이 필요합니다.

“대부분의 소규모 프로젝트는 프로젝트 기반 8조 또는 주 정신건강 서비스법 자금과 같은 자본화된 운영 준비금과 같은 운영 보조금이 필요한 특수 수요 개발입니다.”라고 SAHA의 프리드랜드는 말합니다. 그녀의 조직은 약 12개에서 100개에 이르는 규모의 프로젝트를 개발했습니다.

잭 카폰 빌라에서는 프로젝트 기반 임대료 지원을 받았기 때문에 주민들은 소득의 30% 이상을 임대료로 지불하지 않습니다.

최신 전략
로렌스 커뮤니티웍스(LCW)는 최근 매사추세츠주 로렌스에 18세대 규모의 카사 디 안나 프로젝트를 오픈했습니다.

이 개발의 이름은 1912년 악명 높은 로렌스의 빵과 장미 노동 파업 중 사망한 이탈리아 이민자 섬유 노동자 안나 로피조의 이름을 따서 명명되었습니다. LCW는 이 지역에 살았던 로피조와 로렌스의 풍부한 이민자 역사를 만들어낸 모든 노동자들을 기리기 위해 이 일을 진행했습니다.

프로젝트 수석 매니저인 허쉬 허쉬콥은 카사 디 안나가 침실 2개와 3개가 있는 아파트를 제공함으로써 지역사회에서 저렴한 가족 단위 주택에 대한 수요를 충족하는 데 도움을 주고 있다고 말합니다. 또한 오래된 이탈리아계 미국인 클럽이 있던 건물을 재개발하고 있습니다.

“허쉬콥은 ”많은 개발이 지역 규모에 맞게 소규모로 진행되어야 합니다."라고 말합니다. LCW는 단순한 주택 개발업체를 넘어 로렌스의 커뮤니티 구축의 모든 측면에 적극적으로 참여하고 있습니다.

$660만 프로젝트 자금의 약 절반은 매사추세츠주 주택 및 지역사회 개발부에서 할당하고 매사추세츠주 주택투자공사(MHIC)가 신디케이트한 LIHTC에서 조달한 것입니다.

“MHIC의 투자 책임자인 크리스틴 빈센티는 ”카사 디 안나는 이 지역에 꼭 필요한 양질의 새롭고 저렴한 주택을 공급하는 중요한 프로젝트입니다."라고 말합니다.

로렌스 커뮤니티웍스는 활용도가 낮은 비어 있는 부지를 커뮤니티를 반영하는 개발지로 탈바꿈시켰습니다.”

소규모 개발은 전체 주택 시장에서 중요한 역할을 합니다. 미국 주택 조사에 따르면 약 351조 3천억 달러의 임대 주택이 단독주택이고, 나머지 191조 3천억 달러는 2~4개 유닛이 있는 건물에 있는 것으로 추산됩니다. 10개 이상의 유닛이 있는 아파트 건물은 전체 임대 주택의 30%에 불과합니다.

프레디 맥은 10월에 소규모 임대 부동산을 위한 상업용 대출 프로그램을 출시했습니다. 이 회사는 100만 달러에서 400만 달러 사이의 소규모 다가구 대출과 최소 5채 이상의 아파트를 매입하고 유동화할 것이라고 밝혔습니다. 프레디 맥의 리더들은 평균 대출액이 약 $250만 달러가 될 것으로 예상하고 있습니다.

이 프로그램을 발표하면서 프레디 맥의 다가구 담당 부사장인 데이비드 브릭맨은 역사적으로 지역 대출 기관은 소규모 다가구 부동산에 자금을 조달해 왔으며, 전국적으로 표준 상품을 갖춘 전국 대출 기관의 대출 자본이 널리 이용되지 않았다고 말했습니다.

이러한 부동산의 역할과 직면한 문제를 인식한 다른 기관들도 소규모 프로젝트를 지원할 방법을 모색하고 있습니다.

코네티컷 주택 금융 당국은 이러한 개발을 장려하기 위한 전략을 채택했습니다. 여기에는 소규모 부동산 소유주에게 자금을 제공하기 위해 지역 커뮤니티 개발 금융 기관(CDFI)과 함께 대출 풀에 참여하는 것이 포함됩니다. 또한 주 전역의 이웃을 활성화하는 동시에 활용도가 낮은 소규모 부동산에 주택 기회를 창출하는 데 도움을 주는 Come Home to Downtown이라는 파일럿 프로그램도 있습니다.

소규모 개발도 플로리다 커뮤니티 대출 기금의 초점입니다. CDFI는 작년에 플로리다 보존 기금을 확대하기 위해 웰스 파고 넥스트 기회 금융 부문에서 1억 4천만 달러의 웰스 파고 넥스트 어워드를 수상했습니다. 이 대출 프로그램은 5~100세대 규모의 프로젝트를 대상으로 하며, 특히 플로리다에 널리 퍼져 있고 자금 조달이 어려운 5~50세대 규모의 프로젝트에 중점을 두고 있습니다.

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