Các nhà thờ ở California muốn xây dựng nhà ở giá rẻ trên đất của họ, vậy tại sao lại khó khăn đến vậy?

Vào năm 2021, Ira Hudson đang tìm kiếm một căn hộ mới ở Berkeley nhưng không thể tìm được chỗ nào phù hợp với khả năng tài chính của mình. Trong chín năm qua, cô đã sống ở khu trung tâm Oakland. Tuy nhiên, sau khi ban quản lý tòa nhà thay đổi vào năm ngoái, Hudson bắt đầu phát hiện ra sự xuất hiện của côn trùng trong hành lang và trong căn hộ của mình. Cô bắt đầu cảm thấy không an toàn khi sống cạnh những hàng xóm mới, những người thường xuyên ồn ào và có hành vi bất thường.

“Trước đây, họ thường kiểm tra kỹ lưỡng những người được phép vào, nhưng sau đó họ bắt đầu cho bất kỳ ai cũng có thể vào đây,” cô nói. “Nơi này đang dần xuống cấp và tôi không thể chịu đựng được lũ côn trùng.”

Hudson, 71 tuổi, là cư dân lâu năm của Hạt Alameda. Tất cả gia đình bà đều sống gần đó. Vào hầu hết các ngày trong tuần, bà lái xe đến Alameda để chăm sóc chị gái, người vừa bị đột quỵ. Vào cuối tuần, bà đến thăm con gái và các cháu sống ở Berkeley. Một người anh trai của bà sống cách đó vài khối nhà, trong khi người anh trai còn lại đang ở một viện dưỡng lão ở Martinez. Bà không thể tưởng tượng được việc rời xa tất cả những người thân yêu đó.

Hudson cũng bị giới hạn bởi ngân sách của mình. Trong thời gian nghỉ hưu, cô dựa vào trợ cấp an sinh xã hội để trả các hóa đơn. Cô đã xem xét việc thuê một căn hộ trong cùng khu phức hợp với chị gái ở Alameda, nhưng danh sách chờ quá dài. Trong khi cuộc tìm kiếm kéo dài hàng tháng, Hudson nghe nói về Jordan Court, một khu chung cư dành cho người cao tuổi có thu nhập thấp do Nhà thờ Episcopal All Souls ở Berkeley xây dựng. Cô đã nộp đơn xin chỗ ở, nhưng không hy vọng sẽ được chấp nhận. Nhà thờ đã nhận được hơn 850 đơn đăng ký để lấp đầy chỉ 34 căn hộ studio.

“Rồi đột nhiên, tôi nhận được một cuộc gọi,” Hudson nói. “Họ bảo, ‘Bạn đã có căn hộ ở đây.’ Tôi nói, ‘Bạn đang đùa tôi đấy à.’ Đó thực sự là một ân huệ.”

Hudson chuyển đến Jordan Court vào đầu tháng 3, cùng với 33 người cao tuổi khác có thu nhập thấp. Căn hộ nằm giữa North Oakland và South Berkeley, chỉ cách một con đường lớn với nhiều nhà hàng nhỏ, tiệm bánh và cửa hàng tạp hóa một khối nhà. Căn hộ mới của Hudson có bếp rộng, tủ quần áo lớn và phòng tắm có vòi sen đứng với ghế ngồi bên trong. Cô có thể đỗ xe an toàn trong bãi đỗ xe. Và khi không muốn lái xe, cô có thể đi bộ hoặc đi xe buýt đến bất kỳ đâu cô cần đến.

“Tôi thực sự yêu nơi này. Đây là một cộng đồng rất thân thiện,” cô nói. “Và mọi người luôn sẵn lòng giúp đỡ bạn. Nếu bạn gặp bất kỳ vấn đề gì, chỉ cần cho họ biết và mọi việc sẽ được giải quyết.”

Làm thế nào Jordan Court thành công khi nhiều người khác không thể

Khi cuộc khủng hoảng nhà ở tại California ngày càng trầm trọng và các thành phố phải đối mặt với áp lực ngày càng gia tăng trong việc xây dựng thêm nhà ở, nhiều người đang xem xét bất động sản thuộc sở hữu của các nhà thờ như một giải pháp tiềm năng.

Các nhà thờ là một trong những chủ sở hữu đất đai lớn nhất trong cả nước. Giáo hội Công giáo là một trong những chủ đất tư nhân lớn nhất trên thế giới. Theo một Nghiên cứu năm 2020 Từ Trung tâm Sáng tạo Nhà ở Terner của Đại học California, Berkeley, các tổ chức tôn giáo tại California hiện đang sở hữu tổng cộng khoảng 38.800 mẫu đất chưa được phát triển. Gần một nửa diện tích đất đó nằm ở “giàu tài nguyên”các khu vực có điều kiện thuận lợi hơn về việc tiếp cận trường học, giao thông công cộng, cửa hàng tạp hóa và cơ hội kinh tế.".

Phong trào tận dụng mảnh đất đó được gọi là YIGBY — Yes in God’s Backyard. Tuy nhiên, việc này không hề dễ dàng. Xây dựng nhà ở giá rẻ ở California vốn đã nổi tiếng là khó khăn, và thiếu vốn đầu tư lớn hoặc kinh nghiệm của các nhà phát triển, nhiều nhà thờ đã thử và thất bại.

Jordan Court là một trong số ít các dự án nhà ở giá rẻ do nhà thờ khởi xướng được xây dựng thành công tại Vùng Vịnh. Quá trình này bắt đầu vào năm 2014, khi Mục sư Phil Brochard và cộng đồng giáo xứ All Souls Episcopal đang cân nhắc xem nên làm gì với tòa nhà chung cư mà nhà thờ sở hữu ngay bên cạnh. Giáo xứ đã sử dụng nó làm văn phòng tạm thời, nhưng tòa nhà đang trở nên xuống cấp và ít được sử dụng.

“Cùng lúc đó, chúng tôi có một số thành viên trong giáo đoàn của mình cũng bắt đầu cảm nhận được áp lực về nhà ở đang diễn ra,” Brochard cho biết. “Chúng tôi muốn góp phần củng cố cộng đồng theo một cách khác biệt và mang lại không gian cho những người dễ bị tổn thương nhất.”

Nhà thờ đã quyết định triển khai một dự án nhà ở giá rẻ dành riêng cho người cao tuổi có thu nhập thấp, nhằm hỗ trợ cộng đồng người cao tuổi đang gia tăng của thành phố. Họ cũng nhận định rằng việc xây dựng nhà ở cho người cao tuổi sẽ dễ dàng được chấp nhận bởi các cư dân xung quanh.

Nhưng con đường dẫn đến việc hoàn thành dự án này là một hành trình dài và gian nan, với tất cả những rào cản thông thường mà các dự án nhà ở giá rẻ phải đối mặt: chi phí xây dựng cao, thủ tục hành chính phức tạp và sự phản đối của cư dân địa phương với khẩu hiệu “không xây dựng ở khu vực của tôi”.”

“Đối với một số người, họ không muốn thấy một công trình lớn hơn ở đây — chúng tôi đã thêm một tầng vào tòa nhà vốn đã có ở đây,” Brochard nói. “Đối với một số người khác, đơn giản là họ không muốn người nghèo sống trong ‘khu phố của họ’ và họ cảm thấy bản thân hoặc gia đình mình sẽ gặp nhiều rủi ro hơn.”

Một người hàng xóm đã phản đối dự án, khiến All Souls bỏ lỡ cơ hội nhận được hàng triệu đô la tài trợ.

Nhưng All Souls cũng có những ưu điểm riêng. Dự án đã nhận được sự hỗ trợ từ Quốc hội bang, với một luật mới của bang nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở. SB 35 Được thông qua vào năm 2017, luật này đơn giản hóa quy trình phê duyệt dự án tại các thành phố không đáp ứng được yêu cầu về số lượng nhà ở do nhà nước quy định. Nếu một dự án đáp ứng các tiêu chí nhất định và có ít hơn 150 căn hộ, chính quyền địa phương phải phê duyệt trong vòng 60 ngày. Dự án Jordan Court có 34 căn hộ và đáp ứng tất cả các tiêu chí.

Một điểm mạnh khác của All Souls: quy mô và sự ổn định tài chính. Nhà thờ có nhiều tín hữu giàu có đã tình nguyện đóng góp kỹ năng của mình vào việc phát triển Jordan Court, bao gồm một kiến trúc sư tham gia vào quá trình thiết kế và một luật sư giúp giải quyết các thủ tục pháp lý phức tạp. Nhà thờ cũng có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ thay vì nhà ở theo giá thị trường, điều này sẽ mang lại lợi nhuận.

“Chúng tôi cũng ở trong tình huống không cần nguồn thu nhập để có thể tồn tại,” Brochard nói. “Chúng tôi đã là một cộng đồng khá ổn định trong khoảng 15 năm qua. Chúng tôi cảm thấy có đủ sự ổn định để có thể đưa ra quyết định này.”

Tại sao lại không có nhiều sân tennis Jordan hơn?

All Souls đã xây dựng Jordan Court hợp tác với Satellite Affordable Housing Associates (SAHA). Mặc dù SAHA đã giúp cung cấp nhà ở cho 4.000 cư dân trên khắp Vùng Vịnh, đây là dự án đầu tiên mà tổ chức này hoàn thành trên đất của nhà thờ.

“Chúng tôi đã có những dự án tiềm năng khác với các cộng đồng tôn giáo, nhưng đây thực sự là dự án thành công đầu tiên mà chúng tôi thực hiện,” CEO Susan Friedland của SAHA cho biết.

Friedland đã trao đổi với các giáo xứ muốn xây dựng nhà ở giá rẻ cho giáo dân của họ, nhưng sau đó đã rút lui sau khi nhận ra rằng không có đảm bảo rằng các dự án hoàn thành sẽ có chỗ cho họ.

Theo luật nhà ở công bằng, các dự án nhà ở giá rẻ phải mở cửa cho bất kỳ ai đủ điều kiện.

“Vì chúng tôi nhận tiền từ chính phủ, chúng tôi không thể cho thuê tòa nhà chỉ cho một nhóm người nhất định — chúng tôi phải mở cửa rộng rãi. Điều đó thường là một bước ngoặt quan trọng đối với một cộng đồng,” Friedland cho biết.

Một quan niệm sai lầm khác là mức độ sinh lời về mặt tài chính của một dự án nhà ở giá rẻ có thể đạt được.

“Một số tổ chức nhận thấy họ có đất dư thừa và muốn tận dụng nó để sinh lời,” Friedland cho biết. “Nhưng việc xây dựng nhà ở giá rẻ không phải lúc nào cũng là cách tốt nhất để tối đa hóa lợi nhuận. Đó không phải là một nguồn thu lợi nhuận.”

Phát triển nhà ở giá rẻ đòi hỏi nhiều thời gian và nguồn lực, điều này có thể gây khó khăn cho các nhà phát triển mới như các nhà thờ. Kể từ năm 2020, Thượng nghị sĩ bang Scott Wiener đã làm việc trên một dự luật nhằm đơn giản hóa quy trình phê duyệt đặc biệt cho các nhà thờ muốn phát triển nhà ở giá rẻ, nhưng dự luật này đã bị bác bỏ cả hai lần khi ông đưa ra. Wiener dự định sẽ giới thiệu một dự luật tương tự vào tháng 12.

Tạo điều kiện cho nhà ở giá rẻ phục vụ nhiều nhà thờ hơn

Mục sư L.J. Jennings là người đứng đầu Hội Thánh Cơ Đốc Kingdom Builders tại Oakland. Sinh ra và lớn lên ở East Bay, Jennings đã chứng kiến hàng xóm và người thân của mình bị đẩy ra khỏi khu vực này do chi phí sinh hoạt ngày càng tăng cao.

“Chúng ta nói về quá trình đô thị hóa, nhưng từ mà tôi dùng là ‘sự di dời,’” Jennings nói. “Khi tôi nhìn vào những người đang bị đẩy ra khỏi nơi ở, đó là những người thuộc nhóm thiểu số, là những người da màu. Điều này đang thay đổi cấu trúc dân số của thành phố chúng ta, của các cộng đồng chúng ta.”

Trước khi trở thành mục sư, Jennings đã làm việc trong lĩnh vực bất động sản dân dụng và thương mại và quyết định tận dụng kinh nghiệm và kỹ năng của mình. Năm 2010, một năm sau khi thành lập Hội Thánh Cơ Đốc Kingdom Builders, ông đã xây dựng một cơ sở hỗ trợ cai nghiện trên mảnh đất mà nhà thờ sở hữu. Bảy năm sau, ông mở một cơ sở có 100 giường dành cho những người từng bị giam giữ muốn tái hòa nhập cộng đồng.

“Tất cả [các cư dân trong cơ sở của chúng tôi] đều được phân loại là người vô gia cư,” Jennings cho biết. “Chúng tôi đã nhận ra ngay từ đầu rằng cần phải giải quyết cuộc khủng hoảng vô gia cư, vì vậy đó chính là điều chúng tôi đã và đang làm.”

Sau khi nắm vững các khía cạnh của việc xây dựng nhà ở có trợ cấp, Jennings muốn giúp các nhà thờ khác làm điều tương tự. Năm 2019, ông thành lập Dự án Kingdom Builders, một tổ chức phi lợi nhuận với hai mục tiêu: giúp các nhà thờ xây dựng nhà ở giá rẻ và đảm bảo các dự án này có tính tài chính bền vững nhất có thể để hỗ trợ các nhà thờ đang gặp khó khăn duy trì hoạt động.

Dự án Kingdom Builders đã hợp tác với các nhà thờ trên khắp vùng East Bay trong các dự án nhà ở: bốn dự án tại Oakland và một dự án tại Hayward. Tất cả các nhà thờ đều là nhà thờ của người da đen.

“Chúng tôi biết trong cộng đồng người da đen rằng người da đen đang bị di dời với số lượng kỷ lục,” Jennings nói. “Vì vậy, với tư cách là một cộng đồng, chúng tôi thực sự đang cố gắng ngăn chặn làn sóng di dời của người da đen. Chúng tôi đang đấu tranh cho sự tồn tại của mình.”

Mặc dù việc xây dựng nhà ở có thể phù hợp với sứ mệnh của nhà thờ trong việc phục vụ cộng đồng, nhưng điều này không phải lúc nào cũng hiệu quả về mặt chi phí. Theo Jennings, điều này là do các tổ chức tôn giáo không quen thuộc với việc tài trợ cho các dự án nhà ở và do đó không biết cách đàm phán với các nhà phát triển nhà ở có kinh nghiệm.

“Chúng ta có những trường hợp mà các nhà phát triển nhà ở phi lợi nhuận nhận đất từ nhà thờ và nhà thờ không được hưởng lợi gì từ đó ngoài việc tên của họ được ghi trên tòa nhà,” Jennings nói.

Ví dụ, nhiều nhà phát triển nhà ở giá rẻ kiếm tiền thông qua “phí phát triển”, một khoản tiền được tính vào tổng chi phí phát triển nhà ở. Jennings cho rằng các nhà phát triển nhà ở nên chia sẻ khoản phí đó với các nhà thờ, đặc biệt nếu nhà thờ tham gia vào quá trình phát triển đó và sở hữu mảnh đất có giá trị cao.

Có những cách khác để tiếp cận các nguồn thu nhập, Jennings cho biết, nếu các nhà thờ biết cách khai thác chúng. Truyền thống, một nhà phát triển nhà ở giá rẻ sẽ quản lý tài sản căn hộ hoặc thuê ngoài, nhưng nếu các thành viên nhà thờ học cách quản lý tài sản đó, họ có thể giữ lại nguồn thu nhập đó. Jennings hình dung nhà thờ cũng có thể cung cấp các dịch vụ khác.

“Dù là hỗ trợ công nghệ thông tin, dù là dịch vụ chăm sóc sau giờ học, hay bất kỳ dịch vụ nào khác — tất cả đều dành cho cộng đồng và cư dân,” ông nói. “Chúng tôi sẽ hỗ trợ họ phát triển các dịch vụ sẽ được triển khai trong khu phát triển này để họ có thể tạo ra nguồn thu nhập bổ sung.”

Jennings cũng muốn tăng cơ hội cho các nhà thờ có thể cung cấp chỗ ở cho các thành viên của mình đang có nguy cơ bị di dời. Việc được phân phối một căn hộ trong dự án nhà ở giá rẻ thường được thực hiện thông qua hình thức bốc thăm để đảm bảo tính công bằng. Jennings cho biết trong thời gian xây dựng nhà ở, các nhà thờ có thể hợp tác với các thành viên của mình để giúp họ đáp ứng các điều kiện cần thiết.

“Chúng tôi đang hỗ trợ họ về vấn đề tín dụng, hỗ trợ họ trong việc lập kế hoạch tài chính và đảm bảo sự ổn định trong công việc,” Jennings cho biết. “Chúng tôi đang hỗ trợ họ trên mọi mặt để khi đơn đăng ký mở ra, nhân viên của chúng tôi đã sẵn sàng nộp đơn.”

Bốn dự án nhà ở tại Oakland đang ở giai đoạn đầu và chưa bắt đầu thi công, nhưng Jennings cho biết chúng có triển vọng. Tuy nhiên, dự án tại Hayward đang gặp phải sự phản đối từ các hộ dân lân cận của nhà thờ và các quy định phức tạp của huyện.

Nhà thờ The Blessings of Faith, nằm cách trung tâm thành phố Hayward vài khối nhà, có kế hoạch xây dựng một khu phức hợp 42 căn hộ dành cho người cao tuổi có thu nhập thấp trên một bãi đậu xe nhỏ phía sau nhà thờ. Mục sư Tally Knott lớn lên ở Hayward, tham dự nhà thờ và chứng kiến việc di dời người cao tuổi và những người khác trong cộng đồng của mình.

“Tôi luôn ở bên cạnh những người cao tuổi, nên tình yêu thương dành cho họ đến từ việc ở bên cạnh họ,” Knott nói. “Đây là ngôi nhà của tôi, đây là những người của tôi. Tôi hiểu cộng đồng ở đây và nhu cầu của mọi người.”

Kể từ khi bắt đầu quá trình phát triển, Knott cho biết nhà thờ đã gặp phải sự phản đối từ phía hàng xóm, những người lo ngại rằng tòa nhà chung cư sẽ quá lớn so với khu vực. Những người dân sống trong các ngôi nhà lân cận cũng lo ngại rằng nó sẽ mang lại tội phạm và hỗn loạn cho cộng đồng yên tĩnh của họ.

“Chúng ta đang sống trong một cộng đồng nơi mọi người cảm thấy thoải mái và không muốn thay đổi, nhưng ai cũng sẽ già đi một ngày nào đó,” Knott nói. “Tôi thậm chí còn nghĩ đến việc treo biển hiệu với nội dung ‘Người cao tuổi quan trọng.’”

Mặc dù gặp nhiều khó khăn, Knott và Jennings vẫn kiên định với mục tiêu xây dựng nhà ở giá rẻ cho cộng đồng của họ. Không có gì đảm bảo rằng các dự án này sẽ thành công đúng như dự kiến, nhưng việc các tổ chức tôn giáo như Dự án Kingdom Builders thử sức với nó là điều hợp lý. Các nhà thờ và các tổ chức tôn giáo khác đã cung cấp nơi ở cho cộng đồng của họ trong hàng thế kỷ.

“Với cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ, không có giải pháp thần kỳ nào,” Tia Hicks, cán bộ chương trình tại chi nhánh Vùng Vịnh của tổ chức phi lợi nhuận Local Initiatives Support Corporation (LISC), cho biết. “Đây chỉ là một cơ hội để thực sự giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ trong khu vực của chúng ta.”

Kể từ năm 2019, LISC Vùng Vịnh Đã hợp tác với 20 nhà thờ ở Vùng Đông Bay có mong muốn phát triển nhà ở trên khu đất của mình. Một nhà thờ dự kiến sẽ bắt đầu xây dựng trên khu đất của mình vào cuối năm nay, trong khi các nhà thờ khác đang lựa chọn đối tác phát triển và bắt đầu quá trình xin phép. Hicks cho biết các tổ chức tôn giáo là một trong những tổ chức tốt nhất để tham gia vào lĩnh vực nhà ở vì họ thường có mối liên hệ sâu sắc với cộng đồng mà họ phục vụ và hiểu rõ nhu cầu cụ thể của cộng đồng đó.

“Nó cho phép các cộng đồng giữ quyền sở hữu đối với những gì được xây dựng,” cô nói. “Đặc biệt nếu chúng ta ưu tiên công bằng chủng tộc trong công việc của mình, trong việc hỗ trợ các cộng đồng người da đen, có rất nhiều sự cộng hưởng mạnh mẽ ở đó.”

Đọc bài viết đầy đủ tại đây.