ソノマ市、手頃な価格の住宅を計画

毎週のように、ソノマでの暮らしがいかに魅力的か――あるいはいかに高額かを示す「トップ10」ランキングが発表されているようだ。これは表裏一体の関係だと言えるかもしれない。不動産業者たちは、これは単純な需要と供給の問題だと説明する。人々がここに住みたいと望むなら、当然、そのための費用は高くなるのだ。 この状況は深刻を極め、数週間前の6月29日に発表された最新のソノマ郡大陪審報告書において、7つのトピックの1つとして取り上げられたほどだ。そのトピックとは、「手頃な価格の住宅にスポットライトを当てる」である。“

その要約には、「非現実的な額の公的資金が投入されない限り、ソノマ郡において手頃な価格の住宅の供給を増やすことは、長期的な課題となるだろう」という結論が含まれていた。では、こうした手頃な価格の住宅は一体どこから生まれるというのか？誰が建設し、誰が購入するのだろうか？ また、あまりにも多くの報告書が指摘するように、そもそも多くの人々がこの地で暮らす経済的余裕を全く持っていないという状況下で、「手頃な価格」とは一体何を意味するのだろうか？これらは、5月に開催された市議会と都市計画委員会の合同会議で議論された質問の一部であり、その会議では、都市計画担当官のデビッド・グディソン氏による、手頃な価格の住宅をテーマとした11ページにわたる報告書も提出されていた。.

“「ソノマ郡の住宅需要について議論する際の出発点は、『フェアシェア』配分としても知られる『地域住宅需要評価（RHNA）』である」とグディソン氏は述べた。 ノースベイ地域では、この評価はベイエリアの9つの郡の自治体で構成されるベイエリア政府協会（ABAG）によって発表されている。ABAGの評価自体は、今後数十年間の人口推計に基づいている。 2013年に発行された最新のRHNAによると、ソノマ市の「フェアシェア」配分総数は137戸の低所得者向け住宅であり、これらは2015年から2023年の間に計画または建設されることになっている。内訳は、超低所得者向け（24戸）、低所得者向け（23戸）、 中程度（27戸）、中程度以上（63戸）の価格帯に分類される。しかし、単にこれらの数字が挙げられているからといって、市がそれらの住宅を建設する義務を負うわけではない。「市の法的責任は……、それらの住宅が建設されるための機会が存在することを示すことにある」とグディソン氏は述べた。 「すべての住宅に資金を提供し、建設するのは市の責任ではない」。とはいえ、グディソン氏は次のように付け加えた。「財政支援を含む実質的なインセンティブがなければ、住宅市場が低所得層および極低所得層向けの住宅を供給することはないことは明らかだ」。‘

これは、選出された公職者や郡の行政官に対し、「あらゆる種類の住宅建設を加速させることができる政策に注力し、そうした政策に対する合意形成を図る」よう求めた大陪審報告書の主張と直接的に一致している。 これら4つの「住宅の負担可能性」レベル――および第5のレベルである「極めて低い」または「ホームレスになるリスクがある」――を区別する基準は、単に所得のうち住宅費に充てられる割合がどれほどかという点に過ぎない。.

手頃な価格の住宅の水準は、平均中位所得（AMI）に対する住宅費の割合、および「住宅所有者は年収の最大30％を住宅ローンの支払いに充てるべきである」という、やや時代遅れの考え方に基づいて決定されています。 ソノマ郡では、2015年時点で4人家族に対する現在認められているAMIは$82,600です。 ご家族の収入がこの金額であれば、中央値に相当します。（より少人数の世帯における中央値は、3人家族で$74,350、夫婦で$66,100、単身者で$57,800です。） 皮肉なことに、中央値の収入を得ているからといって、手頃な価格の住宅支援の対象外になるわけではありません。ソノマでは住宅費が非常に高いため、中央値の収入では住宅費が総収入の30％という基準を満たせない可能性があるからです。 そのため、「中程度（Moderate）」カテゴリーの手頃な住宅は、AMIの100％あるいはそれ以上の所得がある世帯にも開放されている可能性があります。. 記事全文はこちら.