小奇迹

小奇迹

小型项目规模过小，无法享受规模经济效益，也难以获得许多融资计划的支持，因此需要尽早开展合作并进行周密规划

杰克·卡彭·维拉雄心勃勃。.

该项目是加利福尼亚州阿拉米达市（位于奥克兰市郊）首个面向发育障碍成年人的支持性住房社区。.

这座三层高的建筑在社会使命方面雄心勃勃，但在规模上却脚踏实地——仅设有19套经济适用房。.

该项目是近年来在重重困难下仍得以建成的众多优质小型经济适用房项目之一——这类项目通常包含30套或更少的住房单元。.

“小型项目充满挑战，”苏珊·弗里德兰说。她是“卫星经济适用房协会”（SAHA）的执行董事，该组织是一家总部位于加利福尼亚州伯克利的非营利性开发商，负责开发杰克·卡彭别墅项目。“我们之所以承接这类项目，主要是因为这绝对是一项以使命为导向的项目。”

有时，天时地利，开发商会找到一块合理的填充用地，即使其占地面积很小，对未来建筑的规模造成相当大的限制，但这个项目依然可行。.

无论哪种情况，开发商都将面临艰难的处境，因为用于开发经济适用房的许多项目更适合大型开发项目。例如，对于小型单个项目而言，几乎不可能采用债券融资，因为交易成本过高。此外，投资者和贷款方通常也更青睐大型项目。.

杰克·卡彭别墅（Jack Capon Villa）以一位在阿拉米达居住多年的居民命名，他正是该地区特殊奥林匹克运动项目的推动者，该项目最初就得到了社区和政府的强力支持。 支持者们希望为发育障碍成年人打造一个能够独立生活的场所，并帮助缓解年迈父母的焦虑——这些父母一直担忧，当自己无法再照顾成年子女时，孩子们将何去何从。.

SAHA 和东湾住房联盟通过整合多层次融资，成功促成了这项 $8.3 百万的开发项目，其中包括来自投资者美国银行美林和银团组织者 Enterprise Community Investment 的 $5.8 百万低收入住房税收抵免（LIHTC）股权。 该项目团队还获得了$1.4百万来自当地重建机构的资金，这一资金来源此后已被取消。.

Enterprise公司副总裁兼北加州市场负责人里奇·格罗斯表示，小型项目至关重要，因为它们往往更适合有特殊需求的人群或周边社区。.

他指出，杰克·卡彭别墅如何与周边的独栋住宅和小规模开发项目相融合。“这正是社区导向型开发的精髓所在，”格罗斯说道。.

在开发小型项目时，开发商应尽早与融资合作伙伴展开合作。对于低收入住房税收抵免（LIHTC）项目而言，这将有助于项目组织者物色该交易的潜在投资者。.

“关系——这对我们来说至关重要，”格罗斯补充道，并指出Enterprise与SAHA已合作15年。无论交易规模大小，这些联系都对未来交易的融资大有裨益。.

小型项目挑战
在距离科罗拉多州边境约55英里的堪萨斯州科尔比小镇，科恩-埃斯雷房地产服务公司最近将一座历史悠久的医院改建为员工住房。.

“我们的市场调研显示，科尔比市存在大量不符合标准的住房，”该公司总裁兼首席执行官R·李·哈里斯表示。“我们还了解到，由于多年来市场上没有新增优质经济适用房，因此对此类住房存在大量积压需求。”

该公司最终决定开发30套公寓。虽然本可以多建一些单元，但在这个仅有5,000人的小镇上，他们还是选择谨慎行事。.

“在小市场的小型项目中，容错空间非常小，”哈里斯说，“在科尔比，我们根本[负担不起]对市场及其规模的判断失误，因为附近没有其他小镇可以作为客源。我们只能完全依赖科尔比当地的人口基数。”

这位资深开发人员坚持要求进行“直面问题”的市场调研，无论调研结果可能多么严峻。.

“别跟我们说你以为我们想听的话——告诉我们实际情况到底如何，”他说，“我们希望捕获率尽可能低——通常劳动力项目应控制在5%或以下，老年人项目则应控制在10%或以下。”

圣托马斯历史住宅区于8月开业，到9月底已全部入住。.

Cohen-Esrey 开发的项目规模各异，最小为 9 套，最大达 184 套。.

总体而言，全美大部分享受低收入住房税收抵免（LIHTC）的房产规模相当可观：根据美国住房和城市发展部（HUD）的数据库显示，1995年至2012年期间投入使用的房产平均规模为75.6套。.

开发小型项目面临的主要挑战在于，它们无法像大型项目那样实现规模经济。这意味着单位成本通常会更高。.

此外，City Real Estate Advisors（CREA）负责联合投资和投资者关系的执行副总裁托尼·贝托尔迪表示，即使只有一两套房源停租，空置率也可能居高不下。.

对于像Bertoldi这样的LIHTC项目组织者及其他融资合作伙伴而言，交易交割、投资者审查和管理等环节都会产生固定成本。规模较小的股权交易能提供的资金来源较少，难以覆盖这些费用，因此对他们来说，此类交易的盈利空间较小。.

“我们对交易规模没有设定下限，但发现，涉及股权价值低于$2百万的交易，由于涉及相关成本以及是否推进交易的决策，需要进行额外的考量和思考，”贝托尔迪表示。.

CREA 正与开发商合作推进几项小型交易，其中包括由 Milestone Ventures 开发的、位于印第安纳州普林斯顿的“主街小屋”（Main Street Cottages）项目，该项目共包含 20 套住宅。这一耗资 $4 百万的项目，使用了约 $3.2 百万的低收入住房税收抵免（LIHTC）权益。.

印第安纳波利斯Milestone Ventures公司的负责人查克·海因策尔曼表示，该老年住宅项目规模较小，原因有以下几点：它位于一块面积不大的填充用地；毗邻该开发商开发的另一处拥有36套单元的老年住宅项目；而且该项目作为试点项目，采用了模块化建筑工艺。.

该项目预计将于7月左右完工。.

除了低收入住房税收抵免（LIHTC）外，“主街小屋”项目还获得了印第安纳波利斯联邦住房贷款银行“经济适用房计划”的拨款以及老国民银行提供的贷款。.

CREA收购执行副总裁查尔斯·安德森表示，为了提高项目可行性，许多开发商正转向开发较小户型的住宅，以控制开发成本，这也有助于提高每英亩的住宅单位密度。他建议考虑开发小型项目的开发商避免使用传统的长期债务融资，而应优先选择联邦住房贷款银行的“HOME”经济适用房计划或其他形式的公共资金。 “小型项目通常所需公共资源较少，因此其申请往往更容易获得批准，”他说。.

另一个挑战在于，在小型市场中为小型项目寻找承包商，这往往意味着成本更高。.

一家原本计划承接圣托马斯项目的水暖工程承包商，在该项目出现延误后转而承接了其他工程。而报价次低的分包商，其报价却高出许多。.

该项目总投资$7.4百万，资金来源包括低收入住房税收抵免（LIHTC）、联邦和州级历史建筑税收抵免，以及联邦住房贷款银行经济适用房计划贷款。R4 Capital 为联邦税收抵免提供了资金。.

这种兼具历史因素的模式，使科恩-埃斯雷得以消除长期债务，并保持较低的租金水平。.

小型项目在建成后，运营起来往往也更具挑战性。缺乏规模经济的问题同样体现在管理和运营方面。此外，由于薪酬方面的限制，寻找合格的管理人员也可能更加困难。“此外，租金较低的小型物业通常产生的管理费也较低，”哈里斯说。.

在运营方面，无论项目规模是15套还是30套，开发都需要一定数量的人员配置。.

“我们的大多数小型项目都是针对特殊需求的开发项目，这些项目都获得了一定的运营补贴，要么是基于项目的第8节补贴，要么是资本化的运营储备金，比如州《心理健康服务法案》提供的资金，”SAHA的弗里德兰表示。该组织开发的项目规模从约12套到100套不等。.

在杰克·卡彭别墅，SAHA获得了基于项目的租金补助，因此居民用于支付房租的金额不超过其收入的30%。.

最新策略
劳伦斯社区工作组织（LCW）最近在其所在地——马萨诸塞州劳伦斯市，启用了由18套住房组成的“卡萨·迪·安娜”（Casa di Anna）项目。.

该开发项目以安娜·洛皮佐（Anna LoPizzo）命名，她是一位意大利移民纺织女工，在1912年劳伦斯市那场臭名昭著的“面包与玫瑰”罢工中遇害。LCW此举旨在纪念曾居住于该社区的洛皮佐，以及所有为劳伦斯市丰富移民历史作出贡献的劳动人民。.

高级项目经理赫尔希·赫希科普表示，“安娜之家”通过提供两居室和三居室公寓，帮助满足社区对经济适用家庭住房的需求。该项目还对一处曾是老牌意裔美国人俱乐部所在地的不动产进行了改造开发。.

“许多开发项目必须保持小规模，才能与社区的规模相协调，”赫希科普说。LCW不仅是一家房地产开发商，还积极参与劳伦斯市社区建设的方方面面。.

该$6.6百万项目约一半的资金来自马萨诸塞州住房与社区发展部分配、由马萨诸塞州住房投资公司（MHIC）进行联合融资的低收入住房税收抵免（LIHTC）。.

“卡萨·迪·安娜（Casa di Anna）是一个重要的项目，它为该社区提供了亟需的、质量上乘且价格实惠的新住房，”MHIC投资专员克里斯汀·文森蒂表示。.

”劳伦斯社区工作组织将一块闲置且未充分利用的场地改造为一个能体现社区特色的开发项目。”

小型开发项目在整体住房市场中发挥着重要作用。 根据《美国住房调查》的估算，约35%的已出租住房为独栋住宅，另有19%位于拥有2至4个单元的建筑内。拥有10个及以上单元的公寓楼仅占出租住房的30%。.

房利美（Freddie Mac）于10月推出了一项针对小型租赁房产的商业贷款计划。该公司表示，将收购并证券化金额在$1百万至$5百万之间、且至少包含五个公寓单元的小型多户住宅贷款。房利美高管预计，平均贷款金额约为$2.5百万。.

在宣布该计划时，房地美（Freddie Mac）多户住宅业务执行副总裁大卫·布里克曼表示，从历史上看，当地贷款机构一直为小型多户住宅项目提供融资，而全国性贷款机构提供的标准化产品在全国范围内并未广泛普及。.

鉴于这些房产所发挥的作用及其面临的挑战，其他机构也在寻求支持小型项目的方法。.

康涅狄格州住房金融局已制定了一项战略，旨在鼓励此类开发项目。其举措包括与当地社区发展金融机构（CDFIs）共同参与贷款池，为小型房产所有者提供融资。 此外，还有一项名为“回归市中心”（Come Home to Downtown）的试点计划，旨在帮助业主利用未充分利用的小型房产创造住房机会，同时振兴全州各地的社区。.

小型开发项目也是佛罗里达社区贷款基金的重点关注领域。去年，这家社区发展金融机构（CDFI）获得了富国银行（Wells Fargo）颁发的$4百万“NEXT机会融资奖”，用于扩大其“佛罗里达保护基金”。 该贷款计划针对5至100套单元的项目，重点支持5至50套单元的项目，因为这类项目在佛罗里达州十分普遍，且难以获得融资。.

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