小さな不思議

小さな不思議

規模が小さすぎて規模の経済や多くの資金調達プログラムの恩恵を受けられないため、小規模プロジェクトでは早期の連携と賢明な計画が不可欠である

ジャック・キャポン・ヴィラは、大きな野心を抱いている。.

この開発プロジェクトは、オークランドのすぐ郊外にあるカリフォルニア州アラメダで、発達障害のある成人向けの初の支援付き住宅コミュニティとなる。.

この3階建ての複合施設は、社会的使命という面では「1マイルの高さ」を誇るが、規模の面では堅実な規模に留まっており、手頃な価格の住戸はわずか19戸である。.

このプロジェクトは、厳しい状況にもかかわらず、近年建設されてきた数多くの優れた小規模な手頃な価格の住宅開発（30戸前後以下のもの）の一つである。.

“「小規模なプロジェクトは難しいものです」と、ジャック・キャポン・ヴィラを手掛けたカリフォルニア州バークレーを拠点とする非営利開発団体「サテライト・アフォーダブル・ハウジング・アソシエイツ（SAHA）」の事務局長、スーザン・フリードランド氏は語る。「私たちがこうしたプロジェクトに取り組むのは、それが紛れもなく使命に基づく取り組みだからです。」”

また、時として、あらゆる条件がうまく重なり、開発業者が、将来建設される建物にかなりの規模上の制約をもたらすような小さな敷地面積であっても、理にかなっており、実現可能なインフィル用地を見つけ出すこともある。.

いずれにせよ、手頃な価格の住宅の開発には多くのプログラムが活用されていますが、その多くはより大規模な開発に適しているため、開発業者にとっては厳しい道のりとなるでしょう。例えば、小規模な個別案件では、取引コストが高すぎるため、債券による資金調達を利用することはほぼ不可能です。また、投資家や融資機関も、一般的に大規模なプロジェクトを好む傾向にあります。.

この地域におけるスペシャルオリンピックス・プログラムの立役者であり、アラメダに長年住んでいた人物にちなんで名付けられた「ジャック・キャポン・ヴィラ」は、地域社会と行政の強力な支援を受けて設立されました。 支援者たちは、発達障害のある成人が自立して生活できる場を創り出し、自分たちがもう面倒を見られなくなった時に、成長した子供たちの将来を案じている高齢の親たちの不安を和らげたいと考えていました。.

SAHAとイーストベイ住宅コンソーシアムは、投資家であるバンク・オブ・アメリカ・メリルリンチおよびシンジケート主幹事であるエンタープライズ・コミュニティ・インベストメントから、低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）による580万のエクイティを含む、多層的な資金調達を組み立てることで、830万の開発を実現することができました。 また、同チームは地元の再開発機関から$1.4百万の資金を確保したが、この資金源はその後廃止された。.

エンタープライズ社の副社長兼北カリフォルニア地域責任者であるリッチ・グロス氏は、「小規模なプロジェクトは、特別な支援を必要とする人々や周辺地域社会にとって適している場合が多いため、極めて重要である」と述べている。.

彼は、ジャック・キャポン・ヴィラが、一戸建て住宅や小規模な開発地が立ち並ぶ近隣地域にどのように溶け込んでいるかを指摘している。「それこそが、コミュニティを基盤とした開発の本質なのです」とグロス氏は語る。.

小規模なプロジェクトを立ち上げる際、開発者は早い段階から資金調達パートナーと連携すべきです。LIHTCプロジェクトの場合、これによりシンジケーターが当該案件の潜在的な投資家を見極めるのに役立ちます。.

“「関係性――それが私たちにとっての鍵です」とグロス氏は付け加え、エンタープライズとSAHAが15年間にわたり協力してきたことを指摘した。こうした絆は、規模の大小にかかわらず、今後の取引への資金調達において大きな役割を果たす。.

小規模プロジェクトの課題
コロラド州境から約55マイル離れたカンザス州コルビーの小さな町で、コーエン・エスレイ・リアル・エステート・サービス社は最近、歴史ある病院を従業員向け住宅に改装した。.

“「当社の市場調査によると、コルビーには基準を満たさない住宅が相当数存在することが判明しました」と同社の社長兼最高経営責任者（CEO）であるR・リー・ハリス氏は述べる。「また、ここ数年、市場に新規供給がまったくなかったため、質の高い手頃な価格の住宅に対する需要が蓄積されているという声も聞かれました。」”

同社は30戸のアパートを建設することに決めた。もっと多くの戸数を詰め込むこともできたが、人口わずか5,000人の町であることから、慎重な姿勢をとった。.

“「小規模な市場における小規模なプロジェクトでは、失敗の余地はほとんどありません」とハリス氏は語る。「コルビーでは、周辺に参考となるような小さな町がなかったため、市場とその規模について誤った判断を下す余裕はありませんでした。私たちはコルビーの人口基盤だけに頼らざるを得なかったのです。」”

このベテラン開発者は、調査結果がどれほど厳しいものであっても、「痛いところをついてくる」ような市場調査を推進している。.

“「私たちが聞きたいと思うようなことを言うのではなく、実際の状況をありのままに伝えてほしい」と彼は言う。「私たちは、可能な限り低い捕捉率を求めている。通常、労働力プロジェクトでは5%以下、高齢者向けプロジェクトでは10%以下が目安だ。」”

「セント・トーマス・ヒストリック・レジデンス」は8月にオープンし、9月末までに満室となった。.

コーエン・エスレイ社は、9戸という小規模なものから184戸という大規模なものまで、さまざまな規模のプロジェクトを手掛けてきました。.

全体として、国内のLIHTC対象物件の多くはかなりの規模を誇っている。住宅都市開発省のデータベースによると、1995年から2012年の間に供用開始された物件の平均戸数は75.6戸である。.

小規模なプロジェクトの開発における主な課題は、大規模な案件で見られるような規模の経済効果を得ることができないという点です。つまり、一般的に単位当たりのコストは高くなってしまいます。.

さらに、シティ・リアル・エステート・アドバイザーズ（CREA）のシンジケーションおよび投資家関係担当エグゼクティブ・バイスプレジデント、トニー・ベルトルディ氏は、わずか1～2戸が空室になるだけで、空室率が比較的高い水準になってしまう可能性があると指摘している。.

ベルトルディのようなLIHTCシンジケート運営者やその他の資金調達パートナーにとっては、クロージング手続き、投資家による審査、および管理に関連する固定費が発生します。小規模なエクイティ案件では、こうした費用を賄う資金源が限られるため、彼らにとって小規模な案件の収益性は低くなってしまいます。.

“「取引規模に上限を設けてはいませんが、株式価値が$2百万未満の取引については、こうしたコストや取引を進めるかどうかの判断に関連して、さらなる検討と熟考が必要になると考えています」とベルトルディ氏は述べている。.

CREAは、開発業者と協力していくつかの小規模な案件に取り組んでおり、その中には、インディアナ州プリンストンにあるMilestone Ventures社による20戸の「メイン・ストリート・コテージ」も含まれています。この$4百万規模の開発プロジェクトでは、LIHTCによる出資として約$3.2百万が活用されています。.

インディアナポリスのマイルストーン・ベンチャーズの代表、チャック・ハインツェルマン氏によると、この高齢者向け住宅プロジェクトが小規模であるのにはいくつかの理由がある。まず、敷地が控えめな埋立地であること、次に、同開発業者が手掛ける別の36戸の高齢者向け住宅開発プロジェクトの隣に位置していること、そしてモジュール式建築を採用したパイロットプロジェクトとしての役割を担っていることである。.

この開発は7月頃に完了する見込みです。.

LIHTCに加え、「メイン・ストリート・コテージ」は、インディアナポリス連邦住宅貸付銀行の「手頃な価格の住宅プログラム」による助成金およびオールド・ナショナル・バンクからの融資によって資金調達が行われています。.

CREAの買収担当エグゼクティブ・バイスプレジデントであるチャールズ・アンダーソン氏によると、開発の実現性を高めるため、多くの開発業者は開発コストを抑えるべく小規模な住戸への移行を進めており、これにより1エーカーあたりの住戸数を増やすことも可能になるという。同氏は、小規模な開発を検討している開発業者に対し、従来の恒久借入を避け、連邦住宅貸付銀行（Federal Home Loan Bank）の低所得者向け住宅プログラム「HOME」やその他の公的資金を活用するよう助言している。 「小規模な案件は通常、必要な公的資金が少なく、その結果、申請が承認される可能性が高くなる傾向があります」と同氏は述べている。.

もう一つの課題は、小規模な市場における小規模なプロジェクトの請負業者を見つけることが難しいことであり、その結果、コストが高くなってしまう。.

当初、セント・トーマス・プロジェクトの工事を請け負う予定だった配管業者は、開発が遅延したため、他の仕事を引き受けた。次に安い下請け業者は、その業者よりもかなり高額だった。.

総額$7.4百万の開発事業は、LIHTC（低所得者向け住宅税額控除）、連邦および州の歴史的建造物税額控除、ならびに連邦住宅貸付銀行の低所得者向け住宅プログラムによる融資を活用して資金調達されました。R4 Capitalが連邦税額控除の資金提供を行いました。.

このモデルには歴史的な要素が含まれており、それによりコーエン＝エスレイは恒久的な負債を解消し、家賃を低く抑えることができた。.

小規模なプロジェクトは、完成後の運営においてもより困難を伴う場合があります。規模の経済が得られないという問題は、管理・運営面にも及んでいます。また、報酬に制限があるため、有能な管理者を確保するのが難しくなることもあります。「さらに、賃料の低い小規模な物件では、通常、管理手数料も低額にとどまります」とハリス氏は述べています。.

運営面では、開発プロジェクトには、15戸であろうと30戸であろうと、一定の人員配置が必要となります。.

“「当団体の小規模プロジェクトのほとんどは、何らかの運営補助金を受けている特別支援が必要な住宅開発です。具体的には、プロジェクト単位のセクション8（Sec. 8）や、州の『精神保健サービス法』による資金のような、資本化された運営準備金などが挙げられます」と、SAHAのフリードランド氏は述べています。同団体は、約12戸から100戸規模までのプロジェクトを手掛けてきました。.

ジャック・キャポン・ヴィラでは、SAHAがプロジェクトベースの家賃補助を受けられたため、入居者は収入の30%を超えない範囲で家賃を支払っています。.

最新の戦略
ローレンス・コミュニティワークス（LCW）は先ごろ、本拠地であるマサチューセッツ州ローレンスに、18戸からなる「カーサ・ディ・アンナ」プロジェクトを開設した。.

この開発プロジェクトは、1912年にローレンスで起きた悪名高い「パンとバラ」労働争議の際に命を落とした、イタリア系移民の繊維労働者、アンナ・ロピッツォにちなんで名付けられました。LCWは、この地区に住んでいたロピッツォ氏、そしてローレンスに豊かな移民の歴史をもたらしたすべての労働者たちを称えるために、この名前を付けました。.

シニア・プロジェクト・マネージャーのハーシー・ハーシュコップ氏によると、「カーサ・ディ・アンナ」は、2ベッドルームおよび3ベッドルームのアパートを提供することで、地域社会における手頃な価格の家族向け住宅の需要を満たす一助となっている。また、かつてイタリア系アメリカ人のクラブがあった物件の再開発も行っている。.

“「多くの開発プロジェクトは、近隣の規模と調和させるために、小規模にとどめる必要がある」とハーシュコップ氏は語る。LCWは単なる住宅開発業者にとどまらず、ローレンスにおけるコミュニティづくりのあらゆる側面で積極的に活動している。.

$6.6百万のプロジェクト資金の約半分は、マサチューセッツ州住宅・地域開発局から割り当てられ、マサチューセッツ住宅投資公社（MHIC）によってシンジケート化されたLIHTC（低所得者向け住宅税額控除）から調達された。.

“「『カサ・ディ・アンナ』は、この地域にとって極めて必要とされている、質の高い手頃な価格の新規住宅を提供する重要なプロジェクトです」と、MHICの投資担当官であるクリスティン・ヴィンチェンティ氏は述べています。.

「ローレンス・コミュニティワークスは、空き地で十分に活用されていなかった敷地を、地域社会を反映した開発プロジェクトへと生まれ変わらせた。」”

小規模な開発は、住宅市場全体において重要な役割を果たしています。 「アメリカ住宅調査」の推計によると、居住中の賃貸住宅のうち、約35%が戸建て住宅であり、さらに19%が2～4戸の建物にある。10戸以上のアパートは、賃貸住宅全体のわずか30%を占めるに過ぎない。.

フレディ・マックは10月、小規模賃貸物件向けの商業ローンプログラムを開始した。同社によると、$1百万から$5百万の範囲で、かつ少なくとも5戸のアパートメントユニットを有する小規模多世帯向けローンを買い取り、証券化するという。フレディ・マックの幹部らは、ローンの平均額が約$2.5百万になると見込んでいる。.

このプログラムの発表にあたり、フレディ・マックの多世帯住宅担当エグゼクティブ・バイス・プレジデントであるデビッド・ブリックマン氏は、これまで小規模な多世帯住宅物件への融資は地元の金融機関が担ってきた一方で、標準的な商品を提供する全国規模の金融機関による債務資本は、全米で広く利用可能ではないと述べた。.

こうした物件が果たす役割や直面している課題を踏まえ、他の機関も小規模なプロジェクトを支援する方法を模索している。.

コネチカット州住宅金融公社は、こうした開発を促進するための戦略を策定しました。その取り組みの一環として、地域のコミュニティ開発金融機関（CDFI）と共同で融資プールを組成し、小規模物件の所有者に対して資金提供を行っています。 また、「Come Home to Downtown」と呼ばれるパイロットプログラムもあり、所有者が小規模で十分に活用されていない物件を活用して住宅供給の機会を創出すると同時に、州全域の地域社会の活性化を図っています。.

フロリダ・コミュニティ・ローン・ファンドは、小規模な開発プロジェクトにも力を入れています。このCDFIは昨年、フロリダ・プリザベーション・ファンドの拡充に向け、ウェルズ・ファーゴの「NEXT Award for Opportunity Finance」から$4百万ドルの助成金を獲得しました。 この融資プログラムは、5戸から100戸規模のプロジェクトを対象としていますが、特に5戸から50戸規模のプロジェクトに重点を置いています。これは、フロリダ州ではこうした規模の物件が多く見られる一方で、資金調達が困難であるためです。.

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