Маленькие чудеса

Маленькие чудеса

Малые проекты, которые слишком малы, чтобы воспользоваться эффектом масштаба и многими программами финансирования, требуют раннего взаимодействия и грамотного планирования

Джек Кэпон Вилла — человек с большими амбициями.

Этот жилой комплекс является первым жилым сообществом с поддержкой для взрослых с нарушениями развития в Аламеде, штат Калифорния, расположенном в непосредственной близости от Окленда.

Этот трехэтажный жилой комплекс ставит высокие цели в плане выполнения социальной миссии, но при этом отличается скромными размерами: в нём всего 19 квартир по доступной цене.

Этот проект входит в число многих удачных небольших жилых комплексов доступного жилья — тех, что насчитывают около 30 квартир или меньше, — которые были построены в последние годы, несмотря на все препятствия.

“Небольшие проекты — это сложная задача”, — говорит Сьюзан Фридланд, исполнительный директор организации Satellite Affordable Housing Associates (SAHA) — некоммерческой девелоперской компании из Беркли, штат Калифорния, которая занимается реализацией проекта Jack Capon Villa. “Как правило, мы беремся за них, потому что это проекты, полностью ориентированные на выполнение нашей миссии”.”

А бывает так, что все складывается удачно, и застройщик находит участок для застройки в уже застроенном районе, который оказывается целесообразным и подходящим, даже если его площадь очень мала, что накладывает значительные ограничения на размеры будущего здания.

В любом случае застройщику предстоит нелегкий путь, поскольку многие программы, предназначенные для строительства доступного жилья, лучше подходят для крупных проектов. Например, в рамках небольшой отдельной сделки практически невозможно воспользоваться облигационным финансированием, поскольку транзакционные издержки слишком высоки. Кроме того, инвесторы и кредиторы, как правило, отдают предпочтение более крупным проектам.

Названная в честь давнего жителя Аламеды, который стал движущей силой программы «Специальные Олимпийские игры» в этом районе, «Джек Кэпон Вилла» с самого начала пользовалась мощной поддержкой со стороны местного сообщества и властей. Сторонцы проекта стремились создать место, где взрослые с нарушениями развития могли бы вести самостоятельную жизнь, а также помочь избавить от беспокойства стареющих родителей, которые переживали о том, что станет с их взрослыми детьми, когда они больше не смогут о них заботиться.

SAHA и Жилищный консорциум Ист-Бэй смогли реализовать проект стоимостью $8,3 млн благодаря привлечению нескольких уровней финансирования, в том числе $5,8 млн в виде собственного капитала по программе налоговых льгот на жилье для малообеспеченных (LIHTC) от инвестора Bank of America Merrill Lynch и синдикатора Enterprise Community Investment. Кроме того, команда обеспечила финансирование в размере $1,4 млн из средств местного агентства по реконструкции — источника финансирования, который впоследствии был ликвидирован.

«Небольшие проекты имеют решающее значение, поскольку они зачастую оптимально подходят для людей с особыми потребностями или для местного сообщества», — отмечает Рич Гросс, вице-президент и руководитель отдела по рынку Северной Калифорнии компании Enterprise.

Он отмечает, как проект “Джек Кэпон Вилла” гармонично вписывается в окружающий район, состоящий из частных домов и небольших жилых комплексов. «В этом и заключается суть застройки, ориентированной на интересы местного сообщества», — говорит Гросс.

При реализации небольшого проекта разработчикам следует на раннем этапе наладить сотрудничество со своими финансовыми партнерами. В случае проекта в рамках программы LIHTC это поможет синдикатору найти потенциальных инвесторов для данной сделки.

“Взаимоотношения — это для нас самое главное”, — добавляет Гросс, отмечая, что Enterprise и SAHA сотрудничают уже 15 лет. Эти связи играют важную роль в финансировании будущих сделок, независимо от их масштаба.

Задачи по реализации небольших проектов
В небольшом городке Колби, штат Канзас, расположенном примерно в 55 милях от границы с Колорадо, компания «Cohen-Esrey Real Estate Services» недавно преобразовала историческое здание больницы в жилье для работников.

“Наше исследование рынка показало, что в Колби имеется значительное количество жилья, не соответствующего стандартам, — говорит Р. Ли Харрис, президент и генеральный директор компании. — Мы также узнали, что существует отложенный спрос на качественное доступное жилье, поскольку на рынке уже много лет не появлялось ничего нового”.“

Компания решила построить 30 квартир. Она могла бы втиснуть туда больше квартир, но предпочла проявить осторожность в городке с населением всего 5 000 человек.

“В небольших проектах на небольших рынках практически нет места для ошибок”, — говорит Харрис. “В Колби мы не могли позволить себе ошибиться в оценке рынка и его потенциала, поскольку поблизости не было других небольших городов, на которые можно было бы опираться. Нам приходилось полагаться исключительно на численность населения Колби”.”

Этот опытный разработчик настаивает на проведении “безжалостных” маркетинговых исследований, какими бы неприятными ни были их результаты.

“Не говорите нам то, что, по вашему мнению, мы хотим услышать, — расскажите, как обстоят дела на самом деле”, — говорит он. “Мы хотим видеть как можно более низкие показатели охвата — как правило, 5% или меньше для проектов, ориентированных на трудоспособное население, и 10% или меньше для проектов, ориентированных на пожилых людей”.”

Комплекс «St. Thomas Historic Residences» открылся в августе и к концу сентября был полностью заселен.

Компания «Cohen-Esrey» реализовала проекты различного масштаба — от небольших, насчитывающих всего девять квартир, до крупных, включающих 184 квартиры.

В целом, большинство объектов жилья, построенных в рамках программы LIHTC, имеют довольно внушительные размеры: согласно базе данных Министерства жилищного строительства и городского развития, среднее количество квартир в объектах, введенных в эксплуатацию в период с 1995 по 2012 год, составляет 75,6.

Основная сложность при реализации небольших проектов заключается в том, что они не позволяют добиться эффекта масштаба, характерного для крупных сделок. Это означает, что себестоимость единицы продукции, как правило, будет выше.

Кроме того, даже если из строя выйдут всего одна или две квартиры, у них может образоваться относительно высокий процент вакантных площадей, отмечает Тони Бертольди, исполнительный вице-президент по синдикации и связям с инвесторами компании City Real Estate Advisors (CREA).

Для синдикаторов LIHTC, таких как Бертольди, и других партнёров по финансированию существуют фиксированные расходы, связанные с процессом закрытия сделки, проверкой со стороны инвесторов и управлением. Сделки с меньшим объёмом собственного капитала предоставляют меньше источников для покрытия этих расходов, что делает небольшие сделки менее прибыльными для них.

“У нас нет ограничений по размеру сделок, но мы считаем, что сделки с объемом собственного капитала менее $2 миллиона требуют дополнительного внимания и тщательного анализа с учетом этих затрат и решения о целесообразности их продолжения”, — говорит Бертольди.

Компания CREA сотрудничает с застройщиками в рамках нескольких небольших проектов, в том числе по строительству комплекса «Main Street Cottages» из 20 домов в Принстоне, штат Индиана, реализуемого компанией Milestone Ventures. В этом проекте стоимостью $4 миллиона используется около $3,2 миллиона в виде собственного капитала по программе LIHTC.

Проект жилья для пожилых людей является небольшим по нескольким причинам: он расположен на скромном участке в застроенном районе; находится рядом с другим жилым комплексом для пожилых людей на 36 квартир, построенным тем же застройщиком; и выступает в качестве пилотного проекта, в котором применяется модульное строительство, — говорит Чак Хейнцельман, руководитель компании Milestone Ventures в Индианаполисе.

Ожидается, что строительство будет завершено примерно в июле.

Помимо субсидий LIHTC, проект «Main Street Cottages» финансируется за счет гранта, выделенного в рамках программы доступного жилья Федерального банка жилищного кредитования Индианаполиса, а также за счет кредита, предоставленного банком Old National Bank.

Чтобы сделать сделки более осуществимыми, многие застройщики переходят к строительству меньших по площади квартир, чтобы сократить затраты на застройку, что также может позволить разместить больше квартир на акр, отмечает Чарльз Андерсон, исполнительный вице-президент по приобретениям в CREA. Он советует застройщикам, рассматривающим возможность реализации небольших проектов, избегать традиционных долгосрочных кредитов и отдавать предпочтение программе HOME — программе доступного жилья Федерального банка жилищного кредитования — или другим формам государственного финансирования. “Небольшие проекты, как правило, требуют меньшего объема государственных ресурсов и, как следствие, чаще получают одобрение при подаче заявок”, — отмечает он.

Еще одной проблемой может стать поиск подрядчиков для небольших проектов на небольших рынках, а это влечет за собой более высокие затраты.

Сантехническая компания, которая изначально должна была работать над проектом «Сент-Томас», взялась за другие заказы, когда реализация проекта затянулась. Услуги следующего по цене субподрядчика обошлись значительно дороже.

Проект стоимостью $7,4 млн был профинансирован за счет налоговых льгот LIHTC, федеральных и штатных налоговых льгот на сохранение исторического наследия, а также кредита, предоставленного в рамках Программы доступного жилья Федерального банка жилищного кредитования. Компания R4 Capital обеспечила финансирование федеральных налоговых льгот.

Эта модель, учитывающая исторический контекст, позволила Коэну-Эсрею избавиться от постоянной задолженности и сохранить низкий уровень арендной платы.

Кроме того, эксплуатация небольших проектов после их сдачи в эксплуатацию может оказаться более сложной задачей. Проблема отсутствия эффекта масштаба затрагивает и сферу управления, и операционную деятельность. Также может быть сложнее найти квалифицированных менеджеров из-за ограничений по уровню вознаграждения. “Кроме того, небольшие объекты с низкой арендной платой, как правило, приносят небольшие доходы от комиссионных за управление”, — отмечает Харрис.

С операционной точки зрения, развитие бизнеса требует определённого количества персонала, независимо от того, насчитывает ли парк 15 или 30 единиц.

“Большинство наших небольших проектов — это жилые комплексы для людей с особыми потребностями, которые получают определенную операционную субсидию: либо в рамках программы ”Раздел 8» на конкретный проект, либо в виде капитализированных операционных резервов, таких как финансирование по Закону штата о психиатрической помощи», — говорит Фридланд из SAHA. Ее организация реализовала проекты размером от примерно 12 до 100 квартир.

В комплексе «Джек Кэпон Вилла» организация SAHA получила помощь в оплате аренды в рамках проектной программы, благодаря чему жильцы тратят на аренду не более 30% от своего дохода.

Новейшие стратегии
Организация Lawrence CommunityWorks (LCW) недавно открыла жилой комплекс «Casa di Anna» из 18 квартир в своём родном городе Лоуренсе, штат Массачусетс.

Этот жилой комплекс назван в честь Анны ЛоПиццо — итальянской иммигрантки, работницы текстильной фабрики, погибшей во время печально известной забастовки «Хлеб и розы» 1912 года в Лоренсе. Компания LCW сделала это в честь ЛоПиццо, которая жила в этом районе, а также всех трудящихся, благодаря которым Лоренс обрёл свою богатую историю иммиграции.

«Casa di Anna» помогает удовлетворить потребность сообщества в доступном жилье для семей, предлагая квартиры с двумя и тремя спальнями, — говорит старший менеджер проекта Херши Хиршкоп. Кроме того, в рамках проекта ведется реконструкция здания, в котором раньше располагался старинный итало-американский клуб.

“Многие застройки должны оставаться небольшими, чтобы гармонировать с масштабом района”, — говорит Хиршкоп. Компания LCW — это не просто застройщик, она активно участвует во всех аспектах развития местного сообщества в Лоренсе.

Около половины финансирования проекта стоимостью $6,6 млн поступило за счет квот LIHTC, выделенных Департаментом жилищного строительства и развития общин штата Массачусетс и объединенных в синдикат компанией Massachusetts Housing Investment Corp. (MHIC).

“Casa di Anna — это важный проект, который обеспечивает район крайне необходимым новым, качественным и доступным жильем”, — говорит Кристин Винченти, специалист по инвестициям в MHIC.

”Организация Lawrence CommunityWorks превратила пустующий и недостаточно используемый участок в жилой комплекс, который отражает дух местного сообщества».”

Небольшие жилые комплексы играют значительную роль на рынке жилья в целом. Согласно оценкам Американского обследования жилищного рынка, около 35% занятых арендуемых жилых помещений приходятся на односемейные дома, а ещё 19% — на дома с двумя–четырьмя квартирами. Многоквартирные дома с 10 и более квартирами составляют лишь 30% арендуемого жилья.

В октябре компания Freddie Mac запустила программу коммерческого кредитования небольших объектов аренды. Компания заявила, что будет выкупать и секьюритизировать небольшие кредиты на многоквартирные дома на сумму от $1 млн до $5 млн, включающие не менее пяти квартир. Руководство Freddie Mac прогнозирует, что средний размер кредита составит около $2,5 млн.

Объявляя о запуске программы, Дэвид Брикман, исполнительный вице-президент Freddie Mac по многоквартирному жилью, отметил, что исторически сложилось так, что местные кредиторы финансировали небольшие объекты многоквартирного жилья, а заемный капитал от национальных кредиторов, предлагающих стандартные продукты, не широко доступен по всей стране.

Осознавая важность этих объектов и проблемы, с которыми они сталкиваются, другие ведомства также ищут способы оказать поддержку небольшим проектам.

Управление по финансированию жилищного строительства штата Коннектикут приняло стратегию, направленную на содействие развитию этого направления. В рамках этой стратегии ведомство участвует в кредитном пуле совместно с местными финансовыми учреждениями по развитию сообществ (CDFI) с целью предоставления финансирования владельцам небольших объектов недвижимости. Кроме того, существует пилотная программа под названием «Come Home to Downtown», которая помогает владельцам создавать жилищные возможности на небольших недоиспользуемых объектах недвижимости, одновременно способствуя возрождению районов по всему штату.

Фонд «Florida Community Loan Fund» уделяет особое внимание также небольшим жилым проектам. В прошлом году эта организация, относящаяся к категории CDFI, получила грант Wells Fargo NEXT Award for Opportunity Finance в размере $4 миллионов на расширение своего фонда «Florida Preservation Fund». Программа кредитования ориентирована на проекты объемом от 5 до 100 единиц жилья, при этом особое внимание уделяется проектам объемом от 5 до 50 единиц, поскольку именно такие проекты преобладают во Флориде, а найти для них финансирование довольно сложно.

Читать Оригинал статьи можно найти здесь.