Những điều kỳ diệu nhỏ bé

Những điều kỳ diệu nhỏ bé

Do quy mô quá nhỏ nên không thể tận dụng được lợi thế quy mô cũng như nhiều chương trình tài trợ, các dự án nhỏ đòi hỏi sự hợp tác ngay từ sớm và kế hoạch triển khai thông minh

Jack Capon Villa là một người có hoài bão lớn.

Dự án này là khu nhà ở hỗ trợ đầu tiên dành cho người trưởng thành bị khuyết tật phát triển tại Alameda, California, nằm ngay ngoại ô Oakland.

Dự án ba tầng này tuy đặt sứ mệnh xã hội lên hàng đầu, nhưng lại có quy mô khiêm tốn, với chỉ 19 căn hộ giá rẻ.

Dự án này là một trong số rất nhiều dự án nhà ở giá rẻ quy mô nhỏ chất lượng cao — những dự án có khoảng 30 căn hộ trở xuống — đã được xây dựng trong những năm gần đây bất chấp những khó khăn chồng chất.

“Các dự án quy mô nhỏ luôn đầy thách thức,” bà Susan Friedland, Giám đốc điều hành của Satellite Affordable Housing Associates (SAHA) – tổ chức phi lợi nhuận có trụ sở tại Berkeley, California, đơn vị phát triển dự án Jack Capon Villa – cho biết. “Chúng tôi thường thực hiện những dự án này vì đây thực sự là những dự án được thúc đẩy bởi sứ mệnh.”

Cũng có những lúc, mọi yếu tố thuận lợi hội tụ và một nhà phát triển sẽ tìm được một lô đất lấp đầy khoảng trống phù hợp và khả thi, ngay cả khi diện tích nền của lô đất đó rất nhỏ, gây ra những hạn chế đáng kể về quy mô đối với công trình trong tương lai.

Dù trong trường hợp nào đi chăng nữa, nhà phát triển cũng sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn vì nhiều chương trình được sử dụng để phát triển nhà ở giá rẻ thường phù hợp hơn với các dự án quy mô lớn. Ví dụ, việc một dự án nhỏ lẻ sử dụng hình thức tài trợ bằng trái phiếu là gần như không thể, bởi vì chi phí giao dịch quá cao. Các nhà đầu tư và tổ chức cho vay cũng thường ưu tiên các dự án quy mô lớn hơn.

Được đặt tên theo một cư dân lâu năm của Alameda – người đã đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy chương trình Special Olympics của khu vực – Jack Capon Villa ra đời nhờ sự ủng hộ mạnh mẽ từ cộng đồng và chính quyền. Những người ủng hộ mong muốn tạo ra một nơi để người lớn bị khuyết tật phát triển có thể sống độc lập, đồng thời giúp xoa dịu nỗi lo lắng của các bậc cha mẹ già, những người đang trăn trở về tương lai của con cái đã trưởng thành khi họ không còn khả năng chăm sóc chúng nữa.

SAHA và Liên minh Nhà ở Vùng Đông Vịnh đã biến dự án phát triển trị giá $8,3 triệu thành hiện thực nhờ huy động nhiều nguồn vốn khác nhau, bao gồm $5,8 triệu vốn cổ phần từ Chương trình tín dụng thuế nhà ở cho người thu nhập thấp (LIHTC) do nhà đầu tư Bank of America Merrill Lynch và đơn vị tổ chức tài trợ Enterprise Community Investment cung cấp. Nhóm dự án cũng đã huy động được $1,4 triệu từ quỹ của cơ quan tái phát triển địa phương, một nguồn vốn đã bị bãi bỏ kể từ đó.

Rich Gross, Phó chủ tịch kiêm Trưởng khu vực thị trường Bắc California của Enterprise, cho biết các dự án quy mô nhỏ có vai trò rất quan trọng vì chúng thường phù hợp với các nhóm đối tượng có nhu cầu đặc biệt hoặc cộng đồng địa phương.

Ông chỉ ra cách Jack Capon Villa hòa nhập vào khu dân cư xung quanh, nơi chủ yếu là các ngôi nhà riêng lẻ và các dự án quy mô nhỏ. “Đó chính là ý nghĩa của phát triển dựa trên cộng đồng,” ông Gross nói.

Khi triển khai một dự án quy mô nhỏ, các nhà phát triển nên hợp tác với các đối tác tài chính ngay từ giai đoạn đầu. Trong trường hợp dự án LIHTC, điều này sẽ giúp đơn vị tổ chức liên minh tìm kiếm các nhà đầu tư tiềm năng cho thương vụ.

“Mối quan hệ — đó là yếu tố then chốt đối với chúng tôi,” ông Gross nói thêm, đồng thời nhấn mạnh rằng Enterprise và SAHA đã hợp tác với nhau trong 15 năm qua. Những mối quan hệ này đóng vai trò rất quan trọng trong việc huy động vốn cho các thương vụ trong tương lai, bất kể quy mô lớn hay nhỏ.

Những thách thức trong các dự án quy mô nhỏ
Tại thị trấn nhỏ Colby, bang Kansas, cách biên giới Colorado khoảng 55 dặm, Công ty Dịch vụ Bất động sản Cohen-Esrey gần đây đã cải tạo một bệnh viện lịch sử thành khu nhà ở dành cho người lao động.

“Nghiên cứu thị trường của chúng tôi cho thấy có một lượng đáng kể nhà ở không đạt tiêu chuẩn tại Colby,” ông R. Lee Harris, Chủ tịch kiêm Giám đốc Điều hành của công ty, cho biết. “Chúng tôi cũng nhận thấy có nhu cầu dồn nén đối với nhà ở chất lượng với giá cả phải chăng, bởi vì đã nhiều năm nay thị trường không có thêm nguồn cung mới.”

Công ty đã quyết định xây dựng 30 căn hộ. Họ có thể đã xây thêm nhiều căn hộ hơn nữa, nhưng đã chọn cách thận trọng tại một thị trấn chỉ có 5.000 dân.

“Trong các dự án quy mô nhỏ tại các thị trường nhỏ, không có nhiều chỗ cho sai sót,” Harris nói. “Tại Colby, chúng tôi không thể [để xảy ra] sai lầm trong việc đánh giá thị trường và quy mô của nó, bởi vì không có các thị trấn nhỏ lân cận nào để khai thác. Chúng tôi buộc phải dựa hoàn toàn vào cơ sở dân số tại Colby.”

Nhà phát triển dày dạn kinh nghiệm này luôn thúc đẩy việc thực hiện các nghiên cứu thị trường “khó nuốt”, bất kể kết quả có khó chấp nhận đến đâu.

“Đừng nói với chúng tôi những điều mà anh nghĩ chúng tôi muốn nghe — hãy nói cho chúng tôi biết thực tế ra sao,” anh ấy nói. “Chúng tôi muốn thấy tỷ lệ thu thập dữ liệu thấp nhất có thể — thường là 5% hoặc thấp hơn đối với dự án dành cho lực lượng lao động và 10% hoặc thấp hơn đối với dự án dành cho người cao tuổi.”

Khu nhà ở lịch sử St. Thomas khai trương vào tháng 8 và đã được lấp đầy hoàn toàn vào cuối tháng 9.

Cohen-Esrey đã triển khai các dự án có quy mô đa dạng, từ những dự án nhỏ nhất chỉ gồm 9 căn hộ đến những dự án lớn nhất lên tới 184 căn hộ.

Nhìn chung, phần lớn các dự án nhà ở được hưởng ưu đãi thuế thu nhập từ nhà ở thu nhập thấp (LIHTC) trên toàn quốc có quy mô khá lớn: Theo cơ sở dữ liệu của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị, quy mô trung bình là 75,6 căn hộ đối với các dự án được đưa vào sử dụng trong giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2012.

Thách thức chính khi triển khai các dự án quy mô nhỏ là chúng không thể đạt được hiệu quả kinh tế theo quy mô như trong các giao dịch lớn. Điều đó có nghĩa là chi phí trên mỗi đơn vị thường sẽ cao hơn.

Ngoài ra, chỉ cần một hoặc hai căn hộ ngừng hoạt động là tỷ lệ trống của họ có thể tăng lên mức tương đối cao, ông Tony Bertoldi, Phó Chủ tịch Điều hành phụ trách mảng hợp tác đầu tư và quan hệ nhà đầu tư tại City Real Estate Advisors (CREA), cho biết.

Đối với các nhà tổ chức liên minh LIHTC như Bertoldi và các đối tác tài chính khác, có những chi phí cố định liên quan đến quy trình hoàn tất giao dịch, việc thẩm định của nhà đầu tư và công tác quản lý. Các giao dịch vốn chủ sở hữu quy mô nhỏ mang lại ít nguồn lực hơn để trang trải những chi phí này, khiến các giao dịch quy mô nhỏ trở nên kém sinh lời hơn đối với họ.

“Chúng tôi không đặt ra ngưỡng giới hạn về quy mô giao dịch, nhưng nhận thấy rằng các giao dịch có giá trị vốn chủ sở hữu dưới $2 triệu cần được xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng hơn do liên quan đến các chi phí này cũng như quyết định có nên tiến hành hay không,” ông Bertoldi cho biết.

CREA đang hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong một số dự án quy mô nhỏ, ­bao gồm dự án Main Street Cottages gồm 20 căn hộ tại Princeton, bang Indiana, do Milestone Ventures thực hiện. Dự án trị giá $4 triệu này đang sử dụng khoảng $3,2 triệu vốn chủ sở hữu từ Chương trình Thuế Thu nhập Nhà ở Thu nhập Thấp (LIHTC).

Dự án nhà ở dành cho người cao tuổi này có quy mô nhỏ vì một số lý do: Dự án tọa lạc trên một khu đất lấp đầy có diện tích khiêm tốn; nằm sát bên một dự án nhà ở dành cho người cao tuổi khác gồm 36 căn do cùng nhà phát triển thực hiện; và dự án này đóng vai trò là dự án thí điểm trong việc áp dụng phương pháp xây dựng mô-đun, theo ông Chuck Heintzelman, Giám đốc điều hành của Milestone Ventures tại Indianapolis.

Dự án dự kiến sẽ hoàn thành vào khoảng tháng 7.

Ngoài các khoản tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp (LIHTC), dự án Main Street Cottages còn được tài trợ thông qua khoản hỗ trợ từ Chương trình Nhà ở Giá cả Phải chăng của Ngân hàng Cho vay Nhà ở Liên bang Indianapolis và một khoản vay từ Ngân hàng Old National.

Để các dự án trở nên khả thi hơn, nhiều nhà phát triển đang chuyển hướng sang các căn hộ có diện tích nhỏ hơn nhằm kiềm chế chi phí phát triển, điều này cũng có thể giúp tăng số lượng căn hộ trên mỗi mẫu Anh, ông Charles Anderson, Phó Chủ tịch Điều hành phụ trách Mua lại tại CREA, cho biết. Ông khuyên các nhà phát triển đang xem xét các dự án quy mô nhỏ nên tránh sử dụng các khoản vay dài hạn truyền thống và thay vào đó nên lựa chọn HOME – Chương trình Nhà ở Giá cả Phải chăng của Ngân hàng Cho vay Nhà ở Liên bang – hoặc các hình thức tài trợ công khác. “Các dự án quy mô nhỏ thường cần ít nguồn lực công hơn và do đó, các đề xuất của họ thường có khả năng được chấp thuận cao hơn,” ông nói.

Một thách thức khác là việc tìm kiếm nhà thầu cho các dự án quy mô nhỏ tại các thị trường nhỏ, và điều đó đồng nghĩa với việc chi phí sẽ cao hơn.

Một nhà thầu hệ thống ống nước vốn dự kiến sẽ tham gia dự án St. Thomas đã nhận các công trình khác khi dự án này gặp phải sự chậm trễ. Nhà thầu phụ có giá thấp thứ hai lại có mức giá cao hơn đáng kể.

Dự án trị giá $7,4 triệu này được tài trợ thông qua các khoản tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp (LIHTC), các khoản tín dụng thuế bảo tồn di sản cấp liên bang và tiểu bang, cùng một khoản vay từ Chương trình Nhà ở Giá cả Phải chăng của Ngân hàng Cho vay Nhà ở Liên bang. R4 Capital đã tài trợ cho các khoản tín dụng thuế liên bang.

Mô hình này, với yếu tố lịch sử của nó, đã giúp Cohen-Esrey xóa bỏ nợ vĩnh viễn và duy trì mức tiền thuê ở mức thấp.

Các dự án quy mô nhỏ cũng có thể gặp nhiều thách thức hơn trong khâu vận hành sau khi hoàn thành. Vấn đề thiếu lợi thế quy mô còn lan rộng sang khía cạnh quản lý và vận hành. Việc tìm kiếm các nhà quản lý có năng lực cũng có thể khó khăn hơn do những hạn chế về mức lương. “Hơn nữa, các bất động sản quy mô nhỏ với mức tiền thuê thấp thường mang lại mức phí quản lý thấp,” Harris cho biết.

Về mặt vận hành, các dự án phát triển đều đòi hỏi một mức độ nhân sự nhất định, bất kể quy mô là 15 hay 30 đơn vị.

“Hầu hết các dự án quy mô nhỏ của chúng tôi là các dự án dành cho người có nhu cầu đặc biệt, được hưởng một số khoản trợ cấp hoạt động, có thể là theo Chương 8 dành riêng cho từng dự án hoặc các quỹ dự phòng hoạt động được vốn hóa như nguồn kinh phí từ Đạo luật Dịch vụ Sức khỏe Tâm thần của tiểu bang,” bà Friedland của SAHA cho biết. Tổ chức của bà đã phát triển các dự án có quy mô dao động từ khoảng 12 đến 100 căn hộ.

Tại Jack Capon Villa, SAHA đã nhận được hỗ trợ tiền thuê nhà theo dự án, do đó cư dân chỉ phải chi tối đa 30% thu nhập của mình cho tiền thuê nhà.

Các chiến lược mới nhất
Lawrence CommunityWorks (LCW) vừa khánh thành dự án Casa di Anna gồm 18 căn hộ tại thành phố Lawrence, bang Massachusetts, nơi tổ chức này có trụ sở.

Dự án này được đặt tên theo Anna LoPizzo, một công nhân dệt may người Ý nhập cư đã thiệt mạng trong cuộc đình công lao động “Bread and Roses” nổi tiếng năm 1912 tại Lawrence. LCW đã thực hiện điều này để vinh danh bà LoPizzo, người từng sinh sống tại khu phố này, cũng như tất cả những người lao động đã góp phần tạo nên lịch sử nhập cư phong phú của Lawrence.

Theo Hershey Hirschkop, giám đốc dự án cấp cao, Casa di Anna góp phần đáp ứng nhu cầu về các căn hộ gia đình giá cả phải chăng trong cộng đồng bằng cách cung cấp các căn hộ có hai và ba phòng ngủ. Dự án này cũng tiến hành tái phát triển một khu đất từng là trụ sở của một câu lạc bộ người Mỹ gốc Ý cũ.

“Nhiều dự án cần được quy mô nhỏ để phù hợp với quy mô của khu dân cư,” Hirschkop cho biết. Không chỉ là một nhà phát triển bất động sản, LCW còn tích cực tham gia vào mọi khía cạnh của việc xây dựng cộng đồng tại Lawrence.

Khoảng một nửa nguồn vốn cho dự án trị giá $6,6 triệu đến từ các khoản tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp (LIHTC) do Sở Nhà ở và Phát triển Cộng đồng bang Massachusetts phân bổ và được Công ty Đầu tư Nhà ở Massachusetts (MHIC) huy động vốn theo hình thức liên danh.

“Casa di Anna là một dự án quan trọng, cung cấp những căn nhà mới, chất lượng cao và giá cả phải chăng – vốn là nhu cầu cấp thiết của khu dân cư,” bà Christine Vincenti, chuyên viên đầu tư tại MHIC, cho biết.

”Lawrence CommunityWorks đã biến một khu đất bỏ trống và chưa được khai thác hết tiềm năng thành một dự án phát triển phản ánh bản sắc của cộng đồng.”

Các dự án quy mô nhỏ đóng vai trò quan trọng trong thị trường nhà ở nói chung. Theo ước tính của Khảo sát Nhà ở Hoa Kỳ, khoảng 35% số căn hộ cho thuê đang có người ở là nhà ở riêng lẻ và 19% số căn hộ còn lại nằm trong các tòa nhà có từ hai đến bốn căn hộ. Các tòa nhà chung cư có 10 căn hộ trở lên chỉ chiếm 30% số căn hộ cho thuê.

Vào tháng 10, Freddie Mac đã ra mắt một chương trình cho vay thương mại dành cho các bất động sản cho thuê quy mô nhỏ. Công ty cho biết sẽ mua lại và chứng khoán hóa các khoản vay dành cho các dự án nhà ở đa gia đình quy mô nhỏ, với giá trị từ $1 triệu đến $5 triệu và có ít nhất năm căn hộ. Ban lãnh đạo Freddie Mac dự kiến mức vay trung bình sẽ vào khoảng $2,5 triệu.

Khi công bố chương trình này, ông David Brickman, Phó Chủ tịch Điều hành phụ trách mảng nhà ở đa gia đình của Freddie Mac, cho biết rằng, xét về mặt lịch sử, các tổ chức cho vay địa phương thường là những đơn vị tài trợ cho các dự án nhà ở đa gia đình quy mô nhỏ, trong khi nguồn vốn vay từ các tổ chức cho vay quốc gia với các sản phẩm tiêu chuẩn lại chưa được phổ biến rộng rãi trên toàn quốc.

Nhận thức được vai trò của các dự án này cũng như những thách thức mà chúng phải đối mặt, các cơ quan khác cũng đang tìm cách hỗ trợ các dự án quy mô nhỏ.

Cơ quan Tài chính Nhà ở Connecticut đã thông qua một chiến lược nhằm khuyến khích sự phát triển này. Các nỗ lực của cơ quan này bao gồm việc tham gia vào một quỹ cho vay chung với các Tổ chức Tài chính Phát triển Cộng đồng (CDFI) trong khu vực để cung cấp nguồn vốn cho các chủ sở hữu bất động sản quy mô nhỏ. Ngoài ra, còn có một chương trình thí điểm mang tên “Come Home to Downtown” nhằm hỗ trợ các chủ sở hữu tạo ra cơ hội nhà ở tại các bất động sản nhỏ chưa được khai thác hết tiềm năng, đồng thời góp phần hồi sinh các khu dân cư trên toàn tiểu bang.

Các dự án quy mô nhỏ cũng là trọng tâm của Quỹ Cho vay Cộng đồng Florida. Năm ngoái, tổ chức tài chính phát triển cộng đồng (CDFI) này đã giành được giải thưởng Wells Fargo NEXT trị giá $4 triệu dành cho Tài chính Cơ hội nhằm mở rộng Quỹ Bảo tồn Florida. Chương trình cho vay này nhắm đến các dự án từ 5 đến 100 căn hộ, với trọng tâm là các dự án từ 5 đến 50 căn hộ vì loại hình này rất phổ biến tại Florida và việc tìm kiếm nguồn tài chính cho chúng gặp nhiều khó khăn.

Đọc Bài viết gốc tại đây.