As igrejas da Califórnia querem construir moradias acessíveis em seus terrenos, então por que é tão difícil?

Em 2021, Ira Hudson estava procurando um novo apartamento em Berkeley, mas não conseguia encontrar nada que pudesse pagar. Nos últimos nove anos, ela estava morando no centro de Oakland. Mas quando a administração de seu prédio mudou no ano passado, Hudson começou a notar infestações de insetos nos corredores e em seu apartamento. Ela começou a se sentir insegura perto dos novos vizinhos, que eram barulhentos e se comportavam de forma irregular.

“Antes, eles costumavam filtrar as pessoas que deixavam entrar, mas [depois] começaram a deixar qualquer um entrar aqui”, disse ela. “O lugar estava simplesmente [caindo aos pedaços] e eu não conseguia suportar os insetos”

Hudson, 71 anos, é moradora do condado de Alameda há muito tempo. Toda a sua família mora nas proximidades. Na maioria dos dias da semana, ela dirige até Alameda para cuidar de sua irmã, que recentemente sofreu um derrame. Nos finais de semana, ela visita a filha e os netos que moram em Berkeley. Um de seus irmãos mora a algumas quadras de distância, enquanto o outro está em uma casa de convalescença em Martinez. Ela não consegue se imaginar longe de tudo isso.

Hudson também estava limitada por seu orçamento. Em sua aposentadoria, ela conta com os benefícios do Seguro Social para pagar as contas. Ela tentou conseguir um apartamento no mesmo complexo que sua irmã em Alameda, mas a lista de espera era muito longa. Enquanto sua busca se arrastava por meses, Hudson ouviu falar do Jordan Court, um conjunto habitacional para idosos de baixa renda construído pela All Souls Episcopal Parish em Berkeley. Ela se candidatou a uma vaga, mas não tinha esperança de que conseguiria entrar. A igreja havia recebido mais de 850 inscrições para preencher apenas 34 unidades tipo estúdio.

“Então, do nada, recebi uma ligação”, disse Hudson. “Disseram: ‘Você tem o apartamento aqui’. Eu disse: ‘Vocês só podem estar brincando comigo’. Isso não é nada além de uma bênção.”

Hudson mudou-se para Jordan Court no início de março, juntamente com outros 33 idosos de baixa renda. O apartamento fica entre North Oakland e South Berkeley, a apenas uma quadra de uma via movimentada com muitos pequenos restaurantes, padarias e mercearias. O novo apartamento de Hudson tem uma cozinha grande, armários grandes e um chuveiro com assento interno. Ela pode estacionar seu carro com segurança no estacionamento. E quando não quer dirigir, pode caminhar ou pegar o ônibus para onde quer que precise ir.

“Eu simplesmente adoro o lugar. É uma comunidade muito agradável”, disse ela. “E as pessoas estão dispostas a ajudar você. Se você tiver algum problema, você os informa e eles cuidam de tudo.”

Como Jordan Court teve sucesso quando muitos outros não conseguiram

À medida que a crise habitacional da Califórnia se torna mais grave e as cidades sentem uma pressão cada vez maior para construir mais moradias, muitas delas estão olhando para os imóveis de propriedade da igreja como uma possível solução.

As igrejas são um dos maiores proprietários de terras do país. A Igreja Católica é um dos maiores proprietários privados de terras no mundo. De acordo com um Estudo de 2020 Segundo dados do Terner Center for Housing Innovation da UC Berkeley, as instituições religiosas da Califórnia possuem coletivamente cerca de 38.800 acres de terras não desenvolvidas. Quase metade dessas terras está localizada em “rico em recursos”, onde há melhor acesso a escolas, transporte público, mercearias e oportunidades econômicas.

O movimento para aproveitar essa terra é conhecido como YIGBY - Yes in God's Backyard. Mas não tem sido fácil. A construção de moradias econômicas é notoriamente difícil na Califórnia e, sem recursos financeiros ou a experiência de incorporadoras, muitas igrejas tentaram e fracassaram.

Jordan Court é um dos poucos empreendimentos habitacionais econômicos liderados por igrejas construídos com sucesso na área da baía. O processo começou em 2014, quando o Rev. Phil Brochard e a congregação All Souls Episcopal estavam tentando decidir o que fazer com um prédio de apartamentos que a igreja possuía ao lado. A paróquia o usava como um espaço de escritório improvisado, mas ele estava ficando decrépito e subutilizado.

“Ao mesmo tempo, tínhamos membros da nossa congregação que estavam começando a sentir a crise habitacional que estava acontecendo”, disse Brochard. “Queríamos fazer parte do fortalecimento da comunidade de uma maneira diferente e que oferecesse espaço para as pessoas mais vulneráveis.”

A igreja optou por um empreendimento habitacional acessível especificamente para idosos de baixa renda, para ajudar a atender à população idosa da cidade. Eles também acharam que a moradia para idosos seria muito fácil de vender para os vizinhos.

No entanto, o caminho para a conclusão do projeto foi longo e cansativo, com todos os obstáculos habituais enfrentados pelos empreendimentos de moradias populares: altos custos de construção, burocracia e vizinhos dizendo “não no meu quintal”.”

“Para alguns, eles não queriam ver uma estrutura maior aqui - acrescentamos um andar ao edifício que estava anteriormente aqui”, disse Brochard. “Para alguns, era apenas porque não queriam pessoas pobres morando em ‘seu bairro’ e sentiam que eles ou suas famílias estariam em maior risco.”

Um vizinho recorreu do projeto, fazendo com que o All Souls perdesse a oportunidade de receber milhões de dólares em financiamento.

Mas o All Souls também tinha suas vantagens. O projeto recebeu alguma ajuda do Legislativo estadual, com uma nova lei estadual criada para estimular a construção de moradias. SB 35 foi aprovado em 2017 e agiliza as aprovações de projetos em cidades que não conseguiram construir moradias suficientes para atender aos requisitos exigidos pelo estado. Se um projeto atender a determinados critérios e contiver menos de 150 unidades, os governos locais deverão dar luz verde a ele em 60 dias. O Jordan Court continha 34 unidades e atendia a todos os critérios.

Outro ponto a favor da All Souls: seu tamanho e estabilidade financeira. A igreja tem muitos congregantes abastados que ofereceram suas habilidades para o desenvolvimento da Jordan Court, inclusive um arquiteto que ajudou no processo de projeto e um advogado que ajudou a resolver a burocracia legal. A igreja também pôde se dar ao luxo de construir moradias a preços acessíveis em vez de moradias a preços de mercado, o que teria gerado lucro.

“Também estamos em uma posição em que não precisávamos do fluxo de renda para sobreviver”, disse Brochard. “Temos sido uma congregação bastante estável nos últimos 15 anos ou mais. Sentimos que tínhamos estabilidade suficiente para podermos fazer essa escolha.”

Por que não há mais tribunais da Jordânia?

O All Souls construiu a Jordan Court em parceria com a Satellite Affordable Housing Associates. Embora a SAHA tenha ajudado a abrigar 4.000 residentes em toda a Bay Area, esse é o primeiro projeto concluído na propriedade da igreja.

“Tivemos outros vislumbres e projetos potenciais com congregações, mas este é realmente o primeiro projeto bem-sucedido que realizamos”, disse a CEO da SAHA, Susan Friedland.

Friedland conversou com paróquias que queriam construir moradias econômicas para seus fiéis, mas desistiram depois de perceber que não havia garantia de que os projetos concluídos teriam espaço para eles.

De acordo com as leis de moradia justa, os projetos de moradia econômica devem ser abertos a qualquer pessoa que se qualifique.

“Como recebemos dinheiro do governo, não podemos alugar o prédio apenas para um determinado grupo de pessoas - temos que abri-lo amplamente. Isso geralmente muda o jogo para uma congregação”, disse Friedland.

Outra concepção errônea é o quanto um projeto de moradia econômica pode ser financeiramente lucrativo.

“Algumas organizações percebem que têm terras excedentes e querem monetizá-las”, disse Friedland. “Mas construir moradias econômicas nem sempre é uma ótima maneira de maximizar o lucro. Não é algo que gera dinheiro.”

O desenvolvimento de moradias populares exige muito tempo e recursos, o que pode ser assustador para novos desenvolvedores, como igrejas. Desde 2020, o senador Scott Wiener tem trabalhado em uma legislação que facilitaria o processo de aprovação especificamente para igrejas que desejam desenvolver moradias populares, mas ela falhou nas duas vezes em que ele a apresentou. Wiener planeja apresentar um projeto de lei semelhante em dezembro.

Como fazer com que a moradia acessível funcione para mais igrejas

O Pastor L.J. Jennings lidera a Kingdom Builders Christian Fellowship em Oakland. Nascido e criado em East Bay, Jennings viu seus vizinhos e familiares serem expulsos da região devido ao aumento do custo de vida.

“Falamos de gentrificação, mas minha palavra é ‘deslocamento’”, disse Jennings. “Quando vejo quem está sendo expulso, são pessoas de minorias, pessoas de cor. Isso está mudando a demografia da nossa cidade, das nossas comunidades.”

Antes de se tornar pastor, Jennings trabalhou em imóveis residenciais e comerciais e decidiu colocar sua experiência e habilidades em prática. Em 2010, um ano depois de abrir a Kingdom Builders Christian Fellowship, ele construiu uma instalação para pessoas sóbrias em um terreno de propriedade da igreja. Sete anos mais tarde, ele abriu uma casa com cem leitos para indivíduos anteriormente encarcerados que buscam se reintegrar à sociedade.

“Todos [os inquilinos de nossas instalações] são classificados como sem-teto”, disse Jennings. “Soubemos logo no início que precisávamos lidar com a crise dos sem-teto, e é isso que estamos fazendo.”

Depois de aprender os prós e contras da construção de moradias subsidiadas, Jennings queria ajudar outras igrejas a fazer o mesmo. Em 2019, ele iniciou o Kingdom Builders Project, uma organização sem fins lucrativos com dois objetivos: ajudar as igrejas a construir moradias acessíveis e tornar os projetos o mais financeiramente sólidos possível para ajudar as igrejas em dificuldades a se manterem à tona.

O Projeto Construtores do Reino tem trabalhado com igrejas em toda a East Bay em projetos habitacionais: quatro em Oakland e uma em Hayward. Todas as igrejas são igrejas negras.

“Na comunidade negra, sabemos que os negros estão sendo deslocados em números recordes”, disse Jennings. “Portanto, como comunidade, estamos realmente tentando conter a onda de deslocamento dos negros. Estamos lutando pela nossa sobrevivência.”

Embora a construção de moradias possa estar alinhada com a missão da igreja de servir à sua comunidade, nem sempre é econômica. De acordo com Jennings, isso ocorre porque as instituições religiosas não estão familiarizadas com o financiamento de empreendimentos habitacionais e, portanto, não sabem como negociar com incorporadores habitacionais experientes.

“Temos essas situações em que os desenvolvedores de moradias sem fins lucrativos estão recebendo terrenos da igreja e a igreja não se beneficia disso além de seu nome no prédio”, disse Jennings.

Por exemplo, muitas incorporadoras de moradias econômicas ganham dinheiro por meio de uma “taxa de incorporação”, uma quantia em dinheiro incluída nos custos totais do desenvolvimento da moradia. Jennings argumenta que as incorporadoras de moradias deveriam compartilhar essa taxa com as igrejas, especialmente se a igreja estiver envolvida no processo de desenvolvimento e for proprietária do terreno altamente valioso.

Há outras maneiras de acessar os fluxos de receita, diz Jennings, se as igrejas souberem como aproveitá-los. Tradicionalmente, um desenvolvedor de moradias populares administraria a propriedade do apartamento ou a contrataria, mas se os membros da igreja aprendessem a administrar a propriedade, eles poderiam ficar com essa receita. Jennings prevê que a igreja também ofereça outros serviços.

“Seja assistência com computadores, atendimento pós-escola, o que quer que seja, é para a comunidade e os residentes”, disse ele. “Nós os ajudaríamos a desenvolver seus serviços que serão abrigados dentro do empreendimento para que possam gerar receita adicional.”

Jennings também quer aumentar as chances de que as igrejas possam abrigar seus próprios membros que correm o risco de serem deslocados. A obtenção de uma unidade em um projeto de moradia acessível geralmente é feita por sorteio, para que seja um processo justo. Jennings diz que, durante o tempo que leva para construir as moradias, as igrejas podem trabalhar com seus membros para ajudá-los a se qualificar.

“Estamos trabalhando com eles em seu crédito, em seu orçamento, garantindo a estabilidade no emprego”, disse Jennings. “Estamos trabalhando com eles em todas as áreas para que, quando a inscrição for aberta, nosso pessoal esteja pronto para se inscrever.”

Os quatro projetos habitacionais em Oakland estão em estágio inicial e ainda não começaram a ser construídos, mas Jennings diz que parecem promissores. O projeto em Hayward, no entanto, está enfrentando obstáculos dos vizinhos da igreja e regulamentos confusos do condado.

A igreja Blessings of Faith, localizada a algumas quadras do centro de Hayward, quer construir um complexo de 42 unidades para idosos de baixa renda em um pequeno estacionamento atrás da igreja. A pastora Tally Knott cresceu em Hayward, frequentou a igreja e testemunhou o deslocamento de idosos e outras pessoas em sua comunidade.

“Eu estava sempre perto de idosos, então meu cuidado com os idosos surgiu simplesmente por estar perto deles”, disse Knott. “Esta é a minha casa, este é o meu povo. Eu entendo a comunidade daqui e as necessidades das pessoas.”

Desde o início do processo de desenvolvimento, Knott diz que a igreja tem recebido resistência dos vizinhos, que temem que o prédio de apartamentos seja grande demais para a área. Outros moradores das casas vizinhas temem que o prédio traga crime e desordem para sua comunidade tranquila.

“Vivemos em uma comunidade onde as pessoas se sentem confortáveis e não querem mudanças, mas todo mundo vai envelhecer um dia”, disse Knott. “Eu estava até pensando em colocar placas com os dizeres ‘Seniors Matter’.”

Apesar dos contratempos, Knott e Jennings estão firmes em seu objetivo de construir moradias a preços acessíveis em suas comunidades. Não há garantia de que esses projetos funcionarão exatamente como previsto, mas faz sentido que organizações religiosas como o Kingdom Builders Project estejam tentando. As igrejas e outras instituições religiosas têm fornecido abrigo para suas comunidades há séculos.

“Com a crise de moradias econômicas, não há balas de prata”, disse Tia Hicks, diretora de programas da filial da Bay Area da organização sem fins lucrativos Local Initiatives Support Corporation (LISC). “Esta é apenas uma oportunidade de realmente enfrentar nossa crise regional de moradias populares.”

Desde 2019, Área da Baía de LISC trabalhou com 20 igrejas em East Bay que queriam desenvolver moradias em suas propriedades. Uma igreja está pronta para iniciar a construção em sua propriedade até o final deste ano, enquanto outras estão selecionando parceiros de desenvolvimento e dando início ao processo de aprovação. Hicks diz que as instituições religiosas são algumas das melhores organizações para se envolver com moradias, pois geralmente estão enraizadas nas comunidades que atendem e entendem as necessidades específicas.

“Isso permite que as comunidades mantenham a propriedade sobre o que é construído”, disse ela. “Especialmente se estivermos priorizando a igualdade racial em nosso trabalho, apoiando as congregações negras, há muita sinergia poderosa nisso.”

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