Pequenas maravilhas

Pequenas maravilhas

Por serem pequenos demais para aproveitar as economias de escala e muitos programas de financiamento, os pequenos projetos exigem colaboração desde o início e um planejamento inteligente

Jack Capon Villa tem muita ambição.

O empreendimento é o primeiro complexo habitacional de apoio para adultos com deficiências de desenvolvimento em Alameda, na Califórnia, nas imediações de Oakland.

O empreendimento de três andares tem uma missão social ambiciosa, mas é bastante modesto em termos de tamanho, com apenas 19 apartamentos a preços acessíveis.

O projeto está entre os muitos bons empreendimentos de moradia acessível de pequeno porte — aqueles com cerca de 30 unidades ou menos — que foram construídos nos últimos anos, apesar das dificuldades enfrentadas.

“Projetos pequenos são desafiadores”, afirma Susan Friedland, diretora executiva da Satellite Affordable Housing Associates (SAHA), incorporadora sem fins lucrativos sediada em Berkeley, Califórnia, responsável pelo Jack Capon Villa. “Geralmente os realizamos porque se trata, sem dúvida, de um projeto orientado por uma missão.”

Em outras ocasiões, tudo dá certo e um incorporador encontra um terreno para construção em área já urbanizada que faz sentido e dá certo, mesmo que tenha uma área ocupada muito pequena, o que impõe restrições consideráveis ao tamanho de um futuro edifício.

Em ambos os casos, o incorporador enfrentará um caminho difícil, pois muitos dos programas utilizados para o desenvolvimento de moradias populares são mais adequados a empreendimentos de maior porte. Por exemplo, é praticamente impossível que um pequeno negócio individual recorra ao financiamento por meio de títulos, ­pois os custos de transação são muito altos. Além disso, investidores e credores geralmente preferem projetos de maior porte.

Batizada em homenagem a um morador de longa data de Alameda, que foi a força motriz por trás do programa das Olimpíadas Especiais da região, a Jack Capon Villa teve início com forte apoio da comunidade e do governo. Os apoiadores queriam criar um local onde adultos com deficiências de desenvolvimento pudessem viver de forma independente e ajudar a aliviar a ansiedade dos pais idosos, que se preocupavam com o que aconteceria com seus filhos adultos quando não pudessem mais cuidar deles.

A SAHA e o Consórcio de Habitação da East Bay conseguiram viabilizar o empreendimento de $8,3 milhões ao reunir várias fontes de financiamento, incluindo $5,8 milhões em capital proveniente do crédito fiscal para habitação de baixa renda (LIHTC) do investidor Bank of America Merrill Lynch e da empresa organizadora Enterprise Community Investment. A equipe também garantiu $1,4 milhão de fundos da agência local de reurbanização, uma fonte de financiamento que, desde então, foi eliminada.

Os pequenos projetos são fundamentais porque, muitas vezes, são adequados para uma população com necessidades especiais ou para a comunidade local, afirma Rich Gross, vice-presidente e líder de mercado da Enterprise no norte da Califórnia.

Ele destaca como o Jack Capon Villa se integra ao bairro, composto por casas unifamiliares e pequenos conjuntos habitacionais. “É disso que se trata o desenvolvimento baseado na comunidade”, afirma Gross.

Ao desenvolver um projeto de pequeno porte, os desenvolvedores devem trabalhar desde o início com seus parceiros financeiros. No caso de um projeto LIHTC, isso ajudará o organizador do consórcio a identificar potenciais investidores para o negócio.

“Relacionamentos — isso é fundamental para nós”, acrescenta Gross, ressaltando que a Enterprise e a SAHA trabalham juntas há 15 anos. Esses laços são muito importantes para o financiamento de negócios futuros, independentemente do porte.

Desafios de pequenos projetos
Na pequena cidade de Colby, no Kansas, a cerca de 55 milhas da fronteira com o Colorado, a Cohen-Esrey Real Estate Services transformou recentemente um hospital histórico em moradia para trabalhadores.

“Nosso estudo de mercado revelou que havia um número significativo de moradias precárias em Colby”, afirma R. Lee Harris, presidente e CEO da empresa. “Também ficamos sabendo que havia uma demanda reprimida por moradias de qualidade a preços acessíveis, já que nada havia sido adicionado ao mercado há anos.”

A empresa decidiu construir 30 apartamentos. Ela poderia ter incluído mais unidades, mas optou por agir com cautela em uma cidade com apenas 5.000 habitantes.

“Há muito pouca margem para erros em projetos pequenos em mercados pequenos”, diz Harris. “Em Colby, não podíamos nos dar ao luxo de errar em relação ao mercado e à sua profundidade, pois não havia cidades pequenas próximas das quais pudéssemos tirar proveito. Tivemos que contar exclusivamente com a base populacional de Colby.”

O desenvolvedor experiente insiste na realização de estudos de mercado “contundentes”, por mais difíceis que sejam as conclusões.

“Não nos diga o que você acha que queremos ouvir — diga-nos como as coisas realmente são”, diz ele. “Queremos ver as taxas de captura mais baixas possíveis — geralmente 5% ou menos para um projeto voltado para a força de trabalho e 10% ou menos para um projeto voltado para idosos.”

O St. Thomas Historic Residences foi inaugurado em agosto e já estava com todas as unidades ocupadas no final de setembro.

A Cohen-Esrey desenvolveu projetos cujo tamanho varia de apenas nove unidades até 184 unidades.

De modo geral, a maioria dos imóveis do programa LIHTC no país tem um tamanho bastante considerável: a média é de 75,6 unidades para imóveis que entraram em operação entre 1995 e 2012, de acordo com um banco de dados do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano.

O principal desafio no desenvolvimento de pequenos projetos é que eles não conseguem alcançar as economias de escala observadas em grandes negócios. Isso significa que o custo por unidade geralmente será mais alto.

Além disso, eles podem acabar com uma porcentagem de unidades vagas relativamente alta mesmo com apenas uma ou duas unidades fora de operação, afirma Tony Bertoldi, vice-presidente executivo de sindicalização e relações com investidores da City Real Estate Advisors (CREA).

Para os organizadores de consórcios do LIHTC, como Bertoldi, e outros parceiros financeiros, há custos fixos associados ao processo de fechamento, à análise dos investidores e à gestão. Operações de capital de menor porte oferecem menos recursos para arcar com essas despesas, tornando-as menos lucrativas para eles.

“Não temos um limite mínimo para o valor das transações, mas constatamos que as transações com valor inferior a $2 milhões em capital próprio exigem uma análise e reflexão adicionais no que se refere a esses custos e à decisão de seguir em frente”, afirma Bertoldi.

A CREA está trabalhando com incorporadoras em vários projetos de pequeno porte, ­incluindo o Main Street Cottages, em Princeton, Indiana, com 20 unidades, da Milestone Ventures. O empreendimento de $4 milhões está utilizando cerca de $3,2 milhões em capital próprio do LIHTC.

O projeto de moradia para idosos é de pequena escala por várias razões: está localizado em um terreno modesto de preenchimento urbano; fica ao lado de outro empreendimento para idosos, com 36 unidades, da mesma incorporadora; e está servindo como projeto-piloto ao utilizar construção modular, afirma Chuck Heintzelman, diretor da Milestone Ventures, em Indianápolis.

A previsão é que o empreendimento seja concluído por volta de julho.

Além dos LIHTCs, o projeto Main Street Cottages está sendo financiado por meio de um subsídio do Programa de Moradia Acessível do Federal Home Loan Bank de Indianápolis e de um empréstimo do Old National Bank.

Para tornar os negócios mais viáveis, muitos incorporadores estão optando por unidades menores para conter os custos de desenvolvimento, o que também pode permitir um maior número de unidades por acre, afirma Charles Anderson, vice-presidente executivo de aquisições da CREA. Ele aconselha os incorporadores que estejam considerando empreendimentos menores a evitar o endividamento permanente convencional, optando pelo HOME — o Programa de Moradia Acessível do Federal Home Loan Bank — ou outras formas de financiamento público. “Negócios de menor porte geralmente exigem menos recursos públicos e, por isso, tendem a ter mais sucesso em seus pedidos”, diz ele.

Outro desafio pode ser encontrar prestadores de serviços para pequenos projetos em mercados de pequeno porte, o que implica custos mais elevados.

Uma empresa de encanamento que, inicialmente, iria trabalhar no projeto de St. Thomas aceitou outros trabalhos quando o empreendimento sofreu um atraso. O subcontratado com o segundo menor preço era consideravelmente mais caro.

O empreendimento de $7,4 milhões foi financiado por meio de LIHTCs, créditos fiscais federais e estaduais para preservação de patrimônio histórico e um empréstimo do Programa de Moradia Acessível do Federal Home Loan Bank. A R4 Capital financiou os créditos fiscais federais.

Esse modelo, com seu componente histórico, permitiu que Cohen-Esrey eliminasse a dívida permanente e mantivesse os aluguéis baixos.

Pequenos projetos também podem apresentar mais desafios operacionais depois de concluídos. O problema de não se ter economias de escala se estende à área de gestão e operações. Também pode ser mais difícil encontrar gestores qualificados devido às limitações na remuneração. “Além disso, imóveis pequenos com aluguéis baixos geralmente geram baixos níveis de taxas de administração”, afirma Harris.

No que diz respeito às operações, os projetos exigem um certo número de funcionários, independentemente de serem 15 ou 30 unidades.

“A maioria dos nossos pequenos projetos são empreendimentos voltados para necessidades especiais que contam com algum tipo de subsídio operacional, seja no âmbito da Seção 8, vinculado a projetos específicos, seja por meio de reservas operacionais capitalizadas, como o financiamento estadual da Lei de Serviços de Saúde Mental”, afirma Friedland, da SAHA. Sua organização já desenvolveu projetos com tamanhos que variam de cerca de 12 a 100 unidades.

Na Jack Capon Villa, a SAHA obteve auxílio para aluguel vinculado a um projeto específico, de modo que os moradores não pagam mais do que 30% de sua renda como aluguel.

Estratégias mais recentes
A Lawrence CommunityWorks (LCW) inaugurou recentemente o projeto Casa di Anna, com 18 unidades, em sua cidade natal, Lawrence, em Massachusetts.

O empreendimento leva o nome de Anna LoPizzo, uma trabalhadora têxtil imigrante italiana morta durante a infame greve trabalhista “Pão e Rosas”, ocorrida em Lawrence em 1912. A LCW tomou essa iniciativa para homenagear LoPizzo, que morava no bairro, e todos os trabalhadores que contribuíram para a rica história de imigração de Lawrence.

O projeto Casa di Anna ajuda a suprir a necessidade de unidades habitacionais acessíveis para famílias na comunidade, oferecendo apartamentos de dois e três quartos, afirma Hershey Hirschkop, gerente sênior de projetos. Além disso, o projeto revitaliza um imóvel que antigamente abrigava um antigo clube ítalo-americano.

“Muitos empreendimentos precisam ser de pequeno porte para se adequarem à escala do bairro”, afirma Hirschkop. Mais do que apenas uma incorporadora imobiliária, a LCW atua em todos os aspectos da construção da comunidade em Lawrence.

Cerca de metade do financiamento para o projeto de $6,6 milhões veio de LIHTCs que foram alocados pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário de Massachusetts e sindicalizados pela Massachusetts Housing Investment Corp. (MHIC).

“A Casa di Anna é um projeto importante que oferece novas moradias de qualidade a preços acessíveis, extremamente necessárias para o bairro”, afirma Christine Vincenti, diretora de investimentos da MHIC.

”A Lawrence CommunityWorks transformou um terreno abandonado e subutilizado em um empreendimento que reflete a essência da comunidade.”

Os pequenos empreendimentos desempenham um papel significativo no mercado imobiliário como um todo. De acordo com estimativas da Pesquisa Americana de Habitação, cerca de 35% dos imóveis alugados ocupados são casas unifamiliares e outros 19% estão em prédios com duas a quatro unidades. Prédios de apartamentos com 10 ou mais unidades representam apenas 30% dos imóveis alugados.

A Freddie Mac lançou, em outubro, um programa de empréstimos comerciais para pequenos imóveis destinados ao aluguel. A empresa informou que comprará e securitizará empréstimos para pequenos imóveis multifamiliares no valor entre $1 milhão e $5 milhões, com pelo menos cinco unidades habitacionais. Os dirigentes da Freddie Mac estimam que o valor médio dos empréstimos seja de cerca de $2,5 milhões.

Ao anunciar o programa, David Brickman, vice-presidente executivo da área de imóveis multifamiliares da Freddie Mac, afirmou que, historicamente, os credores locais têm financiado pequenos imóveis multifamiliares, e que o capital de dívida não está amplamente disponível em todo o país por meio de credores nacionais com produtos padronizados.

Reconhecendo o papel que essas propriedades desempenham e os desafios que enfrentam, outras agências também estão buscando maneiras de apoiar pequenos projetos.

A Autoridade de Financiamento Imobiliário de Connecticut adotou uma estratégia para ajudar a incentivar esse tipo de desenvolvimento. Seus esforços incluem a participação em um fundo comum de empréstimos com Instituições Financeiras de Desenvolvimento Comunitário (CDFIs) da região, com o objetivo de oferecer financiamento a proprietários de pequenos imóveis. Há também um programa piloto chamado “Come Home to Downtown”, que ajuda os proprietários a criar oportunidades de moradia em pequenos imóveis subutilizados, ao mesmo tempo em que revitaliza bairros em todo o estado.

Pequenos empreendimentos também são um dos focos do Florida Community Loan Fund. A CDFI recebeu, no ano passado, o prêmio Wells Fargo NEXT Award for Opportunity Finance, no valor de $4 milhões, para expandir seu Florida Preservation Fund. O programa de empréstimos tem como alvo projetos de cinco a 100 unidades, com ênfase naqueles com cinco a 50 unidades, pois são os mais comuns na Flórida e é difícil encontrar financiamento para eles.

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