العجائب الصغيرة

العجائب الصغيرة

نظرًا لصغر حجمها الذي يمنعها من الاستفادة من وفورات الحجم والعديد من برامج التمويل، تتطلب المشاريع الصغيرة التعاون في مرحلة مبكرة والتخطيط الذكي

فيلا «جاك كابون» تتمتع بطموح كبير.

يُعد هذا المشروع أول مجمع سكني داعم للبالغين ذوي الإعاقات التنموية في ألاميدا، بولاية كاليفورنيا، على مشارف أوكلاند.

يتميز هذا المشروع المكون من ثلاثة طوابق بارتفاعه الشاهق في مجال المهمة الاجتماعية، لكنه يظل متواضعاً من حيث الحجم، حيث يضم 19 شقة فقط بأسعار معقولة.

يُعد هذا المشروع أحد المشاريع السكنية الصغيرة الجيدة والميسورة التكلفة — تلك التي تضم حوالي 30 وحدة سكنية أو أقل — التي تم تشييدها في السنوات الأخيرة على الرغم من الصعوبات التي واجهتها.

“تقول سوزان فريدلاند، المديرة التنفيذية لمنظمة ”ساتلايت أفوردابل هاوسينغ أسوسييتس“ (SAHA) — وهي مؤسسة غير ربحية مقرها بيركلي، كاليفورنيا، وقامت بتطوير مشروع ”جاك كابون فيلا» —: «المشاريع الصغيرة تمثل تحديًا. ونحن نقوم بها عادةً لأنها مشاريع مدفوعة تمامًا بروح المهمة».”

وفي أحيان أخرى، تتوافق الظروف بشكل مثالي فيجد المطور موقعًا للتطوير الداخلي يكون منطقيًّا ومناسبًا، حتى لو كانت مساحته صغيرة جدًّا، مما يفرض قيودًا كبيرة على حجم المبنى المستقبلي.

في كلتا الحالتين، سيواجه المطور طريقًا شاقًا لأن العديد من البرامج المستخدمة لتطوير المساكن ذات الأسعار المعقولة تناسب المشاريع الكبيرة بشكل أفضل. على سبيل المثال، يكاد يكون من المستحيل أن تلجأ صفقة فردية صغيرة إلى التمويل عن طريق السندات، لأن تكاليف المعاملة مرتفعة للغاية. كما أن المستثمرين والمقرضين يفضلون عمومًا المشاريع الأكبر حجمًا.

سميت «فيلا جاك كابون» تيمناً بأحد سكان ألاميدا القدامى الذي كان القوة الدافعة وراء برنامج «الأولمبياد الخاص» في المنطقة، وقد انطلقت بفضل دعم قوي من المجتمع والحكومة. كان الداعمون يرغبون في إنشاء مكان يتيح للبالغين ذوي الإعاقات التنموية العيش بشكل مستقل، والمساعدة في تهدئة قلق الآباء المسنين الذين كانوا يتخوفون مما سيحل بأبنائهم البالغين عندما يصبحون غير قادرين على رعايتهم.

تمكنت منظمة «ساها» (SAHA) واتحاد الإسكان في إيست باي من تحقيق مشروع التطوير الذي تبلغ تكلفته $8.3 مليون من خلال تجميع مصادر تمويل متعددة، بما في ذلك $5.8 مليون في شكل رأس مال من الائتمان الضريبي للإسكان المخصص لذوي الدخل المنخفض (LIHTC) مقدم من المستثمر «بنك أوف أمريكا ميريل لينش» وشركة «إنتربرايز كوميونيتي إنفستمنت» المسؤولة عن تجميع القرض. كما حصل الفريق على $1.4 مليون من أموال وكالة إعادة التطوير المحلية، وهو مصدر تمويل تم إلغاؤه منذ ذلك الحين.

يقول ريتش غروس، نائب الرئيس ومدير سوق شمال كاليفورنيا في شركة «إنتربرايز»، إن المشاريع الصغيرة تكتسي أهمية بالغة لأنها غالبًا ما تكون ملائمة لفئات السكان ذات الاحتياجات الخاصة أو للمجتمع المحيط.

ويشير إلى كيفية انسجام “جاك كابون فيلا” مع الحي المحيط بها الذي يضم منازل عائلية فردية ومشاريع سكنية صغيرة. ويقول غروس: «هذا هو جوهر التنمية المجتمعية».

عند تنفيذ مشروع صغير، ينبغي على المطورين التعاون مع شركائهم في التمويل منذ المراحل المبكرة. وفي حالة مشاريع LIHTC، سيساعد ذلك الجهة المنسقة على تحديد المستثمرين المحتملين للصفقة.

“ويضيف غروس: ”العلاقات — هذا هو الأمر الأساسي بالنسبة لنا»، مشيرًا إلى أن «إنتربرايز» و«ساها» تعملان معًا منذ 15 عامًا. وتلعب هذه الروابط دورًا كبيرًا في تمويل الصفقات المستقبلية بغض النظر عن حجمها.

تحديات المشاريع الصغيرة
في بلدة كولبي الصغيرة بولاية كانساس، التي تبعد حوالي 55 ميلاً عن حدود ولاية كولورادو، قامت شركة «كوهين-إيسري لخدمات العقارات» مؤخرًا بتحويل مستشفى تاريخي إلى مساكن للعاملين.

“يقول ر. لي هاريس، رئيس الشركة ومديرها التنفيذي: ”أظهرت دراستنا السوقية وجود عدد كبير من المساكن التي لا تفي بالمعايير المطلوبة في كولبي“. ”كما علمنا بوجود طلب مكبوت على المساكن الجيدة بأسعار معقولة، حيث لم يتم إضافة أي وحدات سكنية جديدة إلى السوق منذ سنوات».”

قررت الشركة بناء 30 شقة سكنية. كان بإمكانها بناء المزيد من الوحدات، لكنها اختارت توخي الحذر في بلدة لا يزيد عدد سكانها عن 5,000 نسمة.

“يقول هاريس: ”هناك هامش ضئيل جدًّا للخطأ في المشاريع الصغيرة في الأسواق الصغيرة“. ”في كولبي، لم يكن بوسعنا [تحمل] أن نخطئ في تقدير السوق وعمقها، لأنه لم تكن هناك بلدات صغيرة مجاورة يمكننا الاعتماد عليها. كان علينا الاعتماد حصريًّا على القاعدة السكانية في كولبي».”

يصر المطور المخضرم على إجراء دراسات سوقية “صادمة”، مهما كانت النتائج صعبة.

“لا تخبرونا بما تعتقدون أننا نريد سماعه — بل أخبرونا كيف هي الحقيقة”، يقول. “نريد أن نرى أدنى معدلات احتجاز ممكنة — عادةً 5% أو أقل لمشروع يخص القوى العاملة، و10% أو أقل لمشروع يخص كبار السن.”

افتتحت «مساكن سانت توماس التاريخية» أبوابها في أغسطس، وبلغت نسبة الإشغال فيها 100% بحلول نهاية سبتمبر.

قامت شركة «كوهين-إيسري» بتطوير مشاريع تتراوح أحجامها بين 9 وحدات في أصغرها و184 وحدة في أكبرها.

بشكل عام، تتمتع معظم العقارات المشمولة ببرنامج الإعفاء الضريبي للإسكان ذي الدخل المنخفض (LIHTC) في البلاد بحجم جيد إلى حد ما: حيث يبلغ المتوسط 75.6 وحدة سكنية للعقارات التي دخلت الخدمة بين عامي 1995 و2012، وفقًا لقاعدة بيانات وزارة الإسكان والتنمية الحضرية.

يكمن التحدي الرئيسي في تطوير المشاريع الصغيرة في عدم قدرتها على تحقيق وفورات الحجم التي تتحقق في الصفقات الكبيرة. وهذا يعني أن تكلفة الوحدة ستكون أعلى بشكل عام.

بالإضافة إلى ذلك، قد يصل معدل الشغور لديهم إلى نسبة مرتفعة نسبيًّا بمجرد توقف وحدة أو وحدتين عن العمل، وفقًا لتوني بيرتولدي، نائب الرئيس التنفيذي لشؤون التمويل الجماعي وعلاقات المستثمرين في شركة «سيتي ريال إستيت أدفايزرز» (CREA).

بالنسبة لمُجمِّعي تمويل برنامج الإعفاء الضريبي للإسكان ذي الدخل المنخفض (LIHTC) مثل بيرتولدي وشركاء التمويل الآخرين، هناك تكاليف ثابتة مرتبطة بعملية إتمام الصفقة، ومراجعة المستثمرين، والإدارة. وتوفر صفقات الأسهم الأصغر حجماً مصادر أقل لتغطية تلك النفقات، مما يجعل الصفقات الصغيرة أقل ربحية بالنسبة لهم.

“يقول بيرتولدي: ”ليس لدينا حد أدنى لحجم الصفقات، لكننا نجد أن الصفقات التي تقل قيمتها عن $2 مليون من رأس المال تتطلب مزيدًا من الدراسة والتفكير، نظرًا لارتباطها بهذه التكاليف وقرار المضي قدمًا في الصفقة».

تعمل شركة CREA مع المطورين العقاريين على عدة صفقات صغيرة، ­من بينها مشروع «ماين ستريت كوتاجز» المكون من 20 وحدة سكنية في برينستون بولاية إنديانا، والذي تنفذه شركة «مايلستون فينتشرز». ويستخدم هذا المشروع، الذي تبلغ تكلفته $4 مليون، حوالي $3.2 مليون من رأس المال الخاص ببرنامج LIHTC.

يقول تشاك هاينتزلمان، مدير شركة «مايلستون فينتشرز» في إنديانابوليس، إن مشروع الإسكان المخصص لكبار السن صغير الحجم لعدة أسباب: فهو يقع على قطعة أرض صغيرة في منطقة مكتظة؛ ويقع بجوار مشروع آخر للمطور يضم 36 وحدة سكنية مخصصة لكبار السن؛ كما أنه يُعتبر مشروعًا تجريبيًّا يستخدم أسلوب البناء المعياري.

من المتوقع أن يكتمل هذا المشروع في شهر يوليو تقريبًا.

بالإضافة إلى قسائم الإعفاء الضريبي للإسكان ذي التكلفة المنخفضة (LIHTCs)، يتم تمويل مشروع «ماين ستريت كوتاجز» من خلال منحة مقدمة في إطار برنامج الإسكان الميسور التابع لبنك القروض السكنية الفيدرالي في إنديانابوليس، وقرض من بنك «أولد ناشيونال».

ولجعل الصفقات أكثر قابلية للتنفيذ، يتجه العديد من المطورين نحو بناء وحدات أصغر حجمًا للحد من تكاليف التطوير، وهو ما قد يتيح أيضًا بناء المزيد من الوحدات لكل فدان، وفقًا لتشارلز أندرسون، نائب الرئيس التنفيذي لشؤون الاستحواذ في CREA. وينصح المطورين الذين يفكرون في تنفيذ مشاريع أصغر حجمًا بتجنب الديون الدائمة التقليدية، والتوجه بدلاً من ذلك إلى برنامج HOME، وهو برنامج الإسكان الميسور التابع لبنك القروض السكنية الفيدرالي، أو أشكال أخرى من التمويل العام. ويقول: “عادةً ما تتطلب الصفقات الصغيرة موارد عامة أقل، وبالتالي فإن طلباتها تكون أكثر نجاحًا”.

قد يتمثل التحدي الآخر في العثور على مقاولين للمشاريع الصغيرة في الأسواق الصغيرة، وهو ما يعني ارتفاع التكاليف.

قام مقاول السباكة الذي كان من المقرر في الأصل أن يعمل في مشروع سانت توماس بتولي مشاريع أخرى عندما واجه المشروع تأخيرًا. أما المقاول الفرعي الذي يليه من حيث السعر، فقد كانت تكلفته أعلى بكثير.

تم تمويل مشروع التطوير الذي تبلغ تكلفته $7.4 مليون باستخدام ائتمانات LIHTC، والائتمانات الضريبية الفيدرالية والولائية المتعلقة بالمباني التاريخية، وقرض من برنامج الإسكان الميسور التابع لبنك القروض السكنية الفيدرالي. وقامت شركة R4 Capital بتمويل الائتمانات الضريبية الفيدرالية.

وقد سمح هذا النموذج، بفضل عنصره التاريخي، لكوهين-إيسري بالتخلص من الديون الدائمة والحفاظ على الإيجارات منخفضة.

كما أن تشغيل المشاريع الصغيرة قد يكون أكثر صعوبة بعد إنشائها. فمشكلة عدم وجود وفورات الحجم تمتد لتشمل الجانب الإداري والتشغيلي. وقد يكون من الصعب أيضًا العثور على مديرين مؤهلين بسبب القيود المفروضة على الأجور. ويقول هاريس: “علاوة على ذلك، عادةً ما تدر العقارات الصغيرة ذات الإيجارات المنخفضة مستويات منخفضة من رسوم الإدارة”.

على الصعيد التشغيلي، تتطلب المشاريع مستوى معينًا من القوى العاملة، سواء كان عدد الوحدات 15 أو 30 وحدة.

“تقول فريدلاند من منظمة SAHA: ”معظم مشاريعنا الصغيرة هي مشاريع مخصصة لذوي الاحتياجات الخاصة، وتحصل على بعض الإعانات التشغيلية، سواء كانت بموجب المادة 8 الخاصة بالمشروع، أو احتياطيات تشغيلية مرسملة مثل التمويل المقدم بموجب قانون خدمات الصحة العقلية للولاية». وقد طورت منظمتها مشاريع يتراوح حجمها بين حوالي 12 و100 وحدة سكنية.

في فيلا «جاك كابون»، حصلت منظمة «ساها» على دعم إيجاري في إطار مشروع معين، بحيث لا يدفع السكان أكثر من 30% من دخلهم كإيجار.

أحدث الاستراتيجيات
افتتحت منظمة «لورانس كوميونيتي ووركس» (LCW) مؤخرًا مشروع «كاسا دي آنا» المكون من 18 وحدة سكنية في مسقط رأسها بمدينة لورانس، بولاية ماساتشوستس.

سمي هذا المشروع على اسم آنا لوبيزو، وهي عاملة نسيج إيطالية مهاجرة قُتلت خلال إضراب العمال الشهير «الخبز والورود» الذي وقع عام 1912 في لورانس. وقد قامت منظمة LCW بذلك تكريماً للوبيزو، التي كانت تعيش في الحي، ولجميع العمال الذين ساهموا في تشكيل تاريخ لورانس الغني بالمهاجرين.

يقول هيرشي هيرشكوب، مدير المشاريع الأول، إن مشروع «كاسا دي آنا» يساهم في تلبية الحاجة إلى وحدات سكنية عائلية بأسعار معقولة في المجتمع المحلي من خلال توفير شقق مكونة من غرفتين وثلاث غرف نوم. كما يعمل المشروع على إعادة تطوير عقار كان في السابق مقرًا لنادي إيطالي-أمريكي قديم.

“يقول هيرشكوب: ”يجب أن تظل العديد من المشاريع صغيرة الحجم حتى تتناسب مع حجم الحي». ولا تقتصر أنشطة شركة LCW على التطوير العقاري فحسب، بل تنشط أيضًا في جميع جوانب بناء المجتمع في لورانس.

جاء حوالي نصف التمويل المخصص لمشروع $6.6 مليون من قسائم الإسكان ذي الدخل المنخفض (LIHTCs) التي خصصتها وزارة الإسكان والتنمية المجتمعية في ماساتشوستس، وقامت شركة ماساتشوستس للاستثمار في الإسكان (MHIC) بتنسيقها.

“تقول كريستين فينسينتي، مسؤولة الاستثمارات في MHIC: ”يُعد مشروع "كاسا دي آنا" مشروعًا مهمًّا يوفر مساكن جديدة عالية الجودة وبأسعار معقولة، وهي حاجة ماسة في هذا الحي».

”قامت منظمة لورنس كوميونيتي ووركس بتحويل موقع شاغر وغير مستغل بالشكل الأمثل إلى مشروع يعكس روح المجتمع."

تلعب المشاريع السكنية الصغيرة دورًا مهمًا في سوق الإسكان ككل. ووفقًا لتقديرات «مسح الإسكان الأمريكي»، فإن حوالي 35% من الوحدات المؤجرة المشغولة هي منازل أحادية الأسرة، و19% أخرى تقع في مبانٍ تضم وحدتين إلى أربع وحدات. أما المباني السكنية التي تضم 10 وحدات أو أكثر، فلا تمثل سوى 30% من الوحدات المؤجرة.

أطلقت شركة «فريدي ماك» في أكتوبر برنامجًا للقروض التجارية المخصصة للعقارات المؤجرة الصغيرة. وأعلنت الشركة أنها ستقوم بشراء وتحويل القروض الصغيرة المخصصة للعقارات متعددة الأسر، التي تتراوح قيمتها بين $1 مليون و$5 مليون، والتي تضم خمس وحدات سكنية على الأقل، إلى أوراق مالية. ويتوقع مسؤولو «فريدي ماك» أن يبلغ متوسط قيمة القرض حوالي $2.5 مليون.

وعند الإعلان عن البرنامج، قال ديفيد بريكمان، نائب الرئيس التنفيذي لشؤون العقارات متعددة الأسر في شركة «فريدي ماك»، إن المؤسسات الائتمانية المحلية كانت، تاريخياً، هي التي تمول العقارات الصغيرة متعددة الأسر، كما أن رأس المال الديوني لا يتوفر على نطاق واسع في جميع أنحاء البلاد من المؤسسات الائتمانية الوطنية التي تقدم منتجات قياسية.

وإدراكًا للدور الذي تلعبه هذه العقارات والتحديات التي تواجهها، تبحث وكالات أخرى أيضًا عن سبل لدعم المشاريع الصغيرة.

اعتمدت هيئة تمويل الإسكان في ولاية كونيتيكت استراتيجية تهدف إلى تشجيع هذا النوع من التطوير. وتشمل جهودها المشاركة في صندوق قروض مشترك مع مؤسسات التمويل المجتمعي (CDFIs) في المنطقة لتوفير التمويل لأصحاب العقارات الصغيرة. كما يوجد برنامج تجريبي يُسمى «Come Home to Downtown» (عد إلى وسط المدينة) يساعد الملاك على توفير فرص سكنية في العقارات الصغيرة غير المستغلة بالكامل، مع إعادة إحياء الأحياء في جميع أنحاء الولاية.

كما تركز «صندوق قروض المجتمع في فلوريدا» على المشاريع الصغيرة. وقد فازت هذه المؤسسة المالية المخصصة للتنمية المجتمعية (CDFI) بجائزة «Wells Fargo NEXT» لتمويل الفرص بقيمة $4 مليون دولار، وذلك لتوسيع نطاق «صندوق الحفاظ على فلوريدا» التابع لها العام الماضي. يستهدف برنامج القروض المشاريع التي تتراوح بين 5 و100 وحدة سكنية، مع التركيز على تلك التي تتراوح بين 5 و50 وحدة، نظرًا لانتشارها في فلوريدا وصعوبة الحصول على تمويل لها.

اقرأ المقال الأصلي هنا.