Pequeñas maravillas

Pequeñas maravillas

Al ser demasiado pequeños para beneficiarse de las economías de escala y de muchos programas de financiación, los proyectos de pequeña envergadura requieren una colaboración temprana y una planificación inteligente.

Jack Capon Villa tiene grandes ambiciones.

Este complejo es la primera comunidad de viviendas con apoyo para adultos con discapacidades del desarrollo en Alameda (California), a las afueras de Oakland.

Este complejo de tres plantas se eleva a una milla de altura en cuanto a su misión social, pero tiene los pies bien puestos en la realidad en cuanto a su tamaño, ya que solo cuenta con 19 pisos asequibles.

El proyecto es uno de los muchos buenos complejos de viviendas asequibles de pequeño tamaño —de unas 30 viviendas o menos— que se han construido en los últimos años a pesar de las dificultades a las que se han enfrentado.

“Los proyectos pequeños suponen un reto”, afirma Susan Friedland, directora ejecutiva de Satellite Affordable Housing Associates (SAHA), la promotora sin ánimo de lucro con sede en Berkeley (California) responsable de Jack Capon Villa. “Por lo general, los llevamos a cabo porque se trata, sin duda, de un proyecto impulsado por nuestra misión”.”

Otras veces, todo sale a la perfección y un promotor encuentra un solar de relleno que resulta adecuado y viable, aunque tenga una superficie muy reducida que imponga considerables limitaciones de tamaño al futuro edificio.

En cualquier caso, el promotor se enfrentará a un camino difícil, ya que muchos de los programas utilizados para desarrollar viviendas asequibles se adaptan mejor a proyectos de mayor envergadura. Por ejemplo, es prácticamente imposible que una pequeña operación individual recurra a la financiación mediante bonos, ­ya que los costes de transacción son demasiado elevados. Además, los inversores y las entidades crediticias suelen preferir proyectos de mayor envergadura.

La Villa Jack Capon, que lleva el nombre de un veterano residente de Alameda que fue el impulsor del programa de Olimpiadas Especiales de la zona, se puso en marcha con un firme respaldo de la comunidad y las autoridades. Sus promotores querían crear un lugar donde los adultos con discapacidades del desarrollo pudieran vivir de forma independiente y ayudar a aliviar la ansiedad de los padres mayores, que se preocupaban por lo que les sucedería a sus hijos adultos cuando ya no pudieran cuidar de ellos.

SAHA y el Consorcio de Vivienda del East Bay lograron hacer posible este proyecto de $8,3 millones gracias a la combinación de múltiples fuentes de financiación, entre las que se incluyen $5,8 millones en capital procedente de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) aportados por el inversor Bank of America Merrill Lynch y el consorcio Enterprise Community Investment. El equipo también consiguió $1,4 millones de la agencia local de reurbanización, una fuente de financiación que desde entonces ha sido eliminada.

Los proyectos de pequeña envergadura son fundamentales porque, a menudo, resultan adecuados para una población con necesidades especiales o para la comunidad circundante, afirma Rich Gross, vicepresidente y responsable de mercado de Enterprise para el norte de California.

Destaca cómo Jack Capon Villa encaja en su barrio de viviendas unifamiliares y pequeñas urbanizaciones. “En eso consiste el desarrollo basado en la comunidad”, afirma Gross.

A la hora de desarrollar un proyecto de pequeña envergadura, los promotores deberían colaborar desde el principio con sus socios financieros. En el caso de un proyecto LIHTC, esto ayudará al organizador del consorcio a identificar posibles inversores para la operación.

“Las relaciones: eso es fundamental para nosotros”, añade Gross, señalando que Enterprise y SAHA llevan 15 años colaborando. Esos vínculos son de gran ayuda a la hora de financiar futuras operaciones, independientemente de su envergadura.

Retos de los proyectos pequeños
En la pequeña localidad de Colby, en Kansas, a unas 55 millas de la frontera con Colorado, la empresa Cohen-Esrey Real Estate Services ha transformado recientemente un hospital histórico en viviendas para trabajadores.

“Nuestro estudio de mercado reveló que en Colby había un número considerable de viviendas que no cumplían con los estándares”, afirma R. Lee Harris, presidente y director ejecutivo de la empresa. “También nos enteramos de que existía una demanda acumulada de viviendas asequibles y de calidad, ya que hacía años que no se incorporaba nada nuevo al mercado”.”

La empresa decidió construir 30 pisos. Podría haber incluido más viviendas, pero optó por actuar con cautela en una localidad de tan solo 5.000 habitantes.

“Hay muy poco margen de error en los proyectos pequeños en mercados pequeños”, afirma Harris. “En Colby, no podíamos permitirnos equivocarnos con respecto al mercado y su volumen, ya que no había pueblos pequeños cercanos a los que recurrir. Teníamos que basarnos exclusivamente en la población de Colby”.”

Este desarrollador veterano insiste en que se realicen estudios de mercado “sin tapujos”, por muy difíciles que puedan ser los resultados.

“No nos digas lo que crees que queremos oír, dinos cómo son realmente las cosas”, afirma. “Queremos que las tasas de captura sean lo más bajas posible: normalmente 5% o menos para un proyecto dirigido a la población activa y 10% o menos para un proyecto dirigido a personas mayores”.”

El complejo «St. Thomas Historic Residences» abrió sus puertas en agosto y a finales de septiembre ya estaba completamente ocupado.

Cohen-Esrey ha desarrollado proyectos cuyo tamaño oscila entre un mínimo de nueve viviendas y un máximo de 184.

En general, la mayoría de los inmuebles del programa LIHTC del país tienen un tamaño bastante considerable: la media es de 75,6 viviendas para los inmuebles que entraron en servicio entre 1995 y 2012, según una base de datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

El principal reto a la hora de desarrollar proyectos pequeños es que no pueden alcanzar las economías de escala que se observan en las operaciones de gran envergadura. Eso significa que el coste por unidad suele ser más elevado.

Además, pueden acabar registrando un porcentaje de viviendas vacías relativamente alto con tan solo una o dos viviendas fuera del mercado, afirma Tony Bertoldi, vicepresidente ejecutivo de sindicación y relaciones con los inversores de City Real Estate Advisors (CREA).

Para los organizadores de consorcios de LIHTC, como Bertoldi, y otros socios financieros, existen costes fijos asociados al proceso de cierre, la revisión por parte de los inversores y la gestión. Las operaciones de capital de menor envergadura ofrecen menos recursos para hacer frente a esos gastos, lo que hace que las operaciones más pequeñas resulten menos rentables para ellos.

“No tenemos un límite en cuanto al volumen de las operaciones, pero consideramos que las operaciones con un valor de capital inferior a $2 millones requieren una reflexión y un análisis más profundos en lo que respecta a estos costes y a la decisión de seguir adelante”, afirma Bertoldi.

CREA está colaborando con promotores inmobiliarios en varias operaciones de menor envergadura, entre las que se incluye el complejo «Main Street Cottages», de 20 viviendas, situado en Princeton (Indiana) y promovido por Milestone Ventures. Este proyecto, con un coste de $4 millones, cuenta con una aportación de capital de aproximadamente $3,2 millones procedente del programa LIHTC.

El proyecto de viviendas para personas mayores es de pequeña envergadura por varias razones: se encuentra en un solar de relleno de tamaño modesto; está situado junto a otra promoción para personas mayores de 36 viviendas del mismo promotor; y sirve como proyecto piloto al utilizar la construcción modular, según explica Chuck Heintzelman, director de Milestone Ventures en Indianápolis.

Se prevé que las obras finalicen aproximadamente en julio.

Además de los créditos LIHTC, el proyecto Main Street Cottages se financia mediante una subvención del Programa de Vivienda Asequible del Federal Home Loan Bank de Indianápolis y un préstamo del Old National Bank.

Para que los proyectos sean más viables, muchos promotores están optando por viviendas más pequeñas para reducir los costes de construcción, lo que también puede permitir construir más viviendas por acre, afirma Charles Anderson, vicepresidente ejecutivo de adquisiciones de CREA. Aconseja a los promotores que estén barajando proyectos de menor envergadura que eviten la deuda permanente convencional y opten por el programa HOME (Programa de Vivienda Asequible del Banco Federal de Préstamos Hipotecarios) u otras formas de financiación pública. “Las operaciones de menor envergadura suelen requerir menos recursos públicos y, por ello, sus solicitudes suelen tener más éxito”, afirma.

Otro reto puede ser encontrar contratistas para proyectos pequeños en mercados reducidos, lo que se traduce en mayores costes.

Una empresa de fontanería que, en un principio, iba a trabajar en el proyecto de St. Thomas aceptó otros encargos cuando la obra sufrió un retraso. El siguiente subcontratista más barato resultaba considerablemente más caro.

El proyecto, con un coste de $7,4 millones, se financió mediante créditos fiscales para viviendas de renta baja (LIHTC), créditos fiscales federales y estatales para edificios históricos y un préstamo del Programa de Vivienda Asequible del Federal Home Loan Bank. R4 Capital financió los créditos fiscales federales.

Este modelo, con su componente histórico, permitió a Cohen-Esrey eliminar la deuda permanente y mantener bajos los alquileres.

Los proyectos pequeños también pueden resultar más difíciles de gestionar una vez construidos. El problema de no disponer de economías de escala se extiende al ámbito de la gestión y las operaciones. Además, puede resultar más complicado encontrar gestores cualificados debido a las limitaciones en materia de remuneración. “Por otra parte, los inmuebles pequeños con alquileres bajos suelen generar bajos niveles de comisiones de gestión”, afirma Harris.

En el ámbito operativo, los proyectos requieren un determinado nivel de personal, tanto si se trata de 15 como de 30 unidades.

“La mayoría de nuestros proyectos pequeños son promociones destinadas a personas con necesidades especiales que cuentan con algún tipo de subvención operativa, ya sea en el marco de la Sección 8 para proyectos concretos o mediante reservas operativas capitalizadas, como la financiación estatal de la Ley de Servicios de Salud Mental”, afirma Friedland, de la SAHA. Su organización ha desarrollado proyectos cuyo tamaño oscila entre unas 12 y 100 viviendas.

En Jack Capon Villa, SAHA consiguió ayudas al alquiler vinculadas a proyectos, por lo que los residentes no pagan más del 30% de sus ingresos en concepto de alquiler.

Últimas estrategias
Lawrence CommunityWorks (LCW) ha inaugurado recientemente el proyecto «Casa di Anna», compuesto por 18 viviendas, en su ciudad natal de Lawrence, Massachusetts.

El complejo lleva el nombre de Anna LoPizzo, una trabajadora textil inmigrante italiana que perdió la vida durante la tristemente célebre huelga laboral «Pan y Rosas» de 1912 en Lawrence. LCW tomó esta decisión para rendir homenaje a LoPizzo, que vivía en el barrio, y a todos los trabajadores que han contribuido a la rica historia de la inmigración de Lawrence.

«Casa di Anna contribuye a cubrir la necesidad de viviendas familiares asequibles en la comunidad al ofrecer apartamentos de dos y tres dormitorios», afirma Hershey Hirschkop, directora sénior de proyectos. Además, se está rehabilitando un inmueble que antiguamente albergaba un antiguo club italoamericano.

“Muchos proyectos deben mantenerse a pequeña escala para ser compatibles con el tamaño del barrio”, afirma Hirschkop. LCW no es solo una promotora inmobiliaria, sino que participa activamente en todos los aspectos relacionados con el desarrollo de la comunidad en Lawrence.

Aproximadamente la mitad de la financiación de este proyecto, por valor de $6,6 millones, procedió de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) asignados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Massachusetts y gestionados de forma conjunta por la Massachusetts Housing Investment Corp. (MHIC).

“Casa di Anna es un proyecto importante que ofrece al barrio viviendas nuevas, de calidad y asequibles, que se necesitan con urgencia”, afirma Christine Vincenti, responsable de inversiones de MHIC.

”Lawrence CommunityWorks ha transformado un terreno baldío y infrautilizado en un proyecto urbanístico que refleja el espíritu de la comunidad».”

Las promociones de pequeña envergadura desempeñan un papel importante en el mercado inmobiliario en su conjunto. Según las estimaciones de la Encuesta sobre la Vivienda en Estados Unidos, alrededor del 35% de las viviendas de alquiler ocupadas son viviendas unifamiliares y otro 19% se encuentran en edificios de entre dos y cuatro viviendas. Los edificios de apartamentos con 10 o más viviendas representan solo el 30% de las viviendas de alquiler.

Freddie Mac puso en marcha en octubre un programa de préstamos comerciales destinado a pequeños inmuebles de alquiler. La empresa ha anunciado que comprará y titulizará préstamos para pequeños edificios multifamiliares de entre $1 millón y $5 millones, con un mínimo de cinco viviendas. Los responsables de Freddie Mac prevén que el importe medio de los préstamos ronde los $2,5 millones.

Al anunciar el programa, David Brickman, vicepresidente ejecutivo de viviendas multifamiliares de Freddie Mac, señaló que, históricamente, las entidades crediticias locales han financiado pequeñas propiedades multifamiliares y que el capital de deuda no está ampliamente disponible en todo el país a través de entidades crediticias nacionales con productos estándar.

Conscientes del papel que desempeñan estas propiedades y de los retos a los que se enfrentan, otras agencias también están buscando formas de apoyar los proyectos de pequeña envergadura.

La Autoridad de Financiación de la Vivienda de Connecticut ha adoptado una estrategia para fomentar este tipo de desarrollo. Entre sus iniciativas se incluye la participación en un fondo común de préstamos junto con instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI) de la zona, con el fin de proporcionar financiación a los propietarios de inmuebles pequeños. También existe un programa piloto denominado «Come Home to Downtown» que ayuda a los propietarios a crear oportunidades de vivienda en pequeñas propiedades infrautilizadas, al tiempo que revitaliza los barrios de todo el estado.

Los pequeños proyectos inmobiliarios también son una de las prioridades del Florida Community Loan Fund. Esta institución financiera de desarrollo comunitario (CDFI) obtuvo el año pasado un premio «Wells Fargo NEXT Award for Opportunity Finance» de $4 millones para ampliar su Florida Preservation Fund. El programa de préstamos se dirige a proyectos de entre cinco y 100 viviendas, con especial énfasis en aquellos de entre cinco y 50 viviendas, ya que son los más habituales en Florida y resulta difícil encontrar financiación para ellos.

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