캘리포니아 교회들은 자신들의 땅에 저렴한 주택을 짓고 싶어하는데, 왜 그렇게 어려운가요?

2021년, 아이라 허드슨은 버클리에서 새 아파트를 찾고 있었지만, 자신이 감당할 수 있는 곳을 찾을 수 없었다. 그녀는 지난 9년 동안 오클랜드 시내에서 살았다. 하지만 작년에 아파트 관리 업체가 바뀌자, 허드슨은 복도와 자신의 아파트에서 해충이 들끓는 것을 발견하기 시작했다. 시끄럽고 예측 불가능한 행동을 하는 새로운 이웃들 때문에 그녀는 점점 불안함을 느끼기 시작했다.

“예전에는 들어오는 사람들을 선별해서 들여보냈는데, [그 후로는] 아무나 다 들여보내기 시작했어요,”라고 그녀가 말했다. “곳이 [엉망진창]이었고, 벌레들 때문에 도저히 견딜 수가 없었어요.”

71세의 허드슨 씨는 평생 알라메다 카운티에서 살아온 주민입니다. 그녀의 가족은 모두 근처에 살고 있습니다. 평일 대부분에는 최근 뇌졸중을 앓은 여동생을 돌보기 위해 차를 몰고 알라메다로 갑니다. 주말에는 버클리에 사는 딸과 손주들을 찾아갑니다. 형제 중 한 명은 몇 블록 떨어진 곳에 살고 있고, 다른 한 명은 마르티네즈의 요양원에 있습니다. 그녀는 이 모든 것에서 멀리 떠나 살게 될 것이라고는 상상조차 할 수 없었습니다.

허드슨 역시 예산 문제로 어려움을 겪고 있었다. 은퇴 후 그녀는 생활비를 충당하기 위해 사회보장 연금에 의존하고 있다. 그녀는 알라메다에 사는 언니와 같은 아파트 단지에 입주하는 방법을 알아봤지만, 대기자 명단이 너무 길었다. 몇 달 동안 집 찾기가 길어지자, 허드슨은 버클리에 있는 올 소울스 성공회 교구에서 지은 저소득층 노인을 위한 주택 단지인 ‘조던 코트’에 대해 알게 되었다. 그녀는 입주 신청을 했지만, 당첨될 희망은 별로 없었다. 교회는 고작 34개의 원룸을 채우기 위해 850건이 넘는 신청서를 받았기 때문이다.

“그러다 갑자기 전화가 왔어요,” 허드슨이 말했다. “상대방이 ‘여기 아파트가 배정됐어요’라고 하더군요. 전 ’농담이죠?‘라고 했죠. 그건 그야말로 축복이나 다름없어요.’

허드슨 씨는 3월 초, 저소득층 노인 33명과 함께 조던 코트로 이사했습니다. 이 아파트는 노스 오클랜드와 사우스 버클리 사이에 위치해 있으며, 작은 식당, 빵집, 식료품점이 즐비한 번화한 대로에서 불과 한 블록 떨어진 곳에 있습니다. 허드슨 씨의 새 아파트에는 넓은 주방과 넉넉한 옷장, 그리고 안에 의자가 있는 워크인 샤워실이 있습니다. 그녀는 주차장에 차를 안전하게 주차할 수 있습니다. 또한 운전하고 싶지 않을 때는 걸어가거나 버스를 타고 가고 싶은 곳 어디든 갈 수 있습니다.

“저는 이곳이 정말 좋아요. 정말 좋은 동네거든요,”라고 그녀가 말했다. “그리고 사람들은 기꺼이 도와주려고 해요. 문제가 생기면 그들에게 말하기만 하면 바로 해결해 주죠.”

다른 많은 사람들이 실패했을 때 조던 코트는 어떻게 성공할 수 있었을까

캘리포니아의 주택 위기가 점점 더 심각해지고 각 도시가 주택 공급 확대에 대한 압박을 점점 더 크게 느끼면서, 많은 이들이 잠재적인 해결책으로 교회 소유 부동산에 주목하고 있다.

교회는 국내에서 가장 큰 토지 소유자 중 하나입니다. 가톨릭 교회는 가장 큰 민간 토지 소유주 중 한 명 전 세계에서. 한 조사에 따르면 2020년 연구 UC 버클리의 터너 주택 혁신 센터(Terner Center for Housing Innovation)에 따르면, 캘리포니아의 종교 기관들은 총 약 38,800에이커의 미개발 토지를 소유하고 있다. 이 토지의 거의 절반은 “자원이 풍부한” 학교, 대중교통, 식료품점 및 경제적 기회를 더 쉽게 이용할 수 있는 지역들.

그 토지를 활용하려는 운동을 ‘YIGBY(Yes in God’s Backyard)’라고 부릅니다. 하지만 그 과정이 순탄치만은 않았습니다. 캘리포니아에서는 저렴한 주택을 짓는 것이 유난히 어려운 것으로 알려져 있으며, 막대한 자금이나 개발업자의 경험이 없는 많은 교회들이 시도했다가 실패했습니다.

조던 코트는 베이 에어리어에서 성공적으로 완공된 몇 안 되는 교회 주도의 저소득층 주택 단지 중 하나입니다. 이 프로젝트는 2014년, 필 브로샤드 목사와 올 소울스 성공회 교인들이 교회 소유의 옆 건물인 아파트 건물을 어떻게 활용할지 결정하려던 시점에서 시작되었습니다. 교구에서는 이 건물을 임시 사무실로 사용해 왔으나, 건물이 노후화되고 활용도가 떨어지고 있었습니다.

“브로샤르 씨는 ”동시에 우리 교회 신자들 중에서도 당시 벌어지고 있던 주택난을 직접 체감하기 시작한 분들이 계셨습니다“라고 말했다. ”우리는 조금 다른 방식으로 지역사회를 강화하는 데 기여하고, 가장 취약한 처지에 있는 사람들에게 공간을 제공하고자 했습니다.”

교회는 도시의 고령화 인구를 돕기 위해, 특히 저소득층 노인을 위한 저렴한 주택 단지를 조성하기로 결정했다. 또한 노인 주택이라면 이웃 주민들에게도 꽤 수월하게 설득할 수 있을 것이라고 생각했다.

하지만 이 프로젝트가 완공되기까지의 과정은 저소득층 주택 개발 사업이 흔히 겪는 온갖 난관들—높은 건설 비용, 관료주의, 그리고 “우리 동네에는 안 돼”라고 외치는 이웃들—로 인해 길고 힘든 여정이었습니다.”

“어떤 사람들은 이곳에 더 큰 건물이 들어서는 것을 원치 않았습니다. 우리는 원래 있던 건물에 층을 하나 더 지었을 뿐입니다,”라고 브로샤르가 말했다. “또 어떤 사람들은 단순히 ‘자신들의 동네’에 가난한 사람들이 사는 것을 원치 않았고, 자신이나 가족이 더 큰 위험에 처하게 될 것이라고 느꼈습니다.’

한 이웃 주민이 이 사업에 대해 이의를 제기한 탓에 올 소울스는 수백만 달러에 달하는 자금 지원 기회를 놓치고 말았다.

하지만 올 소울스에도 장점이 있었다. 이 프로젝트는 주택 건설을 촉진하기 위해 제정된 새로운 주 법에 힘입어 주 의회로부터 일부 지원을 받았다. SB 35 이 법안은 2017년에 통과되었으며, 주 정부가 정한 요건을 충족할 만큼 충분한 주택을 건설하지 못한 도시에서 프로젝트 승인 절차를 간소화합니다. 프로젝트가 특정 기준을 충족하고 세대 수가 150세대 미만인 경우, 지방 정부는 60일 이내에 승인을 내려야 합니다. 조던 코트는 34세대로 구성되어 있었으며 모든 기준을 충족했습니다.

올 소울스 교회의 또 다른 장점은 규모와 재정적 안정성이다. 이 교회에는 조던 코트 개발에 자신의 전문 지식을 기꺼이 제공한 부유한 신도들이 많으며, 여기에는 설계 과정을 도운 건축가와 복잡한 법적 절차를 해결하는 데 도움을 준 변호사도 포함된다. 또한 이 교회는 수익을 낼 수 있는 시세 수준의 주택 대신, 주거비 부담이 적은 주택을 지을 수 있는 재정적 여력이 있었다.

“또한 우리는 생존을 위해 그 수입원이 꼭 필요하지 않은 상황이기도 했습니다.”라고 브로샤르가 말했다. “지난 15년 정도 동안 우리 교회는 꽤 안정적인 상태를 유지해 왔습니다. 우리는 이 결정을 내릴 수 있을 만큼 충분한 안정성을 갖추고 있다고 느꼈습니다.”

왜 조던 코트가 더 많지 않은 걸까요?

올 소울스 교회는 새틀라이트 어포더블 하우징 어소시에이츠(SAHA)와 협력하여 조던 코트를 건설했습니다. SAHA는 베이 지역 전역에서 4,000명의 주민이 주거지를 마련할 수 있도록 지원해 왔지만, 교회 소유 부지에서 완공한 프로젝트는 이번이 처음입니다.

“SAHA의 수잔 프리드랜드 대표는 ”교회들과 함께 다른 시도나 잠재적인 프로젝트도 몇 차례 있었지만, 이번이 우리가 실제로 성공적으로 수행한 첫 번째 사례입니다”라고 말했다.

프리드랜드는 신도들을 위해 저렴한 주택을 짓고자 했던 여러 교구들과 이야기를 나눴으나, 완공된 주택에 자신들이 입주할 자리가 보장되지 않는다는 사실을 깨닫고 계획을 철회한 사례들이 있었다.

공정 주택법에 따라, 저렴한 주택 사업은 자격 요건을 갖춘 사람이라면 누구나 이용할 수 있어야 합니다.

“정부 자금을 지원받고 있기 때문에 특정 집단에게만 건물을 임대할 수는 없고, 폭넓게 개방해야 합니다. 이는 종종 교회 공동체에 있어 판도를 바꾸는 계기가 됩니다,”라고 프리드랜드는 말했다.

또 다른 오해는 저소득층 주택 사업이 재정적으로 얼마나 큰 수익을 낼 수 있는지에 관한 것이다.

“일부 기관들은 자사가 유휴 토지를 보유하고 있다는 사실을 깨닫고 이를 통해 수익을 창출하고자 합니다.”라고 프리드랜드는 말했다. “하지만 저렴한 주택을 짓는 것이 항상 수익을 극대화하는 최선의 방법은 아닙니다. 돈을 벌어주는 사업이 아니기 때문이죠.”

저소득층 주택을 개발하는 데는 많은 시간과 자원이 소요되는데, 이는 교회와 같은 신규 개발자들에게는 부담스러운 일일 수 있습니다. 2020년부터 스콧 위너 주 상원의원은 특히 저소득층 주택 개발을 희망하는 교회들을 위해 승인 절차를 간소화하는 법안을 마련해 왔으나, 두 차례 모두 발의된 법안이 부결되었습니다. 위너 의원은 12월에 유사한 법안을 다시 발의할 계획이다.

더 많은 교회가 저렴한 주택을 효과적으로 활용할 수 있도록 하기

L.J. 제닝스 목사는 오클랜드에 있는 ‘킹덤 빌더스 크리스천 펠로우십’을 이끌고 있습니다. 이스트 베이에서 태어나고 자란 제닝스 목사는 주변 이웃들과 가족들이 생활비 상승으로 인해 이 지역을 떠나야만 하는 모습을 지켜봐 왔습니다.

“우리는 ‘젠트리피케이션’에 대해 이야기하지만, 제가 쓰는 단어는 ’추방’입니다,”라고 제닝스는 말했다. “누가 쫓겨나고 있는지 살펴보면, 바로 소수자, 유색인종들입니다. 이는 우리 도시와 우리 지역사회의 인구 구성을 바꾸고 있습니다.”

목사가 되기 전, 제닝스는 주거용 및 상업용 부동산 분야에서 일했으며, 자신의 경험과 기술을 활용하기로 결심했습니다. 2010년, ‘킹덤 빌더스 크리스천 펠로우십’을 설립한 지 1년 후, 그는 교회가 소유한 부지에 중독 회복 시설을 건립했습니다. 7년 후, 그는 사회 복귀를 희망하는 전과자들을 위한 100인 규모의 거주 시설을 열었습니다.

“제닝스는 ”[우리 시설에 거주하는] 모든 입주자들은 노숙자로 분류된다“고 말했다. ”우리는 초창기부터 노숙자 문제를 해결해야 한다는 사실을 즉시 깨달았기에, 그동안 그 일에 주력해 왔다.”

저소득층 주택 건설의 모든 과정을 익힌 제닝스는 다른 교회들도 같은 일을 할 수 있도록 돕고 싶어 했습니다. 2019년, 그는 ‘킹덤 빌더스 프로젝트(Kingdom Builders Project)’라는 비영리 단체를 설립했는데, 이 단체는 두 가지 목표를 가지고 있습니다. 하나는 교회들이 저렴한 주택을 지을 수 있도록 돕는 것이고, 다른 하나는 재정적으로 어려움을 겪는 교회들이 버틸 수 있도록 해당 프로젝트의 재정 건전성을 최대한 높이는 것입니다.

‘킹덤 빌더스 프로젝트’는 이스트 베이 전역의 교회들과 협력하여 주택 사업을 진행해 왔는데, 오클랜드에 4곳, 헤이워드에 1곳이 있습니다. 이 교회들은 모두 흑인 교회입니다.

“제닝스는 ”흑인 사회에서는 흑인들이 사상 최대 규모로 거주지에서 쫓겨나고 있다는 사실을 잘 알고 있다“고 말했다. ”그래서 우리 공동체는 흑인들의 강제 이주 흐름을 막기 위해 정말로 노력하고 있다. 우리는 생존을 위해 싸우고 있다.”

주택 건설이 지역 사회에 봉사하려는 교회의 사명과 부합할 수는 있지만, 항상 비용 효율적이라고는 할 수 없다. 제닝스에 따르면, 이는 종교 기관들이 주택 개발 자금 조달에 익숙하지 않아, 노련한 주택 개발업자들과 어떻게 협상해야 할지 모르기 때문이다.

“제닝스는 ”비영리 주택 개발업자들이 교회로부터 토지를 양도받지만, 교회는 건물에 교회 이름이 표기되는 것 외에는 아무런 이익도 얻지 못하는 경우가 있다”고 말했다.

예를 들어, 많은 저가 주택 개발업자들은 주택 개발 총비용에 포함되는 “개발업자 수수료’를 통해 수익을 올리고 있다. 제닝스는 주택 개발업자들이 그 수수료를 교회와 나누어야 한다고 주장하는데, 특히 교회가 해당 개발 과정에 참여하고 있으며 가치가 매우 높은 토지를 소유하고 있는 경우에는 더욱 그러해야 한다고 말한다.

제닝스는 교회들이 그 방법을 알기만 한다면 수익원을 확보할 수 있는 다른 방법들이 있다고 말합니다. 전통적으로 저렴한 주택 개발업자가 아파트 단지를 직접 관리하거나 외부에 위탁해 왔지만, 교인들이 부동산 관리 방법을 익힌다면 그 수익을 교회에서 직접 챙길 수 있을 것입니다. 제닝스는 교회가 다른 서비스도 제공할 수 있을 것으로 전망합니다.

“컴퓨터 지원이든, 방과 후 돌봄이든, 무엇이든 간에 — 이는 지역 사회와 주민들을 위한 것입니다,”라고 그는 말했다. “우리는 그들이 개발 단지 내에 마련될 서비스를 구축할 수 있도록 지원하여, 추가 수익을 창출할 수 있게 할 것입니다.”

제닝스는 또한 교회가 주거지를 잃을 위험에 처한 교인들을 수용할 수 있는 가능성을 높이고자 한다. 저렴한 주택 단지의 세대를 배정받는 것은 대개 공정성을 확보하기 위해 추첨을 통해 이루어진다. 제닝스는 주택이 건설되는 동안 교회가 교인들과 협력하여 그들이 자격 요건을 충족할 수 있도록 도울 수 있다고 말한다.

“제닝스는 ”우리는 이들의 신용 관리와 예산 편성을 돕고 있으며, 직업 안정성을 확보할 수 있도록 지원하고 있다“고 말했다. ”지원 접수가 시작될 때 우리 주민들이 지원할 준비가 되어 있도록 모든 분야에서 그들을 돕고 있다.”

오클랜드의 4개 주택 개발 사업은 아직 초기 단계로 공사가 시작되지는 않았지만, 제닝스는 이 사업들이 전망이 밝아 보인다고 말합니다. 반면 헤이워드의 사업은 인근 주민들의 반대와 복잡한 카운티 규정으로 인해 난관에 부딪히고 있습니다.

헤이워드 시내에서 몇 블록 떨어진 곳에 위치한 ‘더 블레싱스 오브 페이스(The Blessings of Faith)’ 교회는 교회 뒤편 작은 주차장에 저소득 노인을 위한 42세대 규모의 주거 단지를 짓고자 한다. 탈리 노트(Tally Knott) 목사는 헤이워드에서 자라며 이 교회에 다녔고, 지역 사회에서 노인들과 다른 주민들이 거주지를 잃는 모습을 직접 목격했다.

“저는 항상 어르신들 곁에 있었기 때문에, 그분들과 함께 지내는 것만으로도 자연스럽게 어르신들을 돌보는 마음이 생겼습니다.”라고 노트 씨는 말했다. “이곳은 제 집이고, 이분들은 제 가족이나 다름없습니다. 저는 이곳의 공동체와 주민들의 필요를 잘 이해하고 있습니다.”

노트는 개발 과정을 시작한 이후, 아파트 건물이 이 지역에 비해 너무 커질 것을 우려하는 이웃 주민들로부터 반발을 받아왔다고 말합니다. 주변 주택에 사는 다른 주민들은 이 아파트가 조용한 동네에 범죄와 혼란을 불러올까 봐 우려하고 있습니다.

“우리는 사람들이 편안함을 느끼고 변화를 원치 않는 사회에 살고 있지만, 누구나 언젠가는 나이를 먹게 될 것입니다.”라고 노트는 말했다. “심지어 ‘노인도 중요합니다’라고 적힌 현수막을 걸어볼까 생각 중이었습니다.’

여러 난관에도 불구하고, 노트와 제닝스는 지역 사회에 저렴한 주택을 건설하겠다는 목표를 굳게 지키고 있다. 이러한 프로젝트가 구상한 대로 정확히 이루어질 것이라는 보장은 없지만, ‘킹덤 빌더스 프로젝트’와 같은 종교 단체들이 이를 시도하는 것은 타당한 일이다. 교회와 기타 종교 기관들은 수세기 동안 지역 사회에 거처를 제공해 왔기 때문이다.

“비영리 단체인 LISC(Local Initiatives Support Corporation) 베이 에어리어 지부의 프로그램 담당관 티아 힉스는 ”저렴한 주택 위기에 대한 만능 해결책은 없다“며, ”이번 조치는 우리 지역의 저렴한 주택 위기를 실질적으로 해결할 수 있는 하나의 기회일 뿐”이라고 말했다.”

2019년부터, LISC 베이 에어리어 이스트 베이 지역의 20개 교회와 협력해 왔으며, 이들 교회는 자사 부지에 주택 단지를 조성하고자 했습니다. 한 교회는 올해 말까지 부지 내 공사를 시작할 예정이며, 다른 교회들은 개발 파트너를 선정하고 승인 절차를 밟기 시작했습니다. 힉스는 종교 기관들이 주택 사업에 참여하기에 가장 적합한 조직 중 하나라고 말합니다. 이는 종교 기관들이 대개 봉사하는 지역 사회에 깊이 뿌리내리고 있으며, 그 지역의 구체적인 필요를 잘 이해하고 있기 때문입니다.

“이를 통해 지역 사회는 건설되는 시설에 대한 주인의식을 유지할 수 있습니다,”라고 그녀는 말했다. “특히 우리가 업무에서 인종적 형평성을 최우선으로 삼고 흑인 교회를 지원하는 경우, 그 과정에서 매우 강력한 시너지 효과가 발휘됩니다.”

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