В Северной Калифорнии открывается давно запланированный комплекс для пожилых людей и ветеранов

Упорство стало особым ингредиентом для 85-квартирного дома Tabora Gardens Senior Apartments в Антиохе, штат Калифорния.

85-квартирный дом Tabora Gardens Senior Apartments - это последняя разработка компании Satellite Affordable Housing Associates. Некоммерческая организация отпраздновала открытие комплекса в Антиохе, штат Калифорния, 6 июня 2018 года.

Компания Satellite Affordable Housing Associates (SAHA), работавшая над проектом более десяти лет, недавно открыла долгожданный комплекс для пожилых людей, зарабатывающих от 20% до 50% от медианного дохода в районе. Тридцать четыре из первых жильцов - ветераны.

Команда разработчиков долго работала над тем, чтобы собрать необходимое финансирование для проекта стоимостью около $33,7 миллиона долларов. Изначально проект был разработан в рамках федеральной программы Sec. 202, но после сокращения финансирования этой программы сделку пришлось реструктурировать. SAHA также пять раз подавала заявку на получение налоговых кредитов на жилье для малоимущих (LIHTC).

Tabora Gardens стал первым проектом, в котором была использована государственная программа по обеспечению жильем ветеранов и предотвращению бездомности (VHHP).

К тому времени, когда все финансовые средства были получены, SAHA пришлось пересмотреть первоначальный проект, чтобы он соответствовал новым строительным нормам и правилам, которые были приняты после разработки первоначальных планов.
Важность настойчивости - не только со стороны застройщиков, но и со стороны жителей - была подчеркнута на недавнем торжественном открытии сообщества.

Во время мероприятия один из жителей рассказал о том, как он и его жена потеряли свой дом и много раз стояли в очереди на получение доступной квартиры, прежде чем переехали в Tabora Gardens. “Он говорил о том, что никогда не принимает отказа и постоянно пытается найти выход”, - говорит Сьюзан Фридланд, исполнительный директор SAHA.

Спроектированные компанией Pyatok Architects доступные дома в комплексе Tabora Gardens Senior Apartments предназначены для пожилых людей, ветеранов и людей с ограниченными возможностями.

То же самое можно сказать и о некоммерческой организации, которая не прекращала попыток, даже когда казалось, что проект никогда не будет построен. Одним из ключевых моментов стало финансирование VHHP от Департамента жилищного строительства и общественного развития штата (HCD).

Около 15 000 ветеранов Калифорнии сталкиваются с проблемой бездомности в одну ночь, что составляет почти 26% бездомных ветеранов страны. В 2008 году избиратели Калифорнии одобрили предложение 12, Закон об облигациях для ветеранов 2008 года, санкционировав выпуск облигаций на сумму $900 миллионов, предназначенных для помощи ветеранам в приобретении односемейных домов, ферм и мобильных домов в рамках программы жилищного кредитования Департамента по делам ветеранов Калифорнии (CalVet). Однако спрос на программу оказался ниже, чем прогнозировалось, вероятно, из-за экономического кризиса и спада на рынке жилья.

В 2013 году штат реструктурировал Закон об облигациях для ветеранов от 2008 года, разрешив использовать $600 млн существующих облигаций для финансирования многоквартирного жилья для ветеранов. После того как в 2014 году калифорнийские избиратели одобрили предложение 41, HCD в сотрудничестве с Калифорнийским агентством жилищного финансирования и организацией CalVet разработало программу многоквартирного кредитования.

“Это отличный пример того, как жилищный вопрос становится общественным приоритетом и что можно сделать, когда есть достаточно политической воли и технических возможностей для поиска креативного решения”, - говорит Фридланд.

SAHA смогла быстро оценить эту возможность и подала заявку на финансирование. Первый раунд финансирования VHHP включал опцию капитализации долгосрочного резерва операционных субсидий для покрытия запланированного операционного дефицита для квартир, предназначенных для хронически бездомных ветеранов или ветеранов-инвалидов. Воспользовавшись этой возможностью, SAHA получила кредит VHHP на сумму $5,2 млн, который включал базовый транш на сумму $4,3 млн и транш на компенсацию операционного резерва на сумму $927,241, по словам Джонатана Астманна, старшего менеджера проекта в SAHA.

Открытие Tabora Gardens приходится на критический момент, особенно для Северной Калифорнии. Жилищный кризис дошел до того, что каждая четвертая семья, снимающая жилье в районе залива, платит более половины своего дохода за аренду, сказал на торжественном открытии Бен Меткалф, директор HCD.

Город Антиох также оказывал ключевую поддержку в рамках многочисленных программ, включая Программу стабилизации соседства, HOME и гранты на развитие сообщества.

Партнерами по финансированию также выступили округ Контра-Коста, Жилищное управление округа Контра-Коста, Raymond James Tax Credit Funds, California Tax Credit Allocation Committee, Wells Fargo, Contra Costa Continuum of Care, Local Initiatives Support Corp. и Department of Housing and Urban Development.

Среди других партнеров - SHELTER, Inc., Pyatok Architects, Sunseri Construction, Gubb & Barshay и Community Economics.

Полный текст статьи читайте здесь.