Thành phố Sonoma đang lên kế hoạch cho nhà ở giá rẻ.

Có vẻ như mỗi tuần lại có một bảng xếp hạng Top Ten mới cho thấy việc sống ở Sonoma hấp dẫn đến mức nào – hoặc đắt đỏ đến mức nào. Có thể nói đó là hai mặt của cùng một vấn đề: các đại lý bất động sản cho rằng đó chỉ đơn giản là quy luật cung cầu. Nếu mọi người muốn sống ở đây, tất nhiên chi phí sẽ cao hơn. Tình hình này nghiêm trọng đến mức nó đã trở thành một trong bảy chủ đề trong báo cáo mới nhất của Đại bồi thẩm đoàn Hạt Sonoma, được công bố cách đây vài tuần vào ngày 29 tháng 6: “Tiêu điểm về nhà ở giá cả phải chăng.”

Bản tóm tắt của họ đưa ra kết luận: “Nếu không có những khoản ngân sách công khổng lồ đến mức phi thực tế, việc tăng nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng sẽ là một thách thức lâu dài đối với Hạt Sonoma.” Vậy những căn nhà giá cả phải chăng này sẽ đến từ đâu? Ai sẽ xây dựng chúng, và ai sẽ mua chúng? Và “giá cả phải chăng” có nghĩa là gì khi, theo quá nhiều báo cáo, nhiều người đơn giản là không đủ khả năng để sống ở đây, chấm hết? Đó là một số câu hỏi được đưa ra thảo luận tại cuộc họp chung giữa Hội đồng Thành phố và Ủy ban Quy hoạch diễn ra vào tháng 5, trong đó có báo cáo dài 11 trang của Chuyên viên Quy hoạch Thành phố David Goodison về chủ đề nhà ở giá cả phải chăng.

“Điểm xuất phát để thảo luận về nhu cầu nhà ở của Sonoma là Báo cáo Đánh giá Nhu cầu Nhà ở Khu vực (RHNA), còn được gọi là cơ chế phân bổ ‘phần công bằng’,” ông Goodison cho biết. Tại North Bay, bản đánh giá này do Hiệp hội Chính quyền Vùng Vịnh (ABAG) ban hành, bao gồm các cơ quan quản lý ở chín quận thuộc Vùng Vịnh. Bản đánh giá của ABAG dựa trên dự báo dân số trong những thập kỷ tới. Dựa trên RHNA mới nhất được công bố vào năm 2013, mức phân bổ công bằng dành cho Thành phố Sonoma là tổng cộng 137 căn nhà ở giá cả phải chăng cần được quy hoạch hoặc xây dựng trong giai đoạn 2015–2023, được chia thành các mức khả năng chi trả: Rất thấp (24 căn), Thấp (23), Trung bình (27) và Trên mức trung bình (63). Tuy nhiên, việc chỉ liệt kê những con số này không có nghĩa là Thành phố có nghĩa vụ phải xây dựng các đơn vị đó. “Trách nhiệm pháp lý của thành phố… là chứng minh rằng có những cơ hội cho phép các đơn vị này được xây dựng,” ông Goodison cho biết. “Thành phố không có trách nhiệm tài trợ và xây dựng từng căn hộ.” Tuy nhiên, ông Goodison bổ sung, “rõ ràng là thị trường nhà ở sẽ không tạo ra các căn hộ dành cho người có thu nhập thấp và rất thấp nếu không có các biện pháp khuyến khích đáng kể, bao gồm cả hỗ trợ tài chính.”

Điều này hoàn toàn phù hợp với báo cáo của Đại bồi thẩm đoàn, trong đó kêu gọi các quan chức được bầu cử và các nhà quản lý cấp huyện “tập trung vào những chính sách có thể đẩy nhanh tiến độ xây dựng các loại hình nhà ở, đồng thời xây dựng sự đồng thuận cho những chính sách đó.” Điều phân biệt bốn mức độ khả năng chi trả này – cùng với mức thứ năm là “Cực kỳ thấp” hoặc có nguy cơ vô gia cư – đơn giản chỉ là tỷ lệ phần trăm thu nhập có thể dành cho chi phí nhà ở.

Mức nhà ở giá cả phải chăng được xác định dựa trên tỷ lệ phần trăm giữa thu nhập trung bình (AMI) và chi phí nhà ở – cùng với quan niệm đã phần nào lỗi thời rằng chủ nhà nên dành tối đa 30% thu nhập hàng năm để trả các khoản vay mua nhà. Tại Hạt Sonoma, mức AMI hiện được chấp nhận cho một gia đình bốn người trong năm 2015 là $82.600. Nếu thu nhập gia đình bạn ở mức đó, bạn đang ở mức thu nhập trung vị. (Thu nhập trung vị cho các gia đình nhỏ hơn là $74.350 cho gia đình 3 người, $66.100 cho cặp vợ chồng và $57.800 cho người độc thân.) Điều trớ trêu là, có thu nhập ở mức trung bình không có nghĩa là bạn không đủ điều kiện nhận hỗ trợ nhà ở giá rẻ. Do chi phí nhà ở tại Sonoma rất cao, nên thu nhập trung bình có thể không đủ để đáp ứng ngưỡng 30% dành cho chi phí nhà ở. Do đó, các căn hộ giá rẻ thuộc hạng “Trung bình” có thể mở cửa cho các gia đình có thu nhập bằng 100% AMI, hoặc thậm chí cao hơn. Đọc bài viết đầy đủ tại đây.